抵押贷款利率下降，房价却更贵
哈萨克斯坦2025年发放了2.36万亿坚戈抵押贷款，较2024年增长16.7%；与此同时，国家银行将基准利率上调至18%。哈萨克斯坦金融家协会称，国家支持在很大程度上解释了这一看似矛盾的现象：优惠计划占新增抵押贷款的74%，新发放贷款的平均利率则降至9.8%。
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对于能够参加这些计划的家庭来说，较低的借贷成本让购房仍在可承受范围内。但对许多其他家庭而言，房价上涨、通胀侵蚀收入以及贷款审批趋严，都让购房变得更难。该协会记录的贷款申请通过率仅为25.2%，低于一年前的39.2%。
哈萨克斯坦可持续发展基金发布的2025年抵押贷款市场报告显示，截至2026年1月1日，未偿抵押贷款余额为6.952万亿坚戈。国有住房金融机构奥特巴瑟银行持有其中4.05万亿坚戈，占58.3%。该行的市场地位意味着，政府政策对住房贷款的可获得性和需求走向都至关重要。
核心问题很简单：贷款成本下降，买家就能负担更高的支出，但这不会立即增加一套公寓。若建设速度跟不上需求，原本旨在帮助借款人的部分优惠就可能转化为更高的房价。
哈萨克斯坦如今面临两种相互关联的压力。商业抵押贷款对许多家庭来说已难以负担，带动了对补贴贷款的需求。这些替代方案维持了购房活动，却也支撑着房价，而合适住房的可获得性仍不均衡。
市场对支持政策的依赖有多大？
哈萨克斯坦金融家协会的年度抵押贷款回顾称，2025年奥特巴瑟银行计划和“7-20-25”计划占新增贷款的74%，高于2024年的69%。商业银行产品的占比则从31%降至26%。
Halyk Finance对国家银行金融稳定调查结果的分析给出了不同口径的数据：优惠抵押贷款约占2025年新增贷款的71%，占2026年初未偿抵押贷款余额的73%。分析称，优惠贷款增长26.2%，而按市场条件发放的贷款下降1.4%。这两项评估对优惠贷款采用了不同的分类口径。
该协会称，奥特巴瑟银行贡献了新增抵押贷款的全部增量。该行发放额增长27.5%，从约1.3万亿坚戈升至1.6万亿坚戈。住房储蓄客户群也有所扩大，新增42万名存款人及合同。
更早的数据也显示出相同趋势。2025年前九个月，优惠计划占贷款发放额的67%，而2024年同期为61%。银行1月至11月发放了2.1万亿坚戈抵押贷款，全年总额随后达到2.36万亿坚戈。
基准利率上升，抵押贷款利率为何反而下降
2024年12月至2025年10月，国家银行累计上调基准利率3.75个百分点，将其升至18%。基准利率有助于影响整个经济的资金成本。上调利率通常会增加借贷成本、抑制支出，从而降低通胀。
补贴抵押贷款的运行机制不同。政府计划和住房储蓄机制让符合条件的借款人能够获得融资，其利率与当前商业融资成本的关联较弱。随着这类产品在贷款中的占比扩大，即使普通借贷成本上升，市场抵押贷款平均利率仍可能下降。
可持续发展基金和金融家协会的数据显示，2025年发放的抵押贷款平均利率为9.8%，低于2024年的10.9%。Halyk Finance给出的年末抵押贷款加权利率为10.5%。这些数据衡量的指标和时间段不同；全年新增贷款的平均利率比18%的基准利率低8.2个百分点。
2025年通胀率达到12.3%。该协会称，市场受到相反力量的拉扯：货币政策收紧限制了商业信贷，而优惠融资仍在推动住房购买。
商业贷款机构面临高昂融资成本
商业银行必须承担资金获取成本、运营成本，以及部分借款人可能无法还款所带来的风险。可持续发展基金称，截至2025年底，商业抵押贷款市场正面临流动性危机，因为融资成本已经变得高昂。
监管上限也影响了贷款决策。金融市场监管机构和国家银行于2024年8月通过联合决议，规定将抵押贷款最高实际年利率从25%降至20%。实施较低上限的时间被推迟至2026年7月1日。
实际年利率涵盖名义利率之外的借贷成本，因此有助于比较贷款。若上限接近银行的融资成本，银行用于覆盖开支和风险的空间就可能缩小。一些贷款机构因此暂停发放现房抵押贷款、调整贷款条件，或转向为新建住宅提供国家支持的融资。
以下政策进程有助于解释这一转变：
- 2024年8月：监管机构通过联合决议，设定实际年贷款利率上限，其中包括计划将抵押贷款上限设为20%。
- 2025年10月：基准利率升至18%，进一步加大商业抵押贷款融资压力。
- 2025年11月至2026年7月1日：抵押贷款利率上限下调计划延期，暂停期间维持25%的上限。
- 2026年1月：国家银行将基准利率维持在18%。
国家银行在1月的声明中解释了为何预计将采取谨慎做法。声明提到，税收调整以及恢复上调公用事业费率和燃油价格带来不确定性，并表示：
因此，基准利率极有可能在2026年上半年结束前维持在当前水平
优惠政策为何可能推高房价
Halyk Finance指出，优惠贷款会直接影响住房价格。较低的利息成本扩大了潜在买家群体，也提高了他们能够负担的借款金额。开发商需要时间才能建成更多住房，因此需求增长可能快于供应。
金融家协会补充称，主要城市住房供应有限、受通胀影响而产生的购房需求，以及其他融资来源，共同支撑了2025年的房价。房产价值以两位数速度上涨，而实际收入，也就是经通胀调整后的收入，则有所下降。
养老金储蓄也是重要的购买力来源。用于住房用途的统一累积养老金基金转账达到8390亿坚戈，增长106%。这一金额相当于当年2.36万亿坚戈新增抵押贷款的约36%，显示有多少资金来自新增银行借贷以外的渠道并流入住房市场。
该协会记录的2025年房产交易量为44.86万笔。补贴抵押贷款和养老金提取帮助维持了市场活跃度，但收入增长跟不上房价的家庭，面临的房价与支付能力之间的差距不断扩大。
谁真正负担得起抵押贷款？
可持续发展基金将人口按收入划分为十个等份，称为收入十分位组，并据此评估住房负担能力。其使用的住房负担能力指数（HAI）以100为门槛：分数高于100表示收入达到研究设定的抵押贷款负担能力标准。
按全国平均值计算，“7-20-25”计划的得分为120。但按收入细分后的情况就不那么乐观：只有收入最高的十分之一人口超过门槛，得分为143.8；收入最低的十分之一人口得分仅为24。
商业抵押贷款产品更难负担。受评估的产品中，没有一款按全国平均值计算的得分超过100。得分最高的是Bank RBK，也只有46.2。这些计算说明，按平均收入衡量时某项计划看似负担得起，但对大多数收入群体而言仍遥不可及。
银行的审批情况也反映了同一趋势。平均抵押贷款金额从1120万坚戈升至1210万坚戈，增幅约为8%。与此同时，申请通过率下降14个百分点，至25.2%，相当于每四份申请中约有一份获批。
根据该协会的年度回顾，2025年使用买家自有资金购房的交易占比达到41%，一年前为19%。较早的一份市场数据快照显示，抵押贷款购房占比为62%，低于其对比期的91%。这两项数据都表明，拥有大量储蓄的买家对市场的影响日益增大。
一项商业抵押贷款示例说明了家庭面临的压力：购买一套价值3000万坚戈的公寓，首付20%，要求申报的月收入至少达到72.2万坚戈。首付款本身为600万坚戈，其余2400万坚戈需要融资。
优惠计划为买家提供什么
奥特巴瑟银行于2025年11月3日至12月1日受理“Nauryz”和“Nauryz Zhumysker”计划申请。可持续发展基金列出的最低首付比例为：已完成室内装修的新建住房10%；未完工住房或二手房20%。
符合条件且在住房候补名单上的社会弱势申请人，年利率为7%；其他符合条件的借款人则为9%。相应的实际年利率分别为7.1%至9.6%，以及9.4%至13%。
贷款期限最长为19年，阿斯塔纳和阿拉木图的最高贷款额度为3600万坚戈，其他地区为3000万坚戈。最多可将贷款的20%用于购入住房的装修。
“Nauryz Zhumysker”涵盖1000多种经济活动和8000多类从业岗位。与主计划不同，该计划不采用竞争性筛选；申请人须提供就业文件，注明其职业和所属经济活动。这些条件使职业类别、申请资格和首付金额成为获得低息贷款的重要门槛。
住房融资集中在少数地区和银行
可持续发展基金称，阿斯塔纳和阿拉木图约占未偿抵押贷款余额的55%。“7-20-25”计划的贷款也高度集中：阿斯塔纳获得2293笔贷款，总额424亿坚戈；阿拉木图获得1651笔，总额307亿坚戈。
2025年，该计划在全国发放约5500笔贷款，总额为999亿坚戈。奇姆肯特获得698笔贷款，总额126亿坚戈；卡拉干达州获得437笔，总额67亿坚戈。杰特苏州仅记录3笔贷款，乌勒套州则为5笔。
三家贷款机构承办了该计划的大部分业务。Bank CenterCredit发放362亿坚戈，Freedom Bank Kazakhstan发放347亿坚戈，Halyk Bank发放176亿坚戈。按金额计算，三家合计提供了该计划约89%的贷款。
国家支持也惠及面临旧有抵押贷款问题的借款人。截至2026年1月1日，再融资计划第一部分已为3.32万笔贷款办理再融资，总额达2113亿坚戈。另一部分转换或再融资了1.6万笔外币抵押贷款，总额为1143亿坚戈；此外，还有1.06万名弱势借款人获得援助。
建筑业警告令前景更趋复杂
2026年上半年数据所示的新发抵押贷款平均利率接近10%，而基准利率在这段时期的大部分时间维持在18%。后续分析引用的金融家协会数据显示，商业产品占新增银行贷款发放额的14.3%，低于此前的26.2%。
后续指标显示，销售转弱，未来住房供应也令人担忧。9月住房交易量为35406笔，同比下降14.3%；新建住房销售量估计下降约40%。开发商提供的折扣最高达30%。
哈萨克斯坦建筑商联盟副主席维亚切斯拉夫·拉扎列夫称，2026年新建项目的开工通知数量几乎减半，开发商主要在完成2024年和2025年启动的项目。他预测，随着进入市场的新房减少，2027年第二季度房价至少会上涨15%。这是他的预测，最终涨幅尚无法确定。
房地产中介机构负责人加利姆·伊斯卡科夫警告称，开发商承压可能导致他们在材料和室内装修方面压缩成本。房地产专家马尔詹·巴赫特称，商业抵押贷款利率已达21.7%；她举例说，一套2000万坚戈的公寓，首付400万坚戈，按15年期限还款，月供约30万坚戈。
因此，扩大优惠抵押贷款的呼声面临艰难的权衡。据报道，超过84.6万人正在等待获得国有住房存量中的住房，援助需求强烈。但在住房供应未能相应增加的情况下扩大购买力，也可能使房价继续承压上涨。
国家银行在2021年和2024年的金融稳定评估中，也曾对国家计划刺激需求、改变抵押贷款定价并挤压商业贷款表达类似担忧。自2006年以来定期发布的金融稳定报告系列评估整个金融体系的风险和脆弱性。现实挑战在于，既要帮助家庭获得住房，也要让房价和还款要求处于他们能够承受的范围内。
要点
- 哈萨克斯坦2025年发放了2.36万亿坚戈抵押贷款，较2024年增长16.7%。
- 金融家协会称，优惠计划占新增贷款的74%，奥特巴瑟银行贡献了全年新增贷款的全部增量。
- 新增抵押贷款平均利率降至9.8%，基准利率则升至18%。
- 抵押贷款申请通过率降至25.2%，平均贷款金额升至1210万坚戈。
- 可持续发展基金的收入分析发现，“7-20-25”计划只有收入最高的十分之一家庭负担得起。
- 优惠贷款和养老金提取支撑了住房需求，而房价涨幅超过了收入增幅。
- 建筑业的警告显示新项目数量减少，拉扎列夫预测2027年第二季度房价将至少上涨15%。
