20多个城市重塑新房购买规则
中国正将新建住房建设的更多成本和风险从购房者转向开发商和银行。继2026年8月28日国家层面出台政策后，已有20多个城市推出细化的住房销售改革措施。这些变化推迟了开发商销售未完工住宅的时间，加强对购房款的监管，并鼓励房屋建成后再销售。
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湖北省荆门市采取了明确做法：原则上，8月28日之后新出让土地上的住房项目应销售现房。选择这一模式的开发商须先支付至少50%的土地价款，剩余部分最长可分两年付清。
据中国指数研究院监测，北京、上海、广州、深圳、武汉和杭州等城市已出台实施细则。南昌、绵阳和泸州也已就拟议措施征求公众意见。
这些变化旨在解决中国房地产市场的一个核心弱点。预售模式下，家庭在公寓完工前购房，购房款则用于支持建设。开发商资金短缺时，家庭可能要长时间等待自己已经承诺购买的住房交付。
新做法结合了三项变化：推迟销售、每个开发项目由独立公司负责，以及由一家主办银行监管项目融资。这些措施共同旨在确保建设资金用于其所对应的住房项目。
地方细则各有不同。深圳将现房项目的前期定金上限设为房价的3%，北京为1%，广州为5%。南京和金华也将新获预售许可项目的按揭贷款发放推迟到竣工验收备案之后。
国家政策有哪些变化
住房和城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局联合印发《关于完善商品房销售制度的通知》。通知要求加强预售资金保障、降低交付风险，并有序扩大现房销售。
继续采用预售方式的项目面临更高的施工门槛：单栋建筑主体结构必须封顶。简单来说，该栋建筑的主体结构必须建至顶部，之后才能预售其中的住宅。室内装修、设备安装等工作仍可随后进行。
通知还为生效前已取得建设工程规划许可证的项目设置了过渡安排。这些项目的预售条件和预售资金监管继续按照此前政策执行。各地细则则根据土地出让和取得许可证的时间，进一步划分了不同类别。
主管部门还希望购房者在收房时同步取得不动产权证书。这需要加强建设审批、销售管理和不动产登记之间的协调，使实物交付与产权登记手续能够同步完成。
因地制宜推进改革
8月28日是各项改革的分界日期，但各城市根据不同节点具体落实。有的规则以土地出让公告为准，有的则取决于规划许可证、预售许可证或新签订的贷款合同。因此，开发项目的手续决定其适用哪些要求。
改革推进的主要节点包括：
- 2026年8月28日：国家改革方案确立加强预售监管、扩大现房销售的总体框架。
- 10月15日：深圳发布规则，杭州出台试行实施办法。
- 10月27日：金华发布地方规则，并立即施行。
- 10月29日：长沙发布实施办法。
- 10月31日：南京五部门出台试行规则，涵盖九个方面、19项政策，并立即施行。
- 11月3日：北京依据8月28日的框架出让首宗住宅用地，并优先采用现房销售。
过渡期将延续至改革启动之后。南京允许部分已取得土地但尚未取得规划许可证的项目在经过审核、加强监管的前提下，至2027年底前按此前预售条件申请。长沙也提供类似安排，期限至2027年；部分城市更新项目及其他存在历史遗留问题的项目，期限可延至2028年底。
现房销售仍可收取前期定金
现房销售意味着主要交易在房屋达到规定的竣工条件后进行。不过，多个城市允许开发商取得施工许可证后先收取少量定金。定金可为未来购房预留房源，同时让买家承担的前期资金压力低于支付全额预售款。
深圳允许收取的定金最高为房屋总价的3%，上海也采用同一上限。北京将上限定为1%，广州、杭州、武汉、成都和长沙一般为5%。南京通常将上限定为5%，金华也规定上限为5%。
以一套售价200万元的公寓为例，按1%、3%和5%计算，定金分别为2万元、6万元和10万元。因此，同样价格的房屋，广州允许收取的定金是北京的五倍。
长沙要求全部定金存入监管账户，直至项目竣工交付。南京要求定金合同写明金额、售价、交付日期，以及未履行约定时的责任。项目达到交付条件前，南京收取的定金也须继续接受监管。
各城市对开始销售前的最后环节规定不一。长沙要求完成竣工验收备案。金华要求完成不动产首次登记并办理销售方案备案。若土地出让条件明确要求现房销售，深圳则强制执行；否则，其政策鼓励新出让住宅用地采用现房销售模式。
预售需要更多施工进度和更严格核查
长沙将国家规定的主体结构封顶要求细化为明确的施工标准。开发商必须完成建筑物顶板混凝土浇筑，并提交结构质量验收记录，由五方签字盖章：开发商、勘察单位、设计单位、施工单位和工程监理单位。
金华也要求主体结构混凝土屋面施工完成，并通过上述五方验收。每次预售申请的面积不得少于5000平方米，且不得少于整栋建筑的面积。
根据新的地方安排，购房者的首付款和按揭贷款须存入监管账户。金华要求项目完成竣工验收备案，且水电等配套设施达到交付条件后，才能解除监管。长沙同样将解除监管与项目竣工及供水、供电、供气等服务正常运转挂钩。
已开工的项目适用不同安排。北京、广州和天津允许符合条件的在建项目继续按照此前的预售规则执行。深圳和上海公布措施时，现有项目的具体处理方式仍待进一步研究。
土地价款支付安排更加灵活
推迟销售的开发商必须在收到大部分购房款之前，为更长的建设周期筹措资金。多个城市为此允许开发商延长土地价款支付期限，减少项目前期所需现金。
荆门要求现房项目先支付至少50%的土地价款，剩余部分须在两年内付清。北京和杭州也允许符合条件的项目最长用两年结清余款。
深圳规定，新出让住宅用地首期支付比例为50%。余款通常须在一年内付清，特殊项目可延长至两年。开发商必须在完成土地首次登记前，以及为首批住房取得预售许可证前，付清全部土地价款。
南京要求在签订土地出让合同后30个自然日内，至少支付一半土地价款。余款可在两年内付清，分期期间不计息。金华也允许首期至少支付50%，余款在两年内付清且不计息。长沙允许无息分期付款，并允许企业使用土地出让合同提前启动施工许可证办理程序。
这些安排将资金支持与更严格的销售条件挂钩。开发商获得更长的土地价款支付期限，同时也须在向购房者收取大额款项前，承担更多建设融资责任。
一家项目公司和一家主办银行
南京的规则说明了项目公司和银行安排的具体运作方式。每个项目公司独立承担建设、质量、安全和交付方面的法律责任。房屋交付前，其母公司或投资方不得挪用销售款或融资款、违规抽回资金或提前分红。
主办银行也称为牵头银行，负责统筹项目的主要金融事务。它可以单独放贷，也可以组织多家银行提供开发贷款。南京要求项目资金，包括开发贷款、开发商自有资金和现房销售收入，统一通过该银行账户管理。
金华将统一主办银行账户管理适用于8月28日之后签订新开发贷款合同的项目。长沙也要求新项目将资金归集至主办银行的专用账户。
目的很明确：为某个项目借入或收取的资金，应继续用于该项目。南京还要求，项目公司在所有住房交付后申请注销时，必须明确负责质量保修的法律主体，或购买建设工程质量保险。
按揭放款时间改变融资安排
南京要求，2026年8月28日之后取得预售许可证的项目，其个人住房贷款只能在完成竣工验收备案后发放。贷款随后须转入监管账户。截止日期当日或之前已取得预售许可证的项目，继续执行此前的贷款规则。
金华也对新获预售许可的项目作出类似调整，包括通过住房公积金制度发放的贷款。住房公积金制度依据职工和用人单位缴存资金提供住房融资。西安则规定，符合条件且在8月28日前已取得规划许可证并获部分预售许可的项目，继续适用此前的个人住房贷款安排。
按揭贷款延后发放，意味着开发商失去了一项较早获得建设资金的来源，因此开发贷款必须覆盖更长的建设周期。南京要求贷款期限与施工进度相匹配，首期还本一般安排在完成竣工验收备案之后。贷款分阶段发放，用于项目建设，包括支付承包商和材料供应商款项。
长沙也将开发贷款的首次还本时间推迟到竣工登记之后。合在一起看，这些变化意味着建设期间的融资责任将更多由开发商及其银行承担，购房者的按揭贷款则要等到之后才发放。
银行保函则提供了另一种灵活安排。武汉支持以银行保函置换部分受监管的预售资金。对于适用此前预售政策的项目，金华将可置换额度限制为竣工交付所需资金的30%。银行保函以银行的付款承诺，替代原本须接受监管的部分现金。
南京允许带抵押的现房销售
南京允许符合条件的现房在开发商土地或在建工程抵押尚未解除时销售，前提是开发商、原抵押银行和买家达成一致。这一安排针对的是资金周转问题：开发商可能需要用销售款偿还贷款，才能解除抵押并完成房屋交易。
买家的购房款须进入监管账户。监管机构首先用这笔资金偿还原抵押银行的贷款，之后解除土地或在建工程抵押。这一安排形成了有序流程，用于清偿债务并完成销售。
长沙也允许在抵押权人同意的情况下销售符合条件的抵押房屋。合同必须披露抵押情况，并承诺解除抵押的期限。在销售合同完成登记前，必须先解除抵押。
南京还将这一做法与土地出让阶段提前审查规划方案结合起来。竞得人已通过审查且方案未作变更的，可凭交易确认书直接申请相关规划审批。分期销售和分阶段竣工验收等部分程序，仍需出台进一步实施细则。
对住房供应和购房者的影响
住房城乡建设部政策研究中心副主任蒲湛表示，现房销售和提高预售门槛可能会推迟新房供应短期入市。在各城市正努力减少未售住房的时期，他认为新房源入市放缓有助于改善供需平衡。
此次改革出台之际，中国房地产销售已持续低迷。2025年8月，中国百强房企新房销售额为2070亿元，同比下降17.6%，当时市场正经历为期六个月的销售回落。房价下跌和购房政策放宽未能有效恢复广泛需求。
此后，市场活动有所改善，但各地表现不一。2026年3月二手房市场回暖期间，上海3月1日至23日的存量房成交量约为2.2万套，南京前三周成交5789套。这些数据反映的是存量房交易；当前改革改变的是开发商为新建住房融资和销售的方式。
清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，预售模式鼓励开发商追求周转速度和规模。销售现房则要求开发商更多依靠自有资金和项目融资，因此每宗地块的投资价值将变得更加重要。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，让购房者能够看见建成后的房屋，会促使开发商更加关注质量、物业服务和当地需求。北京11月3日的土地出让显示，规划也在与销售规则同步调整：该地块允许采用架空平台设计，以利用地上和地下空间。
对家庭而言，最直接的变化是，在作出主要购房决定之前，有更大机会查看建成后的房屋。对开发商而言，成功将更依赖于能否获得建设融资、控制成本，并建成购房者愿意购买的住房。
要点
- 继8月28日国家改革方案出台后，已有20多个城市发布住房销售改革规则。
- 新获预售许可的项目须达到主体结构封顶要求，购房款监管也将加强。
- 各地前期定金上限不同：北京为1%，深圳和上海为3%，其他多个城市一般为5%。
- 多个城市允许开发商先支付至少一半土地价款，余款最长可在两年内付清。
- 南京和金华将新获预售许可项目的按揭贷款发放推迟至完成竣工验收备案之后。
- 设立独立项目公司和由主办银行统筹，旨在确保开发资金专用于建设和交付。
- 过渡安排允许部分旧项目在2027年前继续适用此前预售条件；长沙部分项目的过渡期可延至2028年。
