上海引领二手房市场全面复苏
今年春季，中国深陷困境的房地产市场意外显现生机，主要大城市二手房交易量激增，令人期待持续多年的低迷期可能正接近谷底。据当地财经媒体财联社数据，3月1日至23日，中国金融中心、经济总量最大的城市上海二手房成交约2.2万套，较2月同期大增170%。按这一速度，上海全月成交量有望超过3万套，创三年来新高，并突破一个心理门槛。分析人士认为，这表明市场真正恢复活力，而非仅仅受到季节性波动影响。
这股势头远不止于中国最具国际化的城市。在江苏省省会、重要区域经济中心南京，官方数据显示，3月前三周二手房成交5789套，较去年同期增长54%。华泰证券研究显示，在其全国跟踪的26个城市中，春节假期后（2月中旬）二手房成交量同比增长22%。这轮普遍回升表明，复苏并非局限于单一市场，而是反映出中国购房者情绪的根本转变。过去三年，他们因担心房价下跌、开发商违约和经济前景不明而裹足不前。
一线城市同步显现强劲势头
中国四大一线城市同步回暖。这些城市通常引领全国房地产趋势，也是观察整体经济走势的风向标。全国政治中心北京3月上半月网签二手房成交量超过5700套；华南商业中心广州一个周末的二手房成交量超过500套，创一个月新高。毗邻香港的科技和制造业重镇深圳表现尤为强劲，乐有家各门店3月第一周二手房成交量较前一周激增132%，达到去年3月下旬以来未见的水平。
房地产经纪人表示，买家的行为发生了根本变化，不仅体现在交易量上。深圳中原地产蛇口北区分行经理叶伟描述了客户态度的变化。
很多客户联系我们安排看房，经纪人都在外带客户看房。以前买家看房后并不急于出价，但最近几天内就能敲定交易，购房意愿明显增强。
从最初看房到最终购房的周期缩短，说明在经历多年因担忧房价下跌和开发商资不抵债而产生的观望后，市场信心正在恢复。深圳看房量也升至2024年10月中旬以来的最高水平，表明买家的兴趣正在转化为实际入市行动，而非停留在好奇层面。
政策转向彰显政府决心
交易数据背后，是官方思路的重大转变。年初，《求是》罕见刊发新年首日文章，呼吁采取更有力、更精准的措施稳定房地产市场预期。《求是》是中国共产党的权威理论刊物，通常刊载最高层领导人的政策方向。野村证券中国首席经济学家陆挺称，这是房地产市场自2021年年中开始崩跌以来，《求是》刊发的最全面评估。
陆挺在一份研究报告中指出：“这是房地产市场自2021年年中开始崩跌以来，《求是》刊发的最全面评估。”他还表示，“其重要性不容忽视”，因为此类刊物上的公开评论往往会在正式决策公布前反映内部政策讨论。
这篇文章在3月中国年度两会召开前夕发表。两会期间，高层领导人齐聚一堂，制定政策目标并发布五年发展规划。不同于以往将房地产低迷仅视为调整期的官方表述，《求是》文章明确呼吁尽可能缩短调整期。文章还驳斥了房地产在经济中已无关紧要的说法，并警告称，该行业仍对整体经济至关重要，相关部门必须为负债沉重、仍在艰难应对高债务水平的开发商可能破产做好准备。这一措辞转变表明，北京方面意识到不能任由房地产行业持续下滑，尤其是在出口拉动型增长面临日益加剧的贸易紧张局势、政府寻求转向消费驱动型增长之际。
地方创新举措推动二线城市增长
尽管一线城市占据头条，二线城市也在推出创新政策，释放需求并解决困扰市场多年的库存积压问题。浙江省重要港口城市宁波人口超过800万，截至3月26日二手房成交量超过5400套。自3月中旬以来，工作日每日成交量持续超过300套，较2月总量增长132%，预计本月将突破6000套，远高于当地经纪人认为维持市场健康和流动性所需的5000套水平。
推动成交的因素是宁波创新推出的“以旧换新”计划。该计划第三期于2月底启动，此前去年下半年已实施两期。根据计划，市政府收购2010年前建成的二手房，收购价格由三家独立第三方机构评估后取平均值确定，让房主无需等待个人买家即可获得流动资金，更快改善住房条件。参与者可获得相当于房屋评估价值5%的置换券，用于购买新房，实质上为改善住房提供补贴。截至3月23日，该计划网站访问量已超过17万次，收到7801份旧房置换申请，带动购买改善型住房1687套。政府计划将收购的房屋改造为公租房或过渡性住房，供搬迁居民和年轻专业人士居住。这既能缓解库存积压、满足保障性住房需求，也能为换房链条注入流动性。
市场分化：豪宅热销，刚需市场仍显疲弱
房地产市场各板块的复苏并不均衡，形成了有利于富裕人群、却令首次购房者和刚需市场承压的两极格局。分析人士称，当前反弹呈现结构性特征，豪宅项目的表现明显好于面向预算有限购房者的项目。在上海浦东新区，保利发展控股集团旗下的世博天悦项目3月第一周销售额超过2.9亿元人民币（4000万美元）。销售人员称，他们基本每天都能卖出一套售价约5000万元人民币（690万美元）的大户型公寓，买家均拥有相当可观的现有资产。
相比之下，面向基本住房需求和首次购房者的项目仍面临需求疲软。在深圳宝安区，君悦名都项目2月下旬仍在大力促销，将89平方米户型降价80万至110万元人民币（11万至15万美元）以吸引买家。春节前深圳郊区保障性新房供应过剩，加上二手房卖家有更大的降价空间、竞争激烈，迫使此类项目的开发商降价促销。
58安居客研究院院长张波解释说：“各城市的成交数据表明，核心城市以改善需求为主的产品正在引领房地产市场复苏。这种结构性反弹反映出新增供应与实际需求的匹配度有所提高：财务状况稳定、持有房产资产的富裕买家重返市场，而对价格敏感的首次购房者仍对就业稳定性和未来收入前景持谨慎态度。”
开发商债务危机给乐观情绪蒙上阴影
尽管二手房数据令人鼓舞，开发商领域仍存在重大风险，可能削弱初现的复苏势头，并限制当前回升的可持续性。全行业的财务压力依然明显。去年第三季度，中国房地产开发商未偿贷款余额十多年来首次下降，表明银行正在减少对该行业的敞口。万科曾是中国规模最大、声誉最好的开发商之一，也被视为财务审慎的典范。近几周，该公司险些未能偿付一笔20亿元人民币（2.83亿美元）的境内债券，经过漫长谈判后才获得展期，这凸显出在信贷市场冻结之际，公司履行债务义务困难重重。
未完工住房也是拖累市场信心的另一个因素，政策必须解决这一问题，才能充分恢复信心。长期以来，中国开发商通过预售机制在房屋竣工前销售公寓，导致买家背负着未完工住房的房贷。由于没有新销售回款，也无法获得新增信贷，开发商难以完成施工，引发潜在买家的信心危机，他们担心购买的新房可能永远无法交付。汇丰银行亚洲房地产及香港股票研究主管Michelle Kwok援引《求是》文章指出，政府预计将出台更多创新且有针对性的措施。她写道，最具影响力的政策可能是切实减轻购房者的财务负担。在我们看来，加大收购过剩库存的力度将是解决瓶颈问题的关键一步。麦格理中国首席经济学家Larry Hu预计，今年住宅竣工面积将下降12%，此前去年已下跌17%，这表明即使需求显现稳定迹象，供给端依然脆弱。
要点
- 上海3月前23天二手房成交约2.2万套，较2月增长170%；预计全月成交量将超过3万套，为三年来首次达到这一水平。
- 华泰证券跟踪的26个主要城市春节假期后二手房成交量同比增长22%，其中一线城市整体增长20%。
- 中国共产党理论刊物《求是》1月罕见刊文，呼吁采取更有力、更精准的措施稳定市场，驳斥房地产已不再具有经济重要性的观点，并敦促领导层缩短调整期。
- 宁波创新推出的“以旧换新”计划收购2010年前建成的住房，帮助居民改善居住条件，带动3月二手房成交超过5400套，并收到近8000份房屋置换申请。
- 市场复苏呈现结构性分化：豪宅快速售出，而面向刚需的新楼盘仍需大幅折价才能吸引买家，反映出不同收入群体的财务信心存在差异。
- 开发商债务仍是关键风险，万科等大型企业难以履行债务义务，行业未偿贷款余额十多年来首次下降，全国仍有数百万套住房尚未完工。
