8月再现压力迹象
中国楼市低迷态势延续至8月，凸显房价下跌和零散的政策支持仍未能提振购房者信心。中国房产信息集团的初步数据显示，8月百强房企新房销售额为2070亿元，同比下降17.6%，连续第六个月下滑。8月的跌势延续了7月的急剧下跌，当月销售额同比下降24%。尽管中国最大的几个城市放宽了购房限制，房贷成本也有所降低，市场疲软态势仍在持续。
销售低迷的同时，房价也持续下跌。国家统计局7月数据显示，新建商品住宅价格环比下降0.3%，与6月的月度跌幅持平，并延续了长期的同比下跌走势。房价持续疲软，加上销售乏力、居民消费谨慎，引发了市场对通缩风险以及中国后疫情时代经济复苏能否持续的新一轮担忧。
北京和上海有关部门8月宣布了放宽购房限制、降低购房成本的新举措。分析人士对这些措施表示欢迎，认为其方向上有利于市场，但普遍认为政策支持仍是渐进式的。相关调整在局部地区，尤其是高线城市，产生了一定效果，但尚未在全国范围内带动需求普遍且持续回升。
楼市低迷有多严重？
对照近期历史数据，房地产市场调整的规模十分惊人。彭博社统计显示，7月百强房企销售额为2112亿元，同比下降近四分之一，环比下降38%。学术分析显示，与2021年年中市场峰值相比，目前全国月度住房销售额已不足当时的一半；房地产开发规模下降约三分之一，新开工面积则减少约三分之二。这些数据所反映的水平，已接近近几十年来国际上最严重的楼市调整。
价格指数也反映出类似情况。荷兰国际集团（ING）估计，自全国房价峰值以来，新房价格下跌约10.7%，二手房价格下跌约18.8%。7月，70个受监测城市中仅有少数城市录得月度涨幅。下跌的普遍性至关重要，因为在住房占家庭财富很大比重的市场中，形成可信的价格底部往往是销售持久复苏的前提。
尽管近年来销售基数疲弱，下行趋势在2025年仍未改变。低线城市的市场活动仍未触底，人口压力和供应过剩在这些地方造成的影响最为明显。一家评级机构的评估将市场形容为两极分化：国有房企和一线城市表现出较强韧性，而许多民营房企和中小城市则面临融资困难、需求疲软的问题。
打折促销也难阻房价下滑
近期房价数据显示，价格持续环比下跌，部分大城市的年度跌幅则在缓慢收窄。路透社根据官方统计数据测算，7月70个城市中有60个城市房价环比下跌。同比跌幅略有收窄：7月新房价格同比下降2.8%，而6月同比下降3.2%。不同城市层级的情况各异。一线城市的跌幅略有放缓，上海甚至录得小幅月度上涨；许多二、三线城市的房价压力则仍在扩大。
二手房市场同样承压。7月二手房价格环比和同比进一步下跌，一些较小城市的跌幅有所收窄，但部分一线城市的跌幅扩大。二手房价格持续下跌之所以重要，是因为这会影响人们对未来房价的预期，并波及改善型住房市场。若家庭预期房价还会继续下跌，往往会推迟购房，进而抑制新房市场销售和建设活动。
按同比口径计算，房价下跌已持续两年多，改变了家庭对住房储值功能的看法。如今，许多购房者优先选择被认为财务状况稳健的开发商所建的现房，即使这意味着要比购买在建预售房多付一些钱。这一转变将需求引向国有房企和已竣工项目，加剧了行业内部的分化。
购房者为何仍在观望？
信心是制约市场的关键因素。国际机构和市场经济学家指出，购房者主要有两方面顾虑：担心预售房无法交付，以及担心房价继续下跌。国际货币基金组织（IMF）指出，购房者对开发商融资能力的疑虑会抑制销售，因为预售过去在交易中占据很大比重。近年来一些知名房企违约后，部分预售项目延期，居民因此对提前支付购房款心存顾虑。
更广泛的经济不确定性也打击了家庭信心。青年失业、部分行业劳动力市场疲软，以及疫情后重建储蓄的意愿，都促使许多家庭推迟大额消费。住房对中国家庭尤为重要，因为房产在其财富中占比较高。当人们对住房的信心减弱时，往往会全面减少消费，从而拖累经济增长并进一步加深谨慎情绪。
人口结构变化带来了长期拖累。高盛估计，鉴于人口萎缩和城镇化放缓，未来几年城市新房需求可能维持在每年约500万套，仅为2017年约2000万套峰值的四分之一。中国人口已开始减少并趋于老龄化，尽管有相关激励措施，生育率仍然下降；许多学区也因入学人数减少而面临压力，此前学区因素曾支撑邻近住房的溢价。这些因素意味着，即便周期性信心有所改善，住房市场规模也会缩小。
政策举措及初步成效
自2023年末以来，官方采取了多项措施稳定房地产行业。房贷利率和首付比例有所下调，许多城市放宽了购房限制，银行也获鼓励为一批获批项目提供支持，以确保项目交付。地方政府获准使用专项债券协助消化过剩库存，包括将房屋改作公共住房或保障性住房。政策制定者还鼓励加快城市更新，以带动置换住房和改善型住房需求。
其中一些措施已在当地显现成效。多家行业跟踪机构数据显示，上海8月下旬放宽政策后，随后一周新房成交量增长逾35%，新房和二手房的咨询量也大幅上升。当地分析人士表示，这一政策组合降低了购房门槛、改善了购房者的信贷条件，促使此前观望的客户加快行动。
中原地产上海分析师卢文曦介绍了政策调整后市场情绪的变化。他说，随着融资成本下降、限制放宽，原本持观望态度的潜在买家开始做出决定。他还表示，中高价位房源的销售势头最强，推动政策公布后一周的平均房价上涨。
市场仍在呼吁出台更全面的全国性政策组合。地方措施可以提振目标区域的市场活动，但许多分析人士认为，如果没有更明确的房价底部，以及能够解决历史遗留债务、预售房交付和大量未售房源问题的方案，信心就难以普遍恢复。
世界大型企业联合会中国中心首席经济学家张宇涵表示，如果执行得当，能够减少库存、改善落实效果的措施可为市场稳定打下基础。
如果执行有效，城市更新举措和大规模公共住房采购有助于为行业建立稳定的基准。
ING分析师强调，房价企稳是恢复消费者信心的关键。该机构指出，许多家庭只有在感到房产价值趋于稳定后，才会放宽开支。
形成房价底部，是恢复信心、推动消费持续复苏的最重要因素之一。
是否出现企稳迹象？
预测略有改善，但复苏依然脆弱且不均衡。惠誉评级近期调整了对2025年销售下滑幅度的判断，预计跌幅将小于此前预期，理由是上半年表现好于预期，且政策支持仍在持续。汇丰分析师指出了五项初步向好的指标：实力较强的开发商融资渠道改善、行业整合加快、库存逐步消化、部分地区土地拍卖结果走强，以及一线城市定价更加市场化。市场份额继续向国有房企转移，许多投资者认为这一变化有助于保障项目交付和市场稳定。
独立评论人士也发现了企稳的迹象。《第一财经》援引官方数据报道称，在可负担性改善的帮助下，2024年初以来新建住宅销售额的降幅已显著收窄，收入增长、房价回落均起到了推动作用。房贷利率下调、购房资格限制放宽，也扩大了潜在买家群体。部分大城市样本中的二手房成交量同比回升，较低的价格吸引了更多寻求低价房源的买家。
即便如此，阻力依然强劲。新开工面积仍远低于往年水平，许多地方库存依然高企，开发商的现金流也持续紧张。少数大城市出现的增长尚未广泛传导至中小城市。市场两极分化意味着，整体数据可能掩盖低线地区更严峻的压力；人口减少和就业增长乏力对这些地区的冲击最为明显。
房企、债务与行业整合
房企格局已发生深刻变化。大多数大型民营房企已违约或正在进行债务重组，市场份额则转向买家认为更可靠的国有企业。中国恒大于8月下旬从香港证券交易所退市，此前该公司在2024年初被下达清盘令。这标志着这家曾一度领跑全国销售的企业走向终局。恒大负债在峰值时超过3000亿美元，成为行业高增长、高杠杆模式所蕴含风险的象征。
影响并不局限于单一企业。全国各地项目都曾面临延期，购房者则优先选择已完工房屋或实力更强的开发商项目。有关部门推动地方政府和国有企业协助确保预售房交付，并在可行情况下收购部分未售库存。行业整合趋势可能还会持续，预计国有背景房企将在完成项目、稳定建设活动方面发挥更大作用。
地方政府财政又增添了一层复杂性。在房地产繁荣时期，土地出让和房地产相关税收为地方财政贡献了重要收入。随着开发商资产负债表恶化，土地拍卖放缓、收入减少，地方预算受到挤压，公共投资也随之受限。分析人士认为，如果缺乏更有力的中央支持或新的收入来源，许多地方政府将难以大规模收购未售住房或承担大规模改造项目，从而限制库存消化的空间。
为何楼市对整体经济至关重要
住房在中国经济中的影响范围很广。房地产直接活动以及与建筑材料、家电、家具和服务业的间接关联，历来占国内生产总值的相当大比重。房屋销售和价格下跌时，家庭往往会减少支出，企业也会削减投资。此轮下行与消费者通胀处于极低水平、生产者价格为负以及GDP平减指数连续数个季度下滑同时出现，这些都反映出内需疲软。
信心效应是关键的传导渠道。城市家庭财富中有很大一部分与房产挂钩，房产价值下跌会让消费者感到不安，进而减少非必需消费。开发商减少建设、供应商面临产能过剩时，民间投资也会走弱。外国直接投资放缓，投资者对中国市场的投资敞口也趋于谨慎，尤其是对国内需求敏感的领域。
楼市还会产生全球影响。与建筑相关的材料和制成品产能过剩可能外溢至出口市场，从而加剧贸易摩擦。与此同时，中国大宗商品需求放缓会影响全球价格和资源型经济体。得益于监管宽容，中国银行业目前尚未遭受严重资本冲击，但调整持续的时间越长，确认损失、处置不良贷款的压力就越大。
哪些措施有望恢复信心
国际经验表明，清理不良资产、确保项目交付、允许价格更自由地调整，往往是楼市下行转折点的标志。IMF认为，加快资不抵债房企重组、取消推迟确认不良贷款的规则，以及加强对购房者的保护，有助于市场找到新的均衡。明确的预售房完工流程能够让购房者重返市场；对有生存能力的开发商提供审慎支持，则有助于保留行业产能，同时避免让经营不善的企业长期苟延。
IMF工作人员的一份报告提出了有助于缩短调整过程、同时保护家庭的措施。报告强调，银行规则应当反映现实；应为能够交付的项目提供稳定的资金渠道；还应加强对购房者预售款的保障。
应逐步取消允许银行不确认开发商不良贷款的规则。
购房者保护与信心直接关系到交付风险。
为购房者投保，以应对开发商无法完成已购房屋的风险，或有助于恢复信心、缓解开发商的销售压力。
长期改革也有助于降低经济对住房储蓄功能的依赖。全国性房产税、为家庭提供更多投资选择的深层资本市场，以及更健全的养老金体系，都可能逐步推动储蓄从房地产转移出去。财政改革若能减少地方政府对土地出让收入的依赖，就能使激励机制转向可持续的城市发展，而非追求规模扩张。
短期来看，执行力度与政策设计同样重要。如果资金充足，并将项目投向确有需求的地区，城市更新和公共住房收购就能消化部分库存。增加已完工房屋供应的措施，例如试点销售现房而非预售房，可以直接回应许多购房者迟迟观望的具体顾虑。政策制定者清晰、一贯的沟通也有助于稳定预期，而形成合理的房价底部是恢复交易的关键。
要点
- 8月百强房企销售额降至2070亿元，同比下降17.6%，连续六个月下滑。
- 7月新房价格环比下降0.3%，70个城市中有60个录得跌幅，同比下跌的情况仍十分普遍。
- 据ING估算，全国新房价格较峰值下跌约10.7%，二手房价格下跌约18.8%。
- 上海8月下旬放宽政策后，成交量周环比激增逾35%，显示地方举措能够提振一线城市的市场活动。
- 分析人士表示，预售模式下的交付风险以及对房价进一步下跌的预期，制约了购房者信心。
- 人口结构压力具有长期性。高盛估计，未来几年城市新房需求约为2017年峰值的四分之一。
- 政策支持包括下调房贷利率和首付比例、放宽购房限制、通过项目白名单为项目提供银行支持，以及借助公共项目消化库存。
- 惠誉及其他分析人士认为，楼市下跌可能正在放缓，但企稳迹象仍不均衡且脆弱。
- IMF的建议强调，加快资不抵债房企重组、确认不良贷款并加强购房者保护，以恢复市场信心。
- 房地产低迷仍是经济增长和通胀的重要拖累，并波及地方政府财政、投资和全球贸易流动。
