许可审查与建筑管理规定构成国家计划的基础
马来西亚正在敲定国家指导方针，要求短期出租的住宿在合法运营前完成登记并符合地方政府的许可条件。数字订房平台预计须下架未获许可的房源，而公寓及其他分层物业仍须遵守各自的建筑管理规定。
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副房屋及地方政府部长Datuk Aiman Athirah Sabu于2026年10月26日在国会下议院介绍了这一框架。指导方针正在与旅游、艺术及文化部进行最后审查，之后将提交内阁审议，再由地方政府全国理事会达成共识，并由州和地方政府采纳。
这项提案出台之际，槟城正准备从2027年1月1日起调整本州规定，包括降低小规模经营者的费用，并将允许的最高房间数从5间增至10间。这些进展反映出，马来西亚正努力兼顾旅游业经营者的需求，同时回应住在出租房源附近居民的投诉。
Aiman Athirah是在回答希望联盟峇都丁宜国会议员Syerleena Abdul Rashid的提问。后者对噪音、安全、共用设施遭滥用以及陌生访客进入住宅大楼等问题表示担忧。
政府所称的短期出租住宿（STRA），是指供短期入住的住宅物业，通常通过线上订房平台出租。国家框架将涵盖登记、安全、清洁、运营管理，以及经营者对周边社区应负的责任。
审批流程如何运作
房屋及地方政府部正通过PLANMalaysia，与旅游部、州政府和地方政府共同制定指导方针。其目标是为全国提供统一的监管依据，同时由各地主管部门继续负责许可和执法。
Aiman Athirah表示，仍在等待旅游部提供意见，之后才能将文件重新提交内阁。随后，由首相主持、各州首席部长出席的地方政府全国理事会将审议文件并寻求集体共识。
副部长在国会答复中说明了这一流程：
文件将提交地方政府全国理事会，寻求共同认可，之后再由全国各州和地方政府采纳。
政府尚未公布全国范围内的生效日期，也未就拟议的每年最多出租180晚作出最终决定。因此，经营者面临的框架仍在审批过程中，同时还须遵守槟城等地已经实施的地方规定。
副旅游、艺术及文化部长Khairul Firdaus Akbar Khan此前在国会答复中也谈及地方许可与旅游住宿登记之间的关系。他表示，两部已达成共识，STRA场所只有在取得相关地方政府颁发的营业执照后，才能登记为旅游住宿。
公寓管理机构保留管理权
公寓业主须同时考虑公共许可要求和适用于其建筑的规定。根据拟议框架，分层物业仍须遵守其联合管理机构或管理公司的决定及细则，并受《2013年分层管理法》约束。
分层物业通常由业主个人拥有单位，同时共同承担走廊、电梯和休闲设施等空间的管理责任。联合管理机构和管理公司负责管理这些共同权益，因此当付费住客入住住宅大楼时，它们的作用尤为重要。
Aiman Athirah表示，《2013年分层管理法》已赋予这些机构管理和执行细则的机制。因此，业主若要合法经营，除了满足地方政府的要求，也须遵守建筑管理规定。
Syerleena提出的担忧说明了这两个层面的规定为何都很重要。许可监管将物业作为一项业务来管理，而建筑规定则约束访客和住户如何使用同一处入口、设施及公共空间。
订房平台将参与执法
数字平台连接经营者与住客，是拟议合规制度的关键环节。政府正鼓励与平台公司合作，在房源上线前自动核实许可状态。
Aiman Athirah还表示，平台必须负责下架未获许可，或违反地方政府条件及现行法律的房源。这样一来，经营许可将与房源持续获得线上订房渠道挂钩。
副部长介绍了拟议中的上线前核查机制：
为确保全面合规，政府也正鼓励与数字平台公司开展战略合作，在房源上线前实施自动许可状态核验机制。
地方政府和执法机构也根据《1976年城乡规划法》《1974年街道、排水与建筑法》及相关地方法规拥有执法权。Aiman Athirah表示，这些权力可用于处理持续违规的经营者，也可确保非法住宿房源被屏蔽。
因此，该框架将上线前核查、违规后下架以及对经营者采取法律行动结合起来。建筑管理机构仍将继续执行各自适用的规定。
拟议的每年180晚上限意味着什么
拟议的每年180晚上限，将限制物业在一年内以STRA形式经营的时长。这一上限会直接影响业主可出租的夜数，因此对租赁业务而言，是讨论中影响最重大的事项之一。
Aiman Athirah表示，制定初步框架期间已完成监管影响评估。这是一项系统性分析，用于考察拟议规定对企业、消费者、政府和社区的影响。
评估涵盖业主和经营者的合规成本、潜在租金收入、对酒店和旅游业的影响、住宿价格、消费者选择及政府收入，也考察了公共安全和社区福祉。
Aiman Athirah表示，作出决定时须在收入机会和旅游需求，与公共安全、公共秩序及居民福祉之间取得平衡。登记和许可核查旨在确认经营活动是否符合要求；出租晚数上限则会进一步控制其年度经营规模。
对业主而言，实际问题包括满足各项要求的成本，以及在任何经营限制下可获得的收入。对邻居而言，国会提出的问题涉及住宅空间的日常使用，包括噪音、访客出入和共用设施。
槟城从现行规定迈向1月修订
槟城提供了一个已实施并正在调整监管措施的实例。Aiman Athirah提到了该州《分层物业计划私人住宿运营指南》，该指南自2023年4月1日起生效；当地住宿附例则于2026年8月1日开始实施。
州行政议会于10月19日批准修订内容，州地方政府及城乡规划委员会主席H'ng Mooi Lye于10月23日公布相关调整。修订内容正在办理宪报刊登程序，计划于2027年1月1日实施。
以下主要时间节点显示州级和国家层面的相关程序如何推进：
- 2023年1月至8月：PLANMalaysia就国家框架草案举行了10多场利益相关方交流会。
- 2023年4月1日：槟城分层物业私人住宿指南生效。
- 2023年9月：PLANMalaysia完成了国家指导方针草案的统一公众咨询。
- 2026年8月1日：槟城住宿附例生效，经营者最初有两个月时间办理登记。
- 2026年10月19日：槟城州行政议会批准修订相关规定。
- 2026年10月26日：Aiman Athirah在国会介绍国家指导方针的最后审查阶段。
- 2027年1月1日：槟城修订后的规定计划生效。
槟岛市政厅和威省市政厅将在实施前细化指导方针和操作程序。修订内容还通过物业性质、实际用途和运营安排进一步明确私人住宿的定义，同时要求酒店业务继续遵守酒店许可规定。
降低费用仍须满足安全和规划条件
槟城公布的修订方案将最多3间客房的私人住宿单位年许可费从1,000令吉降至500令吉，减幅为一半。H'ng还提到，按照该方案，每增加一间客房，每年另收200令吉，最多可增加两间客房。
公告还分别列出按房间数计算的年度收费标准：一间房400令吉、两间房600令吉、三间房800令吉、四间房1,000令吉，以及五至十间房1,800令吉。经营者需要查阅市政厅的详细收费表，才能计算这些费用如何适用于各自的物业。
在符合地方政府条件的前提下，房间数上限从5间增至10间。H'ng表示，经营者仍须满足安全要求，包括投保公众责任险。该保险可针对涉及他人受伤或财产受损的某些索赔提供保障。
根据相关地方政府的条件，经营者可能还须取得邻近物业的同意。槟岛市政厅辖区内住宅用地上的住宿经营者，将有三年时间满足将住宅用途改为商业用途的规划要求。
H'ng表示，执法措施可能包括最高1,000令吉的罚款、起诉，以及在法律允许的情况下扣押物品。罚款缴付通知是一种经济处罚，缴纳后可免于就违法行为进行完整的起诉程序。这些将于1月实施的调整，旨在让经营者纳入监管体系，同时保护周边社区。
经营者希望降低合规成本并继续对话
马来西亚槟城民宿／短租经营者协会主席Lydia Tan对费用调整表示欢迎。她说，早前的担忧主要集中在叠加的经济负担，包括每个单位每年1,800令吉的费用，以及1,000令吉或更高的许可费。
Tan表示，这些调整是与州政府协商后的成果：
这次修订是与州政府讨论后取得的积极成果。法规应鼓励经营者纳入合法监管框架，而不是让合规在商业上变得难以为继。
她还建议，允许同一注册经营者管理的多个物业共用一张许可证。她进一步提议成立行业工作委员会，邀请经营者、政府代表及相关部门定期讨论监管问题。
这些建议涉及合规的行政工作以及费用。管理多个物业的经营者与只出租一个单位的业主，面临的许可工作量不同；与此同时，市政厅仍须对许可证所涵盖的物业进行监督。
行业早前的提案反映不同诉求
Airbnb在2023年咨询期间提交的意见建议，默认允许所有分层建筑经营STRA，并允许居民通过联合管理机构或管理公司以75%的投票比例决定相关条件或许可。
该公司还建议设立国家线上登记门户，向主管部门提供租赁活动数据，并建立违规经营者和住客的行业行为准则排除名册。这些均为公司提出的建议；Aiman Athirah最近的表述则明确，分层物业仍须遵守各自管理机构的决定和细则。
Airbnb区域公共政策负责人Mich Goh援引牛津经济研究院的估算称，2022年Airbnb为马来西亚国内生产总值贡献超过50亿令吉，并支撑近57,000个就业岗位。这些数据是该公司阐述该行业经济作用时提出的论据。
旅游部也一直在审查《1992年旅游业法》。Khairul Firdaus在2025年7月的国会答复中表示，近1,000名参与者参加了54场咨询会议，相关意见为涵盖许可、保险、加强执法、数字平台登记及旅游仲裁庭的提案提供了依据。
当时，他预计修订案将在2025年底或2026年初提交国会下议院。当前有关STRA的讨论聚焦于规划指导方针及其审批流程；此前的旅游业提案则体现了应对数字订房业务和加强消费者保护的更广泛努力。
要点
- 马来西亚国家STRA指导方针正处于最后审查阶段，之后将提交内阁审议，再由州和地方政府采纳。
- 拟议框架要求完成登记，并遵守地方政府的许可条件。
- 分层物业仍须遵守其建筑管理机构的决定和细则。
- 政府正鼓励平台自动核验许可证，并下架无证或不合规房源。
- 拟议的每年180晚上限已完成监管影响评估，最终决定仍待公布。
- 槟城修订后的规定计划于2027年1月1日生效，其中包括降低费用，并在符合条件的前提下将房间数上限设为10间。
