2025年，香港住房负担能力问题成为焦点
对于许多人来说，在香港置业仍遥不可及。查普曼大学人口研究与政策中心发布的《2025年Demographia国际住房负担能力报告》显示，在八个国家的95个主要住房市场中，没有一个被评为负担得起（截至2024年第三季度）。香港再次成为住房负担能力最差的市场，中位数倍数为14.4。这意味着典型住宅的价格超过家庭收入中位数（税前）的14倍。香港已连续第14年位居榜首。
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Demographia采用了一项简单明了的指标：将房价中位数除以家庭收入中位数，得出房价收入比，也称中位数倍数。报告将中位数倍数达到9.0或以上的市场归为“高不可攀”。如今，全球有12个此类市场。另一端，匹兹堡以3.2成为最负担得起的主要市场，但按报告的分类标准，住房仍属“中度难以负担”。香港的这一比率已从去年的16.7和疫情前2019年的20.8回落，原因是房价走软、收入逐步恢复。即便如此，房价与家庭收入之间的差距仍然很大。
排名如何得出，数字意味着什么
研究中的每个市场都按劳动力市场或通勤区划分，而非仅以城市中心为范围。这样一来，分析人士就能比较典型家庭的收入在当地房价面前有多大购买力。这也解释了为什么全国平均值可能会产生误导。同一个国家内，土地市场较为灵活的都市区，与严格限制扩张的都市区，情况可能大不相同。
什么是中位数倍数
例如，如果住宅售价中位数为30万，家庭税前收入中位数为7.5万，那么中位数倍数就是4.0。报告据此将市场划分为不同等级：中位数倍数不超过3.0为负担得起，达到9.0或以上则为“高不可攀”。
随着收入和房价变化，这一比率也会变化。房价下跌或家庭收入增加，都可能降低中位数倍数，即使房贷月供仍让人感到沉重。这有助于解释为何香港的比率有所改善，购房者却仍面临重重障碍。
香港房价为何依然高企
可开发土地稀缺、数十年来对土地供应的严格管控，以及持续旺盛的需求，共同推高了香港房价。香港大部分地区是山地或郊野公园，城市建成区范围紧凑。家庭争夺有限的居住空间，本地和海外资本则将房地产视为保值资产。供需关系很少有利于首次置业者。
土地制度又增加了一层影响。政府拥有全部土地，并通过向开发商批出租赁土地来控制供应。土地收入是公共服务资金的重要来源，这使官员有财政上的动机谨慎管理土地供应。部分地区的规划规定和建筑高度限制也制约了新增住房。与Demographia研究相关的分析认为，城市蔓延管控策略（如城市增长边界和绿化带）会造成虚假的稀缺，并推高监管边界附近的土地价值。
房价上涨势头已有所减弱。到2025年第一季度，官方房价指数同比下跌约7.8%，连续第13个季度录得年度跌幅。2024年住宅落成量激增逾75%，一手住宅销售量增长逾三分之一，二手房成交量也有所上升。为提振需求，政府取消了几项买家印花税，并放宽按揭压力测试。去年年底，平均总租金收益率小幅升至约3.9%。尽管出现这些变化，住房负担能力仍是许多家庭面临的难题。
查普曼大学人口研究与政策中心主任乔尔·科特金认为，规划决策是房价难题的核心因素之一。
这些高房价在很大程度上是限制城市外围增长的政策造成的，而城市向外围扩张一直是城市发展的常见方式。
对于香港这类土地受限的市场，这种批评颇有共鸣：任何限制外围新增住房供应的措施，都可能波及整个房价体系。
现实生活：居住拥挤，城市持续升温
这些比率背后，是日益艰难的日常生活条件。据估计，约有22万居民住在分间单位、笼屋或天台建筑内。许多住所面积狭小、没有窗户或通风不良，居民共用浴室和厨房的情况很常见。在最炎热的月份，薄墙和铁皮屋顶会把热量一直困到深夜，让人难以入睡，也增加了老年人和儿童的健康风险。
香港社区组织协会副主任施丽珊长期为全港低收入家庭提供支持，多年来一直记录这些住所的居住状况。
有些居住条件相当不人道。
高温让情况雪上加霜。香港天文台报告称，2024年酷热日数创纪录，有52天气温达到或超过摄氏33度。对分间单位居民的调查显示，夏季期间普遍存在睡眠问题、皮肤疾病、头晕和情绪压力。社区工作者表示，有些家庭为了让空调持续运转而缩减伙食，老年居民则白天待在图书馆避暑。
改革和大型项目能否解决问题
政府将两个大型项目列为未来增加住房供应的引擎。靠近深圳边界的北部都会区计划，旨在打造新的城市群，提供逾90万套住房，并配套综合交通设施和新的就业中心。“明日大屿愿景”计划则提出建造人工岛，提供逾20万套住房。两项计划长期来看都可能重塑城市格局，但成本、工程挑战和漫长的建设周期意味着，它们无法缓解眼下的压力。
政策制定者也采取了更短期的措施。政府计划在2027至2028年建成约3万个简约公屋单位，并已安排逾2.1万个过渡性住房单位。住宅落成量回升、按揭限制放宽，显示市场活动有所增加。关键在于新增供应是否符合购房者的支付能力，而不只是交付了多少套住房。
Demographia报告作者温德尔·考克斯提醒，如果土地成本居高不下、城市边缘供应又受到限制，仅靠提高密度无法弥合普通家庭面临的差距。
公共政策研究机构Frontier Centre for Public Policy主席戴维·莱斯认为，住房负担能力危机是更广泛生活成本问题的核心。
负担得起的住房状况恶化，是当前生活成本危机的主要推手，受到影响的是中产阶级和工薪阶层。
公共住房政策也受到审视。香港大学经济学教授黄伟豪批评公屋的留住规定和补贴房屋周转缓慢，认为这使新申请者被困在私人租赁市场。
这完全是公共住房政策的失败。
要大规模改善住房负担能力，需要综合采取释放土地、完善基础设施、加快公共住房交付，以及持续供应定价符合普通收入者承受能力的私人住宅等措施。
香港与其他城市的比较
在住房负担能力最差的榜单上，香港与悉尼以及北美西海岸多个市场并列前列。这些城市的需求都很旺盛，同时在向外扩张方面受到地理条件或监管限制。其中多个市场的中位数倍数超过10，显示购房者面临极端压力。
- 香港 14.4
- 悉尼 13.8
- 圣何塞 12.1
- 温哥华 11.8
- 洛杉矶 11.2
- 阿德莱德 10.9
- 檀香山 10.8
- 旧金山 10.0
- 墨尔本 9.7
- 圣迭戈 9.5
榜单另一端是匹兹堡，在评估的95个市场中以3.2排名最低。不过，这仍未达到中位数倍数不超过3.0的“负担得起”标准。这是该调查开展20年来，首次没有任何一个主要市场达到这一门槛。
亚太地区住房负担能力与可置业性
不同的衡量标准指向同样的压力。城市土地学会（ULI）的亚太地区住房可置业指数将购房价格不超过家庭收入中位数5倍定义为可负担。按这一标准，2024年香港公寓房价约为家庭收入中位数的23.4倍，是该地区表现最差的市场。在租房方面，DWS的一项全球研究估计，香港家庭租住一套普通两居室需支出约61%的可支配收入，是全球负担最重的地区之一。亚太各地的情况并不一致。新加坡的公共住房模式让许多组屋的购房成本仍在典型收入家庭的承受范围内；东京庞大的租赁房源，则使其核心区平均租金维持在收入的约17%。然而，在规模最大的商业中心，买房对大多数年轻家庭来说仍遥不可及。
要点
- 在《2025年Demographia国际住房负担能力报告》中，香港再次排名住房负担能力最差，中位数倍数为14.4（截至2024年第三季度）。
- 受评的95个市场中，没有一个被评为负担得起，12个市场被评为“高不可攀”。
- 香港的比率已从去年的16.7和2019年的20.8回落，房价下跌和新住宅落成量增加带来助力，但购房者面临的差距仍然很大。
- 北部都会区和“明日大屿愿景”长期来看可能新增逾110万套住房，但无法在短期内缓解压力。
- 短期措施包括取消额外印花税、放宽按揭压力测试，以及计划在2027至2028年建成约3万个简约公屋单位。
- 租房压力巨大，一项研究估计，香港家庭的租金支出约占家庭可支配收入中位数的61%。
- 极端高温和分间单位进一步加重了低收入家庭的负担。
- 专家指出，释放土地、调整规划规则和完善基础设施，是以普通家庭负担得起的价格改善住房可负担能力的关键手段。
