待售公寓超过8万套，成交买家减少
截至2026年11月7日，首尔共有80,528套公寓挂牌出售。自政府公布8月3日税改方案以来，挂牌量增加20,119套，增幅为33.3%。不过，据韩国房地产院数据，9月公寓成交量降至3,915套，较去年同期的6,796套下降42.4%。
目录
韩国首都全部25个区的待售房源都在增加。房地产数据平台Asil称，江南区、瑞草区和松坡区占新增挂牌量的38%，其余22个区占62%。
房价走势各异。韩国房地产院截至11月2日的每周调查显示，江南区公寓价格下跌0.39%，瑞草区下跌0.37%，松坡区下跌0.17%。首尔其他所有区的房价均有上涨，全市指数上升0.07%。
对卖家而言，这意味着竞争房源更多，成交量更少。对买家而言，可选择的房源增加，但全市大部分地区的房价仍在上涨。租户还面临另一重压力：首尔公寓全租价格也在继续攀升。全租是韩国常见的一种租赁方式，租户需支付大额押金。
下一个关键时期可能是2027年初。考虑税款的业主必须预留时间寻找买家，并在6月1日房产持有情况评估日之前完成付款。2021年类似的日程曾导致挂牌量先增后减，随后公寓价格涨幅再度加快。
官方数据表明，房价涨势不止于每周新闻所见
韩国房地产院9月住房统计显示，2026年9月首尔公寓售价上涨0.74%，全国涨幅为0.35%。环绕首尔的京畿道涨幅更大，达到0.82%。
首尔月度涨幅超过全国水平两倍，差距为0.39个百分点。其他地区的涨幅从世宗下跌0.22%到济州下跌0.29%不等。地区间的分化并不限于首都圈。
同一官方平台记录显示，9月全国公寓成交量为37,912套。首尔成交3,915套，约占总量的10.3%。因此，首都在月度房价相对强劲上涨的同时，成交量同比大幅下滑。
房价指数追踪受调查市场的价格变化，成交量统计登记的销售套数，挂牌量则反映正在出售的房产。结合这三项数据，可以看出实际市场状况：更多业主在寻找买家，登记成交的房产更少，房价走势也不均衡。
成交量自5月以来逐月下降
截至9月，首尔当月成交量为2026年以来最低。成交量在4月升至7,521套，5月达到8,946套，随后依次降至6月的7,742套、7月的6,564套、8月的4,589套和9月的3,915套。
9月成交量比5月峰值低56.2%，比8月低14.7%。统计按交易申报日期计算，因此月度数据反映的是登记时间，并非买卖双方达成交易的确切日期。
春季成交量上升，既与多套房持有者面临5月9日恢复征收较高资本利得税有关，也受到季节性搬家需求推动。资本利得税针对出售房产所得利润征收。税额增加可能促使业主赶在期限前完成出售。
9月，城东区的成交量同比降幅在首尔各区中最大，仅成交60套公寓，下降85.9%。广津区成交量下降71.4%，中区下降68%，东大门区下降66.1%，麻浦区下降64.3%。
其中几个区在2025年经历了大幅涨价。当年城东区公寓价格上涨19.1%，麻浦区上涨14.3%，龙山区上涨13.2%。购房价格上涨，加上贷款限制，让买家筹措购房资金的难度加大。
挂牌房源正扩展至首尔各区
Asil数据显示，待售房源经历了几个阶段的累积。3月21日，挂牌量为80,080套；春季出售期过后有所回落，10月28日达到79,919套。截至11月7日，挂牌总量已比3月水平高出448套。
江南区、瑞草区和松坡区仍占新增房源的很大一部分。三地挂牌量从8月3日的22,182套增至11月4日的29,802套，增幅约为34.4%。
截至11月4日，同期其他区的挂牌量也大幅增加。城北区上涨61.1%，江西区上涨40.2%，芦原区上涨32%。因此，房源增加并不只集中在南部三个知名区域。
对在城北区或江西区寻找住房的家庭来说，挂牌房源增加意味着可以选择更多楼盘、地段和要价。选择增加能否带来更便宜的成交价，取决于卖家愿意接受的价格以及买家能筹到的资金。房源会一直挂牌，直到交易达成或业主撤下。
江南区房价下跌，首尔其他地区继续上涨
首尔公寓周度涨幅从10月12日的0.16%放缓至10月19日的0.13%、10月26日的0.09%和11月2日的0.07%。不过，首尔房价已连续第91周上涨。
截至11月2日的调查显示，西大门区上涨0.31%，城北区和衿川区各上涨0.30%，中浪区上涨0.28%，江北区上涨0.26%，麻浦区上涨0.25%。在这些地区上涨的同时，江南区、瑞草区和松坡区房价下跌。
截至该次调查，首尔公寓价格较2026年年初上涨8.80%，而2025年同期涨幅为7.08%。城北区累计涨幅达到16.90%，江南区下跌2.02%，瑞草区下跌0.23%。
总统李在明11月3日在内阁会议上谈及挂牌量上升、成交量下降以及主要地区实际成交价走低。11月4日，他澄清说，自己所说的房价下跌指的是江南区、瑞草区和松坡区。
房地产评论员尹智海表示，若要形成更广泛的下跌趋势，市场其他区域的价格也必须下跌。对买家而言，眼下的情况因地而异：单个区的房价走势可能与全市平均水平大不相同。
2021年税收期限前发生了什么？
当前讨论中最接近的先例，是文在寅政府于2020年7月10日宣布的税改措施。措施将多套房持有者的综合房地产税最高税率从3.2%提高至6%，并上调资本利得税附加税率。
综合房地产税的较高税率从2021纳税年度起适用。资本利得税附加税率上调则于2021年6月1日生效，给业主留出了提前出售的时间。综合房地产税是针对符合条件的房产持有征收的年度税，与出售房产所得利润所缴纳的税款不同。
Asil数据展现了期限临近时销售活动变化之快：
- 2021年3月1日：首尔有40,653套公寓挂牌出售。
- 5月1日：挂牌量达到48,152套，两个月内增加18.4%。
- 5月9日：挂牌量降至47,410套，较5月1日下降1.5%。
- 6月1日：较高的资本利得税附加税率生效，同日也是年度房产持有情况评估日。
- 8月25日：挂牌量为39,084套，较5月1日下降18.8%。
一些业主撤下了房源，因为留给他们安排出售并收齐尾款的时间已所剩无几。决定继续持有房产的业主则减少了买家可选的房源。
首尔公寓月度涨幅从2021年2月的0.67%放缓至3月的0.49%和4月的0.43%，随后升至5月的0.48%和6月的0.98%。历史经验带来的担忧十分具体：此前挂牌量激增只是暂时现象，随着房源撤下，房价涨幅再度加快。
2027年初为何对卖家至关重要
每年6月1日是综合房地产税评估房产持有情况的基准日，缴税期限为12月1日至15日。因此，打算通过出售房产改变税务状况的业主，必须以持有情况评估日为节点提前规划，尽管缴税要到数月之后。
建国大学房地产研究生院兼任教授朴哈洙预计，如果税改方案最终敲定，一些业主可能会考虑在2027年1月至3月间出售。明确的税单可能有助于业主决定是出售还是继续持有房产。
朴哈洙表示，随着6月临近，从签订合同到收到尾款所需的时间可能会改变业主的决定。他认为，变化可能在4月出现：
到了4月，房源可能会被撤下，或者价格可能上涨。
8月3日方案的最终条款和实施时间表尚未明确。个人税负也取决于多种因素，包括房产评估价值、持有安排、所在地以及房屋取得方式。
KB国民银行首席房地产专家金孝善预计，成交量下降、挂牌量上升的情况还会持续一段时间。她表示，随着税收政策变得更加具体，价格较高的房屋可能进入市场。她与朴哈洙的判断反映了同一决策的不同阶段：业主可能先尝试出售，随后随着成交窗口收窄而重新考虑。
销售市场趋缓之际，租户还面临押金上涨
截至11月2日调查所覆盖的一周，首尔公寓全租价格上涨0.17%。2026年累计涨幅达到9.10%，而2025年同期为2.47%。
全租通常要求租户支付一笔可退还的大额押金，而非按传统方式每月支付租金。全租价格上涨意味着家庭在签订新租约，或以更高价格续租时，需要筹备更多押金。
官方9月数据还显示，全国公寓全租价格上涨0.42%。因此，租赁压力也是住房市场状况的一部分，与待售房源增加并存。
金孝善表示，全租押金和月租上涨正促使一些家庭进入购房市场，但贷款限制限制了需求的增长空间。她还指出，一些现有出租房因业主的税务负担而转为出售。
对租户而言，房屋从租赁市场转入销售市场，可能意味着可租住房选择减少。对考虑买房的家庭来说，则要同时权衡两方面压力：续签租约的成本，以及购房时能够借到的金额。
住房供应也是信心的一项考验
政策讨论不仅关乎现有业主是否赶在6月前出售。市场参与者呼吁定期公布公共住房项目的进度，包括土地补偿、开工情况以及完工前的销售计划。
这些阶段能让潜在买家了解项目进展。土地补偿可使项目地块得以落实，开工意味着建筑施工已经启动，销售安排则能让家庭据此规划。
公布项目地点和时间表，或有助于家庭决定是立即购买现有公寓，还是等待申请新房。实际问题在于，承诺建设的住房能否在符合家庭需求的地点和时间交付。
首尔眼下面临的考验是，新增挂牌房源能否在更多地区以更低价格成交。下一个房产持有情况评估日是2027年6月1日。朴哈洙认为，1月至3月可能是出售窗口，到了4月，业主可能开始撤下房源。
要点
- 截至2026年11月7日，首尔公寓挂牌出售量达到80,528套，较8月3日增长33.3%。
- 9月成交量为3,915套，同比下降42.4%，较5月下降56.2%。
- 截至11月2日的周度调查显示，江南区、瑞草区和松坡区房价下跌，首尔其他各区则均有上涨。
- 官方9月数据显示，首尔公寓价格上涨0.74%，全国涨幅为0.35%。
- 2021年，挂牌量在税收期限前上升，随后减少，月度房价涨幅则加快。
- 2027年初的出售决定将部分取决于税改细节，以及业主能否在6月1日前完成交易。
- 首尔全租价格继续上涨，尽管公寓销售趋缓，租户仍面临压力。
