拟议的销售模式调整将购房者资金置于核心
越南立法者正在考虑限制未完工住房的销售，包括禁止转让购房合同，并逐步转向只销售已竣工住房。与此同时，他们还希望加强对定金、银行担保以及购房者在取得所有权文件前支付款项的监管。
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在2026年10月30日的国会辩论中，清化省代表黎成欢提议，禁止转让仍在建设中的住房合同。海防市代表阮玉山提出了另一种方案：允许转让，但要求将每笔交易记录在与电子身份认证和经核实的法律数据相连的房地产信息系统中。
对于等待新房的家庭而言，这场辩论关系到他们的积蓄，也关系到他们能否摆脱停滞不前的购房交易。受胡志明市罗克萨纳广场（Roxana Plaza）项目延期以及岘港、河内交房延迟影响的购房者，在继续背负贷款的同时，已经为房产支付了款项。
这些提议仍在讨论中。建设部长陈洪明表示，将审查并完善《房地产经营法》修正案草案；目前尚未公布最终表决或实施日期。
目前正在考虑两种不同的限制措施。禁止转让合同将阻止购房者把购房协议转给他人。只销售已竣工住房则会改变开发商首次销售房产并从客户处收款的时间。无论采取哪项措施，住房建设融资方式都会受到影响，但对购房者不同阶段的影响各不相同。
立法者为何希望叫停合同反复转让
黎成欢认为，反复转让可能使住房协议沦为投机工具。在住房竣工并交付之前，转让合同的购房者转出去的是合同权利和付款义务，而不是一套已经建成的房产。
最初的购房者可以支付定金或少量分期款，等房价上涨后再转让协议。黎成欢表示，最初投入资金的回报率可能达到50%或100%；反复转让和经纪费用还可能把最终交房价格推高至原价的两倍。
最初支付款项的回报率，不等于整套住房价格的涨幅。由于首位购房者只支付了部分房款，房价相对较小的上涨，也可能使其现金投入获得高得多的百分比收益。
黎成欢提出的应对措施不止于限制个别投机者。他呼吁研究逐步转向在房屋竣工后销售，以缩短购房协议在房产建成前流转的时间。
阮玉山承认，转让可以满足实际需求，也有助于让交易留在法律体系内。他提出，应要求记录每次转让，以便更容易追踪买家链条和实际成交价格。他还呼吁制定可行的实施方案，避免因数据库不完善而中断合法交易。
购房者为何可能需要退出渠道
阮必成大学经济学家黄成典表示，禁止转让或许能减少投机，但如果购房者财务状况发生变化，可能会让真正需要住房的人陷入困境。他提到，有些项目周期长达一至三年，在此期间，购房者可能失业、经营亏损，或遭遇家庭紧急情况。
无力继续付款的购房者可能需要转让协议，以收回已经投入的资金。若没有这一选项，剩下的选择可能包括取消合同或单方面终止合同，并可能引发有关罚金、赔偿和退款的纠纷。
黎忠发律师事务所主任、胡志明市律师协会成员黎忠发反对一刀切禁令。他认为，合法住房合同产生的权利属于受保护的财产权，并援引2013年《宪法》第32条。这是他反对该提议的法律主张，并非法院对此作出的裁决。
黎忠发支持通过税收和法律核查进行监管。他警告说，禁令可能将交易推向非正式渠道，包括授予广泛权限的授权书、私人书面协议以及买卖承诺。这类交易可能导致主管部门掌握的信息减少、税收征收下降，并增加纠纷或欺诈风险。
定金监管不止于5%的上限
草案将未完工房产的定金限制在销售价格或租购价格的5%以内，并规定只有在房产符合经营条件后才能收取。芹苴市代表苏爱云提议，将这笔钱存入为项目提供担保的银行所设立的冻结账户。
冻结账户将使开发商无法自由提取定金。根据苏爱云的提议，只有在房产达到规定条件且买卖双方签署正式购房合同后，资金方可动用。
林同省代表杨克迈警告说，开发商或销售方可能以其他名义收款，例如预留房源款、意向登记费或优先权费。清化省代表梁氏花也呼吁法律根据款项的实际用途而非名称作出判断。
实际判断标准应是这笔钱是否用于确保未来协议，或作为部分购房款提前支付。称其为优先权费，并不会改变它的实际用途。胡志明市代表陈英俊还希望明确开发商和直接收款方（包括中介）的责任，并依照《民法典》处理退款和赔偿问题。
前平阳地区13号国道旁的一个项目，展示了目前受到审视的做法。购房者被要求支付1亿越南盾预留公寓，约一个月后签署购房合同；如果他们选择不签，款项则可退还。
开发商交房前最多能收取多少款项？
阮玉山介绍，草案规定首付款上限为30%，交房前累计付款上限为70%，另有5%的定金上限。他担心购房者仍需提前支付大笔款项，却无法监督开发商如何使用这些钱。
黎成欢提议，交房前收款总额不得超过70%，剩余30%只有在购房者既收到住房、又取得所有权证书后才支付。将尾款与这两个条件同时挂钩，可以在建筑实体竣工之外，为购房者提供资金保障。
不同方案中的数字体现了重大的政策选择。与其他草案内容中提及的5%尾款相比，交房并取得权属证明后支付的30%余额是其六倍。这两种做法会让开发商即时可支配的资金大不相同。
阮玉山还提议，根据实际施工进度监控付款，尤其是在购房者选择不使用银行担保的情况下。从实际操作上说，资金拨付应当依据经核实的已完工工程，而不应只依赖合同约定的付款日期。
银行批准为项目提供担保，不等于向购房者出具担保函
陈英俊重点谈到了为个人购房者提供银行保障所需的步骤。银行同意为开发商提供担保只是一个环节；为特定客户出具担保函则是另一个环节。客户持有的担保函明确了该笔交易所附带的保障。
对于选择银行担保的购房者，陈英俊提议，开发商只有在客户收到各自的担保函后，才能收取合同款项。他还要求明确出函时限、办理程序和费用，让购房者清楚保障何时生效以及需要支付多少费用。
草案允许购房者自行选择是否要求银行担保。阮玉山提议将担保设为默认安排，购房者只有在收到完整说明后另行书面确认，才能拒绝担保。
阮玉山担心，如果不作此规定，拒绝担保可能成为购房合同中的标准条款。他的方案要求购房者作出更审慎的选择；若购房者不选择担保，则需加强付款监管。这些提议着眼于购房者已经付款、仍在等待开发商履行义务的阶段。
尾款5%引发对资金控制和退款的疑问
草案还涉及购房者等待所有权证书期间，合同总价中最后5%的款项。尽管初始定金和这笔尾款都是5%，但二者并非同一笔款项。
杨克迈要求明确谁控制账户、哪些文件可以作为放款依据、利息归谁所有，以及开发商无力偿债时如何处理资金。他希望这笔钱单独管理，并依据明确的法律依据予以释放。
苏爱云提出了另一种方案：如果因政府部门相关的客观问题（例如土地估价尚未完成或规划调整尚未获批）导致权属登记延迟，开发商可以用等额、无条件的银行担保替代被冻结的5%款项，在维持资金保障的同时释放现金。
立法者还要求明确账户所有权、付款时间和费用。如果由购房者自行办理权属证书申请，将保留款项转给开发商应属自愿；开发商仍有责任提供必要文件。
海防市代表武文进提到，一些芒青项目的家庭已经等待多年仍未拿到权属证书。他们的经历表明，在这场辩论中，产权文件与施工进度同样重要：拿到钥匙之后，可能还要等待更长时间才能取得正式文件。
谁来核查项目，谁来承担责任？
武文进呼吁，主管部门应在交易进行前，核对待售公寓是否符合获批的规划和设计。他还希望要求开发商赔偿购房者，并补救违规行为造成的后果，包括必须拆除建筑的情况。
芹苴市代表陶志义认为，交易平台和经纪人的责任应与其能够执行的核查相匹配。他表示，他们可以检查文件并比对可查数据，但不能取代国家机关对房产整体法律状况作出认证。
陶志义提议，要求中介核查所提供材料是否完整且相互一致，披露无法核实的信息，并对明知信息虚假仍促成交易的行为承担责任。兴安省代表阮文辉呼吁，对缺失或不一致的材料进行澄清；问题未解决时，应拒绝提供相关服务。
陈英俊还要求明确项目易主时各方的义务。原开发商的文件和已收取款项都必须妥善交代，开发商之间的协议也应保障客户的合法权利。
苏爱云提出了另一个相关问题：如果要求项目转让前必须履行完毕土地财务义务，可能会阻碍旨在挽救停滞项目的收购，使购房者继续受困于原开发商的财务危机。
融资模式改变可能改变付款压力
13号国道旁该项目的一位代表为预售辩护，称预售对买卖双方都有好处。该代表表示，客户通常先支付20%至30%，客户资金有助于开发商评估市场需求并减轻借款压力。该项目的合同转让手续费为每份300万至500万越南盾。
该代表认为，如果只在交房时销售，购房者届时需要支付公寓价值的95%。这是开发商对这种模式下付款压力的描述。转向销售已竣工住房，意味着建设融资将不再依赖购房者分期付款，而要依靠开发商在销售前筹集的资金。
因此，对购房者来说，选择不只是能否查看已经竣工的公寓。建设期间付款可以分散资金支出，但款项可能因延误而面临风险。竣工后购买意味着住房更快可以入住，但购房时可能需要集中支付大笔资金。
胡志明市的权属证书办理问题也表明，限制措施持续多久十分重要。该市于2024年11月5日成立5013工作组，后改组为1645工作组，以解决权属登记障碍。如果限制措施一直持续到取得权属证书，可能会影响家庭入住后的生活。
几个重要的时间节点如下：
- 2024年11月5日：胡志明市成立5013工作组，处理房产权属证书办理难题。
- 2026年10月30日：国会代表围绕《房地产经营法》修正案，讨论合同转让、预付款和担保问题。
- 辩论结束时：建设部长陈洪明承诺进一步审查和完善草案。
陈洪明表示，草案第5条禁止非法使用客户定金和预付款。剩下的政策选择在于如何落实这项保护：谁来控制资金、何时可以放款、如何为个人购房者提供担保，以及家庭情况发生变化时是否可以转让合同。
要点
- 立法者提议禁止转让未完工住房的购房合同，并研究只在房屋竣工后销售。
- 另一种方案是保留转让渠道，同时通过经核实的市场数据记录每笔交易。
- 拟议的保障措施包括冻结定金账户、为个人购房者提供担保，以及将付款与施工进度挂钩。
- 代表们讨论了保留最后5%款项的做法，以及交房并取得权属证明前扣留30%的提议。
- 批评者警告，禁止转让可能使面临财务紧急情况的购房者陷入困境，并促使交易转向非正式渠道。
- 这些提议仍在审查中，尚未公布最终表决或实施日期。
