房源降价，买家仍然买不起
越南预计2026年将完成87,601套社会住房建设，仅达到年度目标的90%；与此同时，商业市场的降价仍未能让许多住房变得触手可及。胡志明市的短缺尤为明显：胡志明市房地产协会（HoREA）援引的一份市政府评估记录显示，2026年前九个月没有新增可负担住房供应。
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HoREA表示，开发商已将新房价格下调约5%，而一些转售房产的投资者降价20%至30%，仍难以找到买家。新房市场指开发商出售的住房；二手市场则指现有业主转售的住房。
河内也显示出，房价下跌可以与需求疲软并存。第一太平戴维斯越南公司记录显示，2026年第三季度公寓销量环比下降26%，同比下降48%。开发商出售的公寓平均挂牌价仍约为每平方米1.07亿越南盾。
核心问题在于住房价格高、借贷成本高，而且适合普通家庭预算的房源太少。计划中的建设项目将增加，尤其是在城市核心区以外，但项目位置、价格和适用性将决定买家和租户能否获得实用的选择。
HoREA主席黎黄珠呼吁采取更全面的应对措施：在社会住房之外增加可负担的商品住房，提供更多价格合理的出租住房，明确开发规则，并降低信贷成本。这些建议既关乎符合公共住房援助条件的人群，也关乎收入超过资格门槛、但仍买不起商品房的人群。
降价为何未能恢复需求
越南房地产经纪人协会（VARS）统计，2026年第三季度河内公寓平均售价为每平方米7,930万越南盾，胡志明市为8,830万越南盾，岘港为6,890万越南盾。三地均价均与上一季度持平。
此前房价已大幅上涨。与2019年第一季度相比，VARS记录的河内房价涨幅为97%，胡志明市为69.8%，岘港为76.2%。因此，买家进入的是一个经历多年上涨后，近期价格才趋于稳定的市场。
DKRA咨询公司记录显示，第三季度胡志明市及周边地区有108个项目、共13,215套开发商在售公寓。销量为3,471套，环比下降66%，约占上述供应量的26%。
南部市场的二手公寓价格在该季度普遍下跌4%至7%。HoREA提到的20%至30%大幅折扣涉及部分个人投资者；DKRA的数据则反映了其追踪项目中更普遍的价格调整幅度。
借贷成本又增加了一道障碍。据报道，2026年住房贷款利率约为年利率14%至16%。按此利率计算，如果贷款余额保持不变，10亿越南盾贷款每年将产生1.4亿至1.6亿越南盾的利息，尚未计入本金偿还。实际还款额取决于贷款合同和还款计划。
缺失的中间价位住房
胡志明市针对2026年前九个月的评估显示，在获准由开发商筹集资金的住房单位中，公寓占73.6%。中端房源仅占供应量的7.1%，而新房仍集中在高价类别。
珠建议鼓励开发价格根据当地情况确定的可负担商品住房：偏远省份每平方米2,500万至3,000万越南盾，大城市每平方米6,000万至7,000万越南盾。
以一套60平方米的公寓为例，按建议的城市价格区间计算，购房价格将为36亿至42亿越南盾，尚未计入其他费用。这仍是一笔不小的支出，因此出租住房和社会住房也必须纳入整体应对措施。
越南房地产经济研究院院长陈春良认为，可负担的商品住房应与社会住房相互补充。增加中端房源将为有实际住房需求的家庭提供昂贵项目之外的选择，并缓解人们对住房短缺的担忧所带来的压力。
社会住房销售公告显示，房价区间宽广。10月30日的一份公告称，有数千套房源出售，价格略高于每平方米1,200万越南盾。建设部副部长阮文生称，社会住房均价为每平方米1,500万至2,500万越南盾，而企业代表提到的一些项目价格为每平方米3,000万至4,000万越南盾。因此，除了标价，地段、项目成本和购房资格也都很重要。
已有数百万人依靠租房居住
胡志明市约有420万租户。HoREA表示，大多数工人和外来务工人员租住月租约200万越南盾的房间，而配套基础设施和生活设施完善的公寓仍然稀缺。
胡志明市劳动联合会的一项初步调查发现，有3,181人需要租赁住房，另有30,339人需要通过租赁或购买方式获得社会住房。许多工人目前住在小型私人开发的出租房区域，空间有限，基础设施和消防安全设施也不足。
胡志明市中小企业协会副主席武登奎表示，正规租赁住房供应落后于城市化和人口增长。他主张建设经过规划、并与学校、医疗保健、商店和基本服务相连的住房项目。
GH Land首席执行官范文南指出了相关需求：规范的租赁合同，以及关于租金、法律状况、建筑质量和物业管理的透明信息。租户需要了解自己支付的费用所对应的内容，以及合同提供哪些保障。投资者则需要可预测的规则，以便多年运营楼宇。
对无法攒够首付或承担大额按揭的家庭而言，稳定可靠的租赁住房提供了另一条获得稳定住所的途径。其实际价值取决于租金、地段和居住条件，对需要就近就业的工人尤其如此。
社会住房建设正在增加，但交付进度滞后
建设部副部长黎洪荣在11月4日举行的政府例行新闻发布会上表示，全国有293个社会住房项目正在开发，共包含363,065套住房。其中，128个项目近期已开工建设，共183,293套住房：140,492套用于出售，42,801套用于出租。
建设部记录显示，114个正在推进的社会住房项目包含63,970套出租住房。自6月以来，又有29个项目开工，共建住房85,594套，其中包括33,886套出租住房。这些出租住房数据是项目总量中的组成部分。
已完工住房数量仍远低于年度目标。截至新闻发布会时，170个已完工项目共交付46,962套住房，而年度社会住房目标为97,271套。建设部预测，到2026年底将完成87,601套。
出租住房的交付也集中在年末。已完成8,314套，年度目标为17,176套；预计全年完工量将达到18,049套，比目标高出约5%。因此，出租住房约占预计完成的87,601套社会住房的五分之一。
在12月25日一场展望2026年的论坛上，副部长阮文生曾介绍一项范围更广的累计计划：698个项目，共有超过657,000套住房，其中近170,000套已完工。该计划总量与11月新闻发布会上所述的293个正在建设项目处于不同开发阶段。阮文生还表示，希望在2028年前后实现全国建成100万套社会住房的目标。
下一阶段的目标与里程碑
胡志明市的目标超出了当前建设周期。2026年9月30日颁布的第303/NQ-CP号决议，为该市设定了2026年至2030年建设181,257套社会住房和租赁住房的目标。其中，2027年预计建成约57,657套，接近这一时期总目标的32%。
主要日期和交付里程碑如下：
- 2026年6月：政府推动发展租赁住房，随后29个项目开工建设，包含33,886套出租住房。
- 2026年9月30日：第303/NQ-CP号决议为胡志明市设定了截至2030年的社会住房和租赁住房目标。
- 2026年10月30日：提出的可负担住房措施包括制定当地住房政策和租金框架；该市还在考虑将147块土地纳入商品住房试点计划。
- 2026年11月4日：建设部详细介绍了全国社会住房项目储备情况和年度完工预测。
- 2027年底：莱坊预计，大胡志明市将新增42,593套公寓。
建设部已拟定《住房法》修正案草案，准备提交第十六届国会审议，但尚未公布通过日期。开发商和家庭仍需等待关于资格、融资、土地分配和定价的最终规则。
新增住房供应正在向城市核心区以外扩展
莱坊预测，到2027年底预计新增的42,593套公寓中，22,187套将位于原胡志明市区域。其余20,406套、近48%，将分布在扩大的市域其他地区，包括原平阳省和巴地头顿省区域。
这些外围地区的可负担住房和中端公寓占比较高。世邦魏理仕的2025年数据显示了房价差距：原平阳区域新房公寓均价约为每平方米4,700万越南盾，而原胡志明市区域约为9,200万越南盾，前者低约49%。
原平阳区域在2025年推出了17,300套新公寓。预计2026年扩大的市域内公寓供应量将接近34,000套，其中一半以上位于原平阳区域。DKRA较近期的预测显示，第四季度将推出7,000至10,000套公寓，主要集中在东部、南部和原平阳区域。
高价项目仍在推高市中心房价。2025年原市区新公寓供应中，超过一半属于高端和豪华类别。随后一项市场估算显示，新房平均挂牌价为每平方米4,210美元，相当于超过1亿越南盾，环比上涨3%。
世邦魏理仕越南住宅项目营销主管武黄俊杰表示，买家越来越重视施工质量、物业管理、配套设施和居住条件。他还指出，交通连接以及多个城市中心周边的开发正影响市场走向。只有当居民能够可靠地往返工作地点并获得各类服务时，市中心以外的低价住房才更有实际价值。
为何租赁住房开发商需要持续数十年的支持
Le Thanh公司总经理黎友义表示，租赁住房投资需要先支付土地、建设和利息成本，项目才能逐步收回成本。他的公司拟建的Le Thanh Tan Kien 2项目计划提供约2,000套出租住房，但土地被划为商业与服务用地，导致其难以获得银行融资。
HoREA估计，租赁住房项目通常至少需要20年才能收回投资。开发商出售公寓时，可在售房过程中收取大额款项；而租赁运营商需要在更长时间内逐步收取较小金额，同时持续承担管理和维护成本。
珠建议免除土地使用费和土地租金，提供税收优惠和期限更长的优惠贷款，并加快投资审批程序。HoREA建议，只有承诺至少20年出租住房的项目才能享受优惠。
HoREA还希望各省级政府为使用非国家预算资金建设的可负担住房制定租金框架。该协会建议通过修订《住房法》和《土地法》，赋予省级人民议会制定当地可负担商品住房政策的权力。
这些建议旨在让建设开始前的成本和预期收入更易于计算。范文南呼吁提高租赁数据透明度并采用标准合同，针对的是同一问题的运营层面：楼宇需要稳定的收入，租户则需要明确的条款和可接受的居住条件。
开发成本降低后，谁能受益？
建设部介绍的《住房法》修正案草案提出，明确收入和资格规则，优先保障处境不利群体的住房需求，提供优惠贷款，并设立不以盈利为目的的住房基金。草案还涉及社会住房用地、租赁住房和工业园区工人宿舍。
投资者将获得土地费用、税收和信贷方面的支持，也可以利用项目内的商业和服务活动收入，抵扣符合条件的开发成本。拟议的定价规则将根据合理成本和受监管利润确定售价、租金和租购付款额，并将国家优惠政策带来的利益排除在向居民收取的价格之外。
交易限制将规定，每名符合条件的受益人只能购买或通过租购方式取得一套社会住房。前五年内将限制转让，以确保补贴住房提供给预定的居住人群。
开发商也在寻求调整收益。Le Phong Group主席裴源丰建议，将社会住房允许的利润率从建设投资成本的10%提高至15%，理由是材料、劳动力和工期延误带来的成本压力。这一诉求与建设部控制房价、确保符合条件家庭买得起的努力并存。
项目延误仍是一大障碍。阮文生指出，约有2,991个房地产项目停滞，投资额接近2万亿越南盾，并表示，根据国会第110号决议出台的指导意见，已处理326个项目涉及的土地法难题。让停滞项目恢复建设有助于增加供应，而可负担住房措施将影响开发商建设何种住房。
信贷支持必须惠及建设方和家庭
HoREA希望将租赁住房、可负担商品住房和部分重点工业园区项目的贷款排除在银行信贷增长上限之外。信贷增长上限规定了银行信贷扩张的速度；豁免相关类别可为这些项目获得融资提供更大空间。
珠还呼吁越南国家银行推动商业银行大幅降低贷款利率。融资成本降低将帮助开发商在建设期间减轻负担，也能降低买家的还款压力。
MB证券列出了一些可能支持降息的条件，包括信贷增速放缓，以及前九个月存款增速高于贷款增速。但该机构仍预计，随着此前吸收的存款到期并以更高利率续存，银行资金成本压力还将持续约三个月。
良提醒说，土地成本和开发商预期利润也会影响房价，因此优惠政策需要时间才能反映到售价上。实际检验标准是，完工住房的售价和租金是否在家庭承受范围内。只有当新建公寓、项目审批提速和贷款利率下降共同带来的住房，符合人们的工作地点、生活方式和支付能力时，这些措施才能发挥作用。
要点
- 越南预计2026年将完成87,601套社会住房，约为年度目标的90%。
- 在借贷成本和购房价格仍然高企的情况下，降价未能显著提振销售。
- 据HoREA援引的一份市政府评估，胡志明市2026年前九个月的新房供应中没有可负担住房。
- 预计全国出租住房完工量为18,049套，高于年度目标。
- 商品住房新增供应正转向外围地区，那里的房价通常较低。
- 拟议改革涉及土地、信贷、租金、购房资格和社会住房交易限制。
- 胡志明市2026年至2030年的社会住房和租赁住房目标为181,257套。
