河内要求孟清集团12个项目制定拆除方案，居民等待安置决定

近2.5万套公寓建成，获批数量仅为6,759套

河内通过一项特别机制，处理与孟清集团相关的12个项目中的建设和土地违规问题。机制要求开发商在拆除令生效后30天内制定安全拆除方案，并允许地方政府在开发商承担费用的前提下强制执行。

河内市人民议会于2026年10月28日通过该决议。市政府数据显示，这些项目共有24,943套公寓，而规划文件或建设许可证批准的数量为6,759套，超出18,184套。实际数量约为获批数量的3.69倍。

这项政策可能如何影响住户，最初的具体迹象出现在11月5日举行的定功坊（Dinh Cong Ward）会议上。初步审查发现，金文—金吕（Kim Van-Kim Lu）4栋楼内有246套公寓的住户预计需要搬迁，公寓面积为43至74平方米。

河内将分别评估各栋楼及其具体区域。部分楼宇在通过安全检查、改善基础设施并完成其他整改后可能保留。另一些则可能面临拆除，或须将原本用于商铺、技术设备、托儿所或社区活动的空间恢复原用途。

开发商必须承担补偿、安置、拆除和修缮费用。市政府还确立了以下原则：未参与违规的合法购房者不应承担由此造成的损失。对居民而言，实际结果将取决于针对其公寓、补偿和替代住房作出的具体决定。

哪些项目涉及其中？

该决议适用于通过法律代表、管理、所有权、出资或投资合作等方式与黎清湛（Le Thanh Than）有关联的企业。河内计划制定12套整改方案，每个项目条目一套，而不是对所有项目采取完全相同的解决办法。

名单包括Bemes（又称CT6 Kien Hung）、Dai Thanh、CT5 Tan Trieu、Xa La、金文—金吕的CT11和CT12住宅项目，以及VP3、VP5、VP6和灵潭（Linh Dam）的HH1、HH2、HH3、HH4。一个项目条目可能包含多栋楼，这也解释了为何楼宇总数超过12栋。

这项决定是在针对同一批18,184套超建公寓提出早期整改方案之后作出的。相关工作现已从起草全市统一机制，转向审查哪些建筑可以保留、哪些空间必须改变用途，以及哪些住户需要补偿或搬迁。

河内市人民委员会常务副主席杨德俊（Duong Duc Tuan）向市人民议会表示，违规范围广泛且持续多年。他说，在保护居民和维护公共秩序的同时，常规法律程序无法充分解决这一问题。

建筑保留需要满足什么条件？

河内的机制将建筑分为两类：满足条件后可以保留的建筑，以及必须拆除的建筑。每栋楼、每个组成部分或区域的处置方式，将由技术评估和市政府决定确定。

已入住的楼宇若要保留，必须满足结构强度、消防、灭火、救援以及邻近建筑安全等要求。结构强度是指建筑物的地基、柱子及其他承重部分能够安全承受其荷载。

供水、供电、停车场、学校和社区设施也必须符合要求，或已有获批且可行的改进方案。楼宇还必须符合建筑间距规定，并遵守道路边界、交通安全区域和基础设施保护走廊的要求。

如果其他条件均已满足，且政府批准了可行的补救措施，基础设施不足的建筑仍可能获准保留。承载能力不足、消防问题无法整改或违反强制性边界规定的建筑，则属于拆除范围。

获准保留的低层建筑必须按照批准方案改造。幼儿园和学校等重要设施也必须改善，以符合运营要求和当地需要。

为何楼宇保留，住户仍可能搬迁

即使整栋楼获准保留，其中某些公寓的住户仍可能必须搬离。河内要求腾退原本用于其他功能的区域内后来建成的住宅空间，包括裙楼、设备层和社区设施区域。

裙楼是高层建筑下方较宽的基座，通常规划用于商铺、服务或共享设施。将这类空间改建成公寓，会增加住户数量，同时挤占原本服务于居民的设施。根据该决议，腾退区域必须恢复获批用途，或根据市政府决定改建为适用的公共设施。

定功坊主席阮俊英（Nguyen Tuan Anh）表示，对CT11、CT12A、CT12B和CT12C的审查发现，一楼空间被违规使用，二至四层也发生了用途改造。原本用于商业服务、托儿所和社区活动的区域变成了公寓。开发商还改变了四层及以上公寓楼面面积的获批分布方案。

初步名单中有246套公寓的住户预计需要搬迁。坊政府计划公布名单和实施时间表，继续开展检查，并确定腾退空间的后续用途。对于灵潭HH楼群，项目审查尚未确定具体哪些公寓和楼层需要搬迁。

坊主席阮俊英在11月5日的会议上介绍了政府部门的处理方式：

市政府和坊政府的立场是严肃处理违规问题，同时尽最大可能保障受影响居民的权益和社会福利，

加建楼层和改造空间推高居住密度

对灵潭HH楼群的检查结果显示，实际建设与获批方案相差甚远。项目原获准建至27层，但HH4建至36层，HH1、HH2和HH3则建至41层，超出9至14层。

灵潭HH楼群于2015年投入使用，约有10,000套公寓，估计居住人口达40,000人。由于居民共用电梯、电力、供水和消防系统，项目规模庞大，使拆除、修缮和搬迁决定尤其棘手。

附近的VP6从获批的25层建至37层，公寓数量也从规划的138套增至840套，约为原计划的6.1倍。VP3建至32层，高于获批的29层，公寓数量从192套增至451套。VP5建至33层，比获批楼层多4层，公寓数量从216套增至805套。

在CT6 Kien Hung，坊政府审查统计出1,584套公寓，而规划数量为231套；该项目也曾被列为共有1,602套公寓。坊政府发现，楼栋数量从两栋增至三栋，楼层从31层增至32层，地下室则从两层减至一层。审查还记录了原规划酒店部分被改为住宅。

CT6的裙楼面积从5,586平方米扩大至6,071平方米。低层住宅区则从15栋、每栋三层，增加到38栋、每栋五层。在Dai Thanh，获批为29层的楼宇建至31层，另有一层阁楼出售给居民。

安全隐患已影响日常生活

居民遭遇的故障表明，安全评估绝非纸上谈兵。2024年12月下旬，金文—金吕CT12A的36层发生火灾，服务于25至45层的4部电梯全部停运。不到半个月后，居民又报告了两起电梯故障。

2025年初，Dai Thanh的CT8A约有20人被困在PL5货梯内，持续约45分钟。Xa La的CT5B和CT4A分别于2015年9月和10月发生火灾。CT4A地下室火灾迫使数百人撤离。

自2015年起居住在灵潭HH楼群的陈和（Tran Hoa）说，电梯停运时，她曾带着年幼的孩子步行下楼30层。住在CT12A的阮雄（Nguyen Hung）呼吁政府尽快发布正式通知，让面临搬迁的家庭能够安排工作和家庭生活。

越南城市规划与发展协会的建筑师陈俊英（Tran Tuan Anh）表示，评估应同时审查建筑的实际质量和法律记录。他指出，电梯、水泵、电气系统、报警器、自动灭火设备和逃生楼梯，都是日常安全和应急响应的关键设施。

前建设活动管理局局长裴忠勇（Bui Trung Dung）建议，在技术条件允许的情况下，研究能否将部分楼层改作紧急避难区或公共空间。他提出这一方案，旨在降低居住密度，同时尽量让更多住户留在熟悉的社区。

谁负责组织拆除并承担费用？

坊和乡主席将发布拆除令并监督执行。拆除令生效后30天内，开发商必须选聘顾问、安排资金，并公开搬迁和拆除计划。

开发商还必须组织所需的设计审查和审批、制定施工方案、开展监督并完成验收。拆除工作必须保护人员、财物、邻近建筑和环境。受影响区域内的居民及其财物必须在施工开始前撤出。

如果开发商不遵从要求，地方政府可强制拆除，全部费用由开发商承担。若拆除整个建筑或其中一部分存在安全隐患或技术上不可行，地方政府必须协调评估，并向市政府提交替代方案供其决定。

开发商必须承担补偿、援助、安置、基础设施改善以及恢复空间原定用途的费用。开发商还必须履行土地相关义务，并交出非法建设所得。补偿和安置援助应优先于缴纳非法所得和土地相关款项。

若开发商未履行责任，河内可动用用于保障开发商履责的资源，也可下令对其资产采取强制措施。除法律规定的例外情形外，开发商应承担的费用不由公共资金支付。

替代住房和补偿方案

河内的实施计划将Thanh Ha A、Thanh Ha B和My Hung列为搬迁和安置住房的重要地点。拟议方案包括将居民迁往Thanh Ha的社会住房或商品房，或安排补偿，让家庭自行寻找其他住房。

对于已进入刑事诉讼程序的项目，计划设想由开发商与受影响公寓的购房者协商收购；政府部门将以市场价格为基础确定补偿金额。开发商也预计须协商提供租金补助，供居民在等待替代住房期间使用。

提交市人民议会的方案称，对必须搬迁的居民应在90天内支付补偿款。针对各家庭的决定和通知需明确适用的付款时间表。符合条件的家庭可优先购买或以租购方式取得社会住房，无须抽签。租购安排是指住户通过分期付款逐步取得房屋所有权。

早期实施计划提出，居民可更广泛地获得替代住房，无须抽签或进行受益资格筛选；而市人民议会提交的方案及后续政策说明，则将社会住房优先资格与住房法律规定的资格条件挂钩。因此，具体搬迁决定将对评估选择方案的家庭至关重要。

在政府部门就拆除或用途变更发布正式通知前，居民可以暂时留住原住房。对于唯一收入来源是裙楼商业活动、而相关区域即将改作他用的人士，也可能获得扶持，以稳定生计。

灵潭HH居民杜德南（Do Duc Nam）质疑Thanh Ha是否有足够住房安置受影响家庭，以及按现行房价计算，补偿款能否购买同等公寓。另一位居民赵光春（Trieu Quang Xuan）则指出，搬迁可能影响已在当地学校就读的孩子。

产权证明仍取决于整改工作

VP3、VP5、CT6 Kien Hung和CT5 Tan Trieu的部分公寓已获颁证书，登记土地使用权及附着财产所有权。VP6和HH1至HH4尚未取得此类证书。

根据河内的机制，获准保留且符合条件的公寓，在履行所需财务义务并完成整改措施后，可办理产权证书。留在原住房的居民可以继续履行原有合同，无须支付开发商的整改费用。

经济顾问潘正勇（Phan Chanh Duong）主张，将无辜购房者的权益保护与开发商违规问题的处理区分开来，包括探索更早发放产权文件的途径。河内通过的方案仍要求先完成相关义务和整改措施。

同奈省东奈市的Aqua City项目，可作为产权文件迟迟未能办理的一个对照案例。截至2026年4月，已有1,100多套联排住宅和别墅交付，首批居民于7月23日领取产权证书。4月公布的一项计划预计，2026年将在Sun Harbor 2和EverGreen 1分区办理约752份产权证书。

胡志明市律师协会的律师黄河（Hoang Ha）呼吁依据合同、适用法律和可证明的损失给予补偿。他还敦促审查违规发生时负责检查和监督的机构。国会代表郑春安（Trinh Xuan An）提议加强住房立法中的保护措施，并以财务保障机制支持补偿义务，包括为开发商破产情形作出安排。

时间表及后续工作

河内早前计划在2026年9月30日前提交特别决议。实际审批流程则延续至10月，随后开展地方会议和检查。主要步骤和目标如下：

• 2026年10月22日：司法厅通过第547/BC-STP号报告对草案进行审查。
• 10月23日：市领导就政策方向达成一致。
• 10月25日：市人民委员会提交第428/TTr-UBND号提案。
• 10月28日：市人民议会通过决议。
• 10月30日：建设厅要求地方政府完成公寓审查的截止日期。
• 11月5日：定功坊讨论了初步认定预计需要搬迁的246套公寓。
• 2026年10月至11月：计划开展检查和分类工作。
• 2027年：市政府计划完成搬迁。
• 2027年至2028年：计划拆除指定建筑，市政府目标是在2028年完成。

记录缺失仍是实际工作中的障碍。市人民议会议员陈氏越河（Can Thi Viet Ha）要求研究解决土地文件、竣工图纸和合同缺失的问题。杨德俊表示，政府部门将评估现状、查找原始档案，并厘清开发商和公共机构在保存及提供相关文件方面的责任。

建设厅将牵头审查建设和规划违规问题。农业与环境厅将审查土地事务、产权证书及相关义务，财政厅则将评估投资程序和财务责任。

河内建设规划研究所所长、建筑师刘光辉（Luu Quang Huy）表示，具体方案必须顾及居民的生计以及在安置地点的就学问题。在定功坊的会议上，居民代表陈兰芳（Tran Lan Phuong）要求审慎评估并征求意见；CT12C管理委员会负责人翁文强（Uong Van Cuong）则表示，许多居民希望留下，并期望在搬迁不可避免时获得公平安排。

要点

• 河内于2026年10月28日通过特别机制，涉及与孟清集团相关的12个项目。
• 这些项目共有24,943套公寓，获批数量为6,759套，超出18,184套。
• 政府将评估建筑及其具体区域，决定有条件保留、拆除或恢复原定用途。
• 定功坊初步审查发现，预计有246套公寓需要搬迁。
• 开发商必须承担补偿、安置、拆除和整改费用；若其不履责，政府可采取强制措施。
• 河内计划在2027年完成搬迁，并于2028年完成拆除工作。