近2.5万套公寓建成，获批数量仅为6,759套
河内建设局称，与芒青集团有关联企业开发的12个住宅项目共有24,943套公寓，而获批数量仅为6,759套。超出的18,184套公寓，正成为一项拟议市级决议的核心议题。该决议将决定哪些建筑可以保留、哪些需要整改、哪些必须拆除。
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这些数字意味着，项目公寓总数约为获批数量的3.69倍。超建部分约为获批总量的2.69倍，相当于增加约269%。这一差别很重要：近2.7倍指的是额外增加的公寓数量，而非建成总数。
河内市人民议会决议草案拟将开发商的财务义务与建筑评估、可能的搬迁安排以及符合条件购房者申请产权证的途径结合起来。草案不会自动允许全部24,943套公寓保留，也不保证每户居民都能取得产权证。
2015年至2017年间公布的检查结论指出，这些项目在投资、土地使用、规划和建设方面存在违规。开发商未按获批方案施工，增加建筑面积和楼层，拆分公寓、建设更小户型，并改变部分区域的预定用途。
建设局表示，人口因此增加，给当地基础设施带来压力，也降低了居民的生活质量。然而，许多住房已经交付，家庭在其中居住多年。河内如今面临的任务是，在执行规定的同时，回应居民的住房权利和实际需求。
哪些项目纳入范围？
该提案涵盖的项目属于相关企业所有；黎青坦是这些企业的法定代表人、所有者或管理者，或通过出资、投资合作参与其中。项目分布于河内多个住宅区，其中相当一部分集中在灵潭。
纳入范围的12个项目分别为：CT6 Kiến Hưng（又称Bemes住宅与商业综合体）；大青项目，包括CT8和CT10；CT5 Tân Triều；Xa La住宅区；金文—金鹿CT11与CT12合并项目；VP3、VP5和VP6；以及灵潭的HH1、HH2、HH3和HH4四个项目。
区分项目和单栋楼有助于理解项目数量。CT11和CT12合为一个项目，而灵潭HH综合体由四个楼栋组成，每栋包含三座塔楼。因此，HH综合体共有12座塔楼，属于草案涵盖的四个项目。
产权证办理情况也各不相同。建设局的评估指出，VP3、VP5、CT6 Kiến Hưng和CT5 Tân Triều的部分公寓已取得土地使用权及土地附着资产所有权证书。VP6和HH1至HH4项目则尚未取得。部分项目已有产权证，并不代表其中每套公寓都已取得产权证。
争议如何发展至今
相关检查结论已公布多年，但拟议的补救措施针对的是已经有人居住的建筑。灵潭HH综合体于2015年投入运营，居民长期等待产权证明。
主要时间节点如下：
- 2015年：灵潭HH综合体开始运营。
- 2015年至2017年：检查人员公布了涉及这些项目投资、土地使用、规划和建设违规的检查结论。
- 10月10日：河内开始就决议草案征求公众意见。征求意见的相关说明未注明年份。
- 技术评估完成后：河内市人民委员会将决定哪些建筑或建筑部分归入各拟议处置类别。
该提案目前仍是草案，并非针对具体建筑的最终决定。目前尚未明确草案的通过日期、意见征集截止日期，也未公布完成建筑分类的时间表。因此，居民还不能将草案提出的产权证办理和补偿程序视为已确定的权利保障。
三类处置决定建筑能否保留
草案将相关建筑分为三类。第一类可以按现状保留，但须已完工并投入使用、没有纠纷、符合结构和消防安全要求，且不会对周边建筑造成不利影响。
这类建筑还须具备完善的基础设施，或有相应建设方案；同时满足周边景观、道路边界、保护通道、交通安全区和限高要求。这些审查标准并不只看居民是否已经入住。
第二类建筑可以有条件保留。这类建筑目前尚不符合部分要求，但可通过技术改造、增建基础设施、搬迁或改变用途来弥补不足。因此，能否保留取决于整改，而非仅仅缴费。
如果安全问题、景观冲突或侵占保护边界无法整改，第三类建筑必须拆除。这一类别还包括建在规划用于技术基础设施、公共设施、国防、安全或保护通道用地上的某些低层住房，且无法通过调整规划解决的情况。
待相关专业机构完成评估后，河内市人民委员会将确定具体名单。如果第三类建筑无法拆除，草案允许考虑改变其用途，但不得增加基础设施压力。这并不意味着该建筑可以继续作为住宅使用。
获准保留仍可能要求居民搬迁
建筑被列入第一类，并不意味着其中所有已有人居住的空间都能继续作为公寓使用。居民须搬离未经批准的住宅，以及建筑底层、设备层和社区活动室内的相关区域，以便这些空间恢复规划用途或供社区使用。
设备层容纳建筑运行所需的设备和服务设施。社区活动室则供居民共同使用。即使整栋建筑符合继续使用的条件，恢复这些区域的原定功能仍可解决用途变更问题。
如果增建基础设施仍无法承载现有人口，第二类建筑也须安排居民搬迁。拟议的搬迁顺序是：先搬离建筑底层、设备层和社区活动室中的未经批准住宅，再搬离建在获批高度之上的楼层中的公寓。
第三类建筑中的所有居民及其财物都必须搬离。实际执行时，决定必须明确每栋建筑中受影响的具体部分，而不能只给整个项目贴上类别标签。一个项目可能继续运营，但部分住户仍须搬迁。
开发商承担搬迁和补偿费用
居民搬迁前，开发商须编制公寓清单，确认每宗个案涉及的合法权利和利益，公开拟议安排，并征求居民对补偿、扶助和临时安置的意见。
草案规定，搬迁费用和临时住房由开发商承担。草案还明确，整改违规所需费用由开发商支付，不动用国家预算。这将市政府负责决定和监督整改，与企业承担费用的责任区分开来。
被要求搬迁的购房者可以协商选择三种方案之一：现金补偿；在开发商名下符合条件的商业项目中置换同等住房；或者在符合法定资格条件的情况下，无须抽签购买或租购社会住房。
租购允许家庭逐步付款以取得住房所有权。申请社会住房仍须符合资格条件，因此这并非所有受影响购房者都能自动获得的替代住房。
草案未确定个人补偿金额，也未为特定家庭指定安置公寓。这些细节取决于权利评估结果，以及搬迁前达成的安排。建设局还表示，实施过程中须考虑开发商履行义务的能力。
开发商需要缴纳哪些费用
获准保留建筑的开发商仍须缴纳草案所称的违规建设所得收益。拟议计算公式如下：
未经批准的新增建筑面积 × 建筑实际投入使用时每平方米的建设成本 × 50%。
建设成本将依据建筑投入使用时适用的投资成本基准计算。这是按面积计算的费用，并非每套超建公寓固定收取一笔费用。因此，仅凭新增的18,184套公寓，无法确定应缴金额。
计算金额需要知道每栋受影响建筑的违规建筑面积，以及适用的建设成本基准。目前尚未公布合计金额，也未提供计算所需的全部数据。该公式也不是简单收回公寓销售收入的一半，因为它依据的是建设成本，而非售价。
此外还有一项与土地有关的缴款义务。草案规定，该项金额按官方土地价格表计算，并乘以河内市人民委员会在批准建筑或建筑部分按现状保留时确定的系数。
两项义务采用不同的参考时间。建设费用按建筑投入使用时的成本计算；土地费用则以获准继续保留的时点为准。开发商须在相关执法决定规定的期限内，通过河内国家金库将应缴金额交入市财政。
申请产权证不等于必然获批
对于获准保留且符合条件的公寓，拟议程序要求开发商先完成违规建设和土地使用相关的财务义务，随后完成并提交购房者申请产权证所需的材料。
这类证书在越南通常称为“粉红本”，用于登记土地使用权及土地附着资产所有权，包括公寓。VP6和灵潭HH项目居民尚未取得这类证书，是当前尚待解决的核心问题之一。
草案规定，如果开发商已履行财务义务却未提交材料，购房者可以直接申请。主管机关随后将依照适用规定受理并处理申请。
这一条款针对的是开发商缴费后的不作为，并未取消缴费要求，也不会绕过公寓是否可以保留的决定。因此，这一拟议途径既取决于建筑评估结果，也取决于开发商履行财务责任。
灵潭项目折射处置决策的规模
位于黄烈坊的灵潭HH综合体，获批高度为27层。HH4各塔楼建至36层，超出限高9层；HH1、HH2和HH3则达到41层，超出14层。该综合体12座塔楼共有约9,000套公寓，居住人口约40,000人。
约9,000套住房约占12个项目24,943套公寓总数的36%。这一对比显示，针对这一综合体的决定可能对整体整改工作产生重大影响。
VP6也大幅超出审批范围。其获批楼层为25层，实际建至37层；公寓数量也从138套增至840套。新增的702套公寓使其公寓总数约为获批数量的6.1倍。
HH4C居民阮仲表示，居民不知道HH综合体会被划入哪一类，希望有关部门尽快完成分类并作出最终决定。他的担忧反映出，草案本身尚未消除居民面临的不确定性。
HH4B居民代表小组成员范文德呼吁，在追究开发商责任的同时，也保护已经购房并在此安家的居民。他谈及居民的诉求时说：
在HH买房的居民唯一且正当的愿望，就是希望市政府为居民在灵潭HH安居创造条件，并向购房者发放粉红本。
德还呼吁开发商履行对国家的财务义务，并解决基础设施不足问题。他的主张将住房稳定、产权证明和基础设施整改与责任追究并列，而不是将其视为相互冲突的诉求。
拟议补救措施不等于撤销违规认定
建设局认为，有必要且亟须出台一项专项决议。该局评估称，现有针对2024年《土地法》生效前土地违规行为的特殊机制无法适用于这些项目。这并不是说这些违规行为不受法律处罚，而是指出，在大量住房已有人居住的情况下，执行处罚存在困难。
河内方面的评估警告称，大规模拆除和搬迁可能扰乱公共秩序、影响居民福祉，并引发大规模集体投诉。评估还承认，即便相关政策长期有助于改善居住条件，在实施补救措施期间也可能暂时影响家庭就业、子女上学和医疗安排。
草案明确保留现有检查结论、判决和执法决定的效力。允许违规建筑或其中部分保留，将被视为处理违规后果的措施，而非宣告原有建设行为合法。
接下来的关键步骤是完成技术评估、确定建筑类别，并决定是否通过该决议。在此之前，需要搬迁的家庭数量、开发商应缴款总额以及产权证发放时间表都尚未确定。
要点
- 12个项目共有24,943套公寓，获批数量为6,759套，超出18,184套。
- 草案提出三类处置方案：允许保留、满足条件后保留，以及必须拆除。
- 即使整栋建筑获准保留，部分居民仍可能需要搬迁。
- 整改费用、搬迁费用以及规定的建设和土地相关款项均由开发商承担。
- 如果开发商已履行财务义务却未提交材料，符合条件的购房者可直接申请产权证。
- 灵潭HH综合体约有9,000套公寓和40,000名居民，最终分类仍未确定。
- 该提案不会撤销现有检查结论、判决或执法决定。
