购物空间上方将建公共广场
河内市人民议会于2026年10月28日批准还剑湖区域初步改造方案，投资额为22229万亿越南盾，并选定太阳集团（Sun Group）旗下公司建设地下购物综合体，同时实施公共设施建设和景观改善。河内市计划于2029年完成整个项目。
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商业综合体计划设地下四层，总建筑面积82608平方米，位于湖东侧和北侧的公园及广场下方。地面上，河内市希望打造一处大型公共空间，将还剑湖与八月革命广场、河内歌剧院、越南国家历史博物馆及周边区域连接起来。
项目横跨还剑坊和慈廉坊，包含三个部分：由市政府出资征地拆迁、私人直接投资建设地下商业设施，以及通过建设—移交合同实施公共设施建设和景观工程。
征地拆迁是最大一笔支出，金额为99240亿越南盾，约占总额的44.6%。地下商业中心投资额为46110亿越南盾，公共设施建设和景观改善为76940亿越南盾。这些数字凸显了补偿、搬迁和公共土地使用在财务计划中的重要地位。
河内市人民委员会副主席杨德俊表示，投资规模和成本估算将通过详细规划及各项目组成部分的筹备工作进一步完善。人民议会审议时还重点关注湖泊和玉山祠的保护、地下施工管理，以及确保受征地拆迁影响的居民获得合适住房。
三个组成部分的建设内容
还剑坊人民委员会将负责独立的征地拆迁部分，资金来自市级预算。其职责包括为整体改造项目整理土地，补偿、扶助、安置和临时住宿费用则有待进一步审查。
太阳集团旗下成员企业太阳首都房地产股份公司（Mat Troi Thu Do Real Estate Joint Stock Company）已获选承担另外两个部分。该公司将直接投资建设地下商业中心，并通过公私合作（PPP）模式实施公共设施建设和景观工程。
地下中心计划建于湖东侧公园和广场内的B2.5地块，以及湖以北的B1.3地块。所列建筑面积为四层总面积。随着设计推进，公共通道、交通设施和商业区域的边界需要明确划定。
第三部分包含三项支出：市人民委员会总部区域新建工程35180亿越南盾、人民议会总部翻修工程2680亿越南盾，以及湖东南侧改善工程39080亿越南盾。人民委员会负责市政府行政事务，人民议会则是批准该投资政策的市级代表机构。
涉及多少土地？
河内市正在研究一片面积为66.82公顷的规划区域，拟用于项目的土地面积为30.82公顷。B1.6和B4.13-HH1地块因通过独立项目处理，不纳入其中。
人民委员会的提案称，征地拆迁部分涉及30.82公顷。杨德俊解释说，这一数字是较大研究区域内拟用于项目的土地面积。详细规划将明确征地边界和受影响房产。
对居民和企业来说，实际关切包括补偿、搬迁安排及改造期间的通行。人民议会城市事务委员会要求公开、透明地落实补偿和安置政策，确保安置后的生活条件不低于现有水平。委员会还要求采取措施，保障受影响机关和组织员工的生计。
投资方如何为建设筹资
地下商业中心投资额为46110亿越南盾，投资方须至少以自有资金承担20%，约9220亿越南盾。其余36890亿越南盾将通过其他法律允许的资金来源筹集。
自有资金是指投资方承诺从自身资源中投入的资金。其他资金来源可以包括借款或其他获准的融资安排，公司须落实这些资金以开展建设。
总额为76940亿越南盾的公共设施建设和景观工程采用不同的资金结构。投资方须至少投入15%的自有资金，约11540亿越南盾，其余最高85%，即65400亿越南盾，可从其他合法来源筹集。
建设—移交合同是指私人投资方安排融资并建设约定的公共工程，随后将工程移交国家，并按照合同获得付款。河内市拟通过土地资产、市级资金以及地下开发相关收入组合支付。另一种方式是使用土地使用权和公共资产拍卖产生的预算收入。
河内市估计，地下空间使用租金可为市级预算带来16040亿越南盾，用于支付第三部分费用。人民议会代表要求明确区分地下公共设施（如通道和停车设施）与由公司运营的商业空间，以便准确核算收费和责任。
拟用于支付的六处土地
河内市已确定六处可用于建设—移交合同付款的备选土地，总面积7.31公顷，初步估值48780亿越南盾。市政府可允许投资方在指定土地上开发项目，或拍卖土地使用权并将所得用于支付。
拟议土地从市中心的小型地块到东英县较大地块不等：
- 长钱街：面积0.77公顷，包括B4.5-TM1、B4.5-TM2和B4.5-TM3规划地块。
- 河内邮局两侧：面积0.52公顷，包括B4.3-TM1和B4.3-TM2地块。
- 唐拔虎街1-3号：面积2.29公顷。
- 黎圣宗街5号：面积0.34公顷。
- 二征夫人街15号：面积0.09公顷。
- 东英县梅林村：面积3.30公顷。
城市事务委员会要求明确付款地块的数量、面积、估值和法定规划状态，尤其是长钱街及邮局旁的地块。委员会还要求核查这些地块是否与已批准的公共项目以及规划中的城市铁路线路或车站重叠。
土地估值为何关系到预算
拟议土地估值为48780亿越南盾，相当于建设—移交部分76940亿越南盾的约63.4%。加上预计地下租金收入16040亿越南盾，合计64820亿越南盾，约占该部分初步成本的84.2%。
按这些初步估算，在更广泛的支付安排中，尚有12120亿越南盾需要覆盖，且尚未计入建设成本、土地价值或租金计算的调整。最终合同和预算决定将确定付款的资金来源与时间安排。
人民议会代表要求市政府为房地产市场变化做好准备，并确保交付的公共工程与支付金额价值相当。如果土地收入下降或无法及时兑现，其他资金的到位时间就尤为重要。
河内市已要求国家审计机构从项目实施阶段介入，审查投资估算和成本。人民议会还要求采取措施，防止浪费和投资资金流失。移交国家的公共资产与留作商业运营的资产需要分别确定所有权和管理安排，以免同一笔支出被重复计算。
开挖期间保护湖泊
人民议会代表武嘉炼要求，在遗产地附近进行地下施工前，开展详细的地质、地下水和考古调查。他还建议采用建筑信息模型（BIM），帮助评估施工方案，并从设计阶段起管理风险。
BIM是一种包含建筑及其系统信息的共享数字模型。对本项目而言，它可帮助设计人员在施工开始前协调开挖、结构、管线和周边设施。
人民议会代表还呼吁开展环境影响评估，自动监测地下水位和湖水水质，并公开监测结果。另有代表建议成立独立的科学咨询委员会，为设计和施工提供支持。
杨德俊赞同有关地质、考古和BIM的要求，并强调要严格保护还剑湖水面和玉山祠。对工程师而言，任务是在开发地下空间的同时，兼顾地下水、周边地基和敏感的历史建筑。
公共通行、交通与开发规模
市议会代表范俊隆要求明确区分由公共资金建设的地下交通通道、步行道和停车设施，与由投资方运营的商业设施。他还呼吁协调地下铁路、地下停车场和地面建筑之间的连接。
消防、疏散和城市安全标准也将纳入相关工作。拥有四层地下空间的购物综合体必须设置方便人们在楼层间通行并安全疏散的路线，同时与周边交通网络衔接。
市议会城市事务委员会主任陈合勇要求更全面评估湖区可承载的活动规模。评估将考虑地上和地下建筑面积、建筑高度和体量、人流和车流数量、基础设施需求，以及对居民和遗产的影响。
委员会建议限制新增大型建筑，减轻历史核心区的商业压力，并考虑将部分功能安排到较新的开发中心。委员会还要求比较新建、翻修、再利用或迁址等方案。
武嘉炼另行要求，随着河内推进服务数字化和行政精简，重新审视拟建市级总部的规模。这些要求共同凸显出一个核心议题：下一阶段规划需要确定所需空间规模及其布局位置。
公众咨询、设计选择与2029年目标
建筑师胡少智拟定了H1-1B分区规划及H1-1C部分区域的调整方案，比例尺为1:2,000。公众咨询于2026年9月7日至26日举行，92%的反馈表示支持。河内市建设局表示，建筑设计将继续经过研究、评审和审批。
主要时间节点如下：
- 2026年9月7日至26日：就拟议规划调整开展公众咨询。
- 2026年10月27日：人民委员会提交第435/TTr-UBND号提案，申请批准投资政策和投资方。
- 2026年10月28日：人民议会批准投资政策和投资方。
- 2029年：整个改造项目计划完工。
提案援引《首都法》第02/2026/QH16号，以及人民议会2026年6月15日通过的第45/2026/NQ-HDND号决议。该决议涉及投资决策、特别投资方和承包商遴选，以及需要立即实施的项目。市政府还将本项目纳入首都未来100年的规划愿景和越共中央政治局2026年3月17日第02-NQ/TW号决议框架。
河内市目前须完成规划编制、评审和审批，协调项目边界、土地用途、建筑限制和技术基础设施。投资方及相关机构须依照公私合作法律及其他适用法律编制可行性研究报告，报批。
部分工程还计划举行建筑设计竞赛并进一步征求公众意见。详细设计、最终成本、付款地块和施工安排仍有待后续审批。因此，项目进度取决于征地拆迁、融资、遗产保护和工程建设等工作的协调推进。
要点
- 河内批准还剑湖周边初步改造方案，投资额为22229万亿越南盾，计划于2029年完工。
- 太阳集团旗下公司将建设地下商业中心，并实施公共设施建设和景观工程。
- 购物综合体计划设地下四层，建筑面积为82608平方米。
- 由市政府出资的征地拆迁费用为99240亿越南盾，约占总额的44.6%。
- 拟将六处总面积7.31公顷的土地作为建设—移交工程的部分付款。
- 后续规划仍需明确详细设计、征地边界、融资安排，以及对居民、湖泊和周边遗产的保护措施。
