自有且自住住房的差距创下纪录
2025年，韩国最富有的五分之一家庭所拥有并居住的住房平均价值为6.9341亿韩元，而最贫困的五分之一家庭仅为239万韩元。两者相差290.1倍，是现行统计序列自2017年开始以来的最大差距。
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这些数据来自家庭金融与生活状况调查，由韩国统计信息服务平台发布，反映出两个方向相反的变化。最富裕群体的平均值同比上升7.7%，而最贫困群体的平均值下降9.1%，降至有记录以来的最低水平。
住房拥有率很大程度上解释了这一巨大差距。最贫困群体中，只有6.6%的家庭拥有目前居住的住房，而最富裕群体这一比例为82.5%。在这项指标中，不拥有所居住房屋的家庭，其住房价值按零计算。
差距也不止于住房。最富裕群体的平均总资产达到最贫困群体的68.6倍，同样创下纪录；与此同时，两组家庭的年收入差距较早些年有所缩小。
最贫困群体的平均值为何如此之低
这项调查按家庭资产将家庭分为五个等份，每组占全部家庭的20%。住宅住房价值指标只计算家庭同时拥有并居住的房产。
租房居住的家庭在这项计算中的数值为零。在别处拥有房产、但租住当前住房的家庭也是如此。拥有多处房产的家庭，也只计算其自住房产。
因此，239万韩元的平均值，是少数拥有住房的家庭与数量更多、数值为零的家庭共同拉低后的结果。在最贫困群体中，实际拥有自住房的家庭，其住房价值中位数为3800万韩元。中位数是将住房按价格从低到高排列后位于中间的数值。
最富裕群体中拥有自住房的家庭，住房价值中位数为7.2亿韩元，同比上涨2.9%。这两个中位数相差约18.9倍，既显示了拥有住房家庭之间的价格差距，也凸显了两组家庭住房拥有率的更大差异。
最贫困群体的住房拥有率下降0.8个百分点至6.6%，创下新低。最富裕群体的住房拥有率也下降了1.2个百分点，至82.5%；但房产价值上涨仍推高了该群体的平均住房财富。
八年来差距如何扩大
住房财富差距倍数自2017年以来几乎翻了一番。2017年，最富裕群体的平均值是最贫困群体的145.5倍。最新一年，该倍数从244.9升至290.1，增幅约为18.5%。
时间变化显示，差距在2023年曾短暂收窄，随后连续两年再次扩大：
- 2017年：住房财富差距为145.5倍。
- 2018年：差距维持在约146倍。
- 2022年：差距达到245.5倍，最富裕群体的平均住房价值则升至峰值7.4635亿韩元。
- 2023年：受房价下跌影响，差距收窄至215.1倍。
- 2024年：差距再次扩大至244.9倍。
- 2025年：差距达到创纪录的290.1倍。
2025年，最富裕群体的平均住房价值仍低于2022年的峰值，在整个统计序列中排名第二。差距之所以创纪录，是因为最贫困群体的平均值进一步下降，而最富裕群体持有的房产价值有所回升。
总资产差距也进一步拉大
调查数据显示，2025年最富裕的五分之一家庭平均总资产为17.7615亿韩元，上升7.5%；最贫困的五分之一家庭为2588万韩元，下降2.9%。相关统计报道也曾将最贫困群体的数值报为2558万韩元；2588万韩元与所述68.6倍的差距相符。
新的差距倍数超过了2022年创下的64倍纪录。以金额计算，两组家庭的平均资产相差约17.5亿韩元。
住房在韩国家庭资产负债表中影响尤为突出。韩国国会未来研究院高级研究员李善华表示，家庭资产中约70%集中在房地产领域。这种集中状况使房产拥有情况和地区房价差异成为财富不平等的重要驱动因素。
用于计算290.1倍差距的住宅住房指标，不包括投资房产和出租给他人居住的房屋。若把这些房产纳入，房地产差距可能更大，但没有公布相应的倍数。
首尔高价公寓涨幅进一步领先
韩国房地产院数据显示，首尔公寓市场两端的房价涨幅差异显著。2017年3月至2025年3月，首尔最贵的五分之一公寓平均价格从11亿韩元升至25.2亿韩元。
同期，最便宜的五分之一公寓价格从2.5亿韩元升至3.9亿韩元，涨幅为56%；最贵公寓群体的涨幅约为129%。
以绝对金额计算，贵价公寓平均上涨14.2亿韩元，而最便宜的公寓群体上涨1.4亿韩元。两组公寓的价格比从4.4倍扩大至约6.5倍。这些数据反映的是首尔市内公寓的情况，而家庭调查涵盖全国各地家庭。
建国大学房地产学教授柳善钟认为，首尔与地方市场的差异是全国住房财富差距扩大的部分原因。他表示，昂贵房产集中在首都，而资产较少家庭持有的低价房产则更可能位于首尔以外地区。
柳善钟还表示，地方房产卖家面临需求疲弱和未售住房库存增加的问题。在首尔，需求集中，加上业主惜售，限制了可供购买的房屋数量。不同的市场状况意味着，全国住房供应增加在不同地区可能产生截然不同的影响。
收入差距缩小为何未能弥合财富鸿沟
按收入划分的家庭，其差距小于按资产划分的家庭。2025年调查显示，收入最高五分之一家庭的当期收入是收入最低五分之一家庭的11.2倍，可支配收入则是其9.8倍。
当期收入包括工资等经常性收入、经营收入、财产收入和转移收入。可支配收入是扣除税款及其他强制性支出后剩余的金额。调查中的收入数据指前一年收入，因此2025年调查衡量的是2024年获得的收入。
2017年至2019年，当期收入差距约为12至13倍，此后有所缩小。可支配收入差距也从此前约11至12倍的水平下降。
收入是一定时期内获得的资金；资产则是家庭拥有物品累积起来的价值。房产可能升值，而业主的工资并未增加。租房家庭即使收入有所增长，也仍可能没有能从同一轮房价上涨中受益的资产。
按资产和按收入排名时，家庭所属群体也会有所不同。例如，退休业主可能拥有价值可观的房产，但年收入相对较少。这两组差距倍数反映的是家庭财务状况的不同方面。
金融资产带来另一层不平等
与住房数据一并引用的韩国银行数据显示，收入最高五分之一家庭的金融资产平均为3.1433亿韩元，收入最低五分之一家庭则为3874万韩元。金融资产包括储蓄和投资等持有资产。
据此计算，两组金额相差约8.1倍，但相关描述将差距概括为约9倍。作为对比，2020年的差距为8倍，表明这段时间的变化远小于住宅住房差距的急剧扩大。
韩国银行调查部宏观经济分析组组长郭法俊指出，房产拥有情况、地区房价差异以及购房时机，都是财富差距扩大的因素。他表示，房产拥有者与无房者之间的净财富差距，呈现出与房价上涨相似的扩大趋势。
购房时机对不同地区和不同世代都很重要。在房价大幅上涨前购房的家庭积累了收益，而后来购房者则面临更高的入市成本。郭法俊表示，人们购房时间的差异加剧了代际不平等。
住房提案聚焦区位和可入住房源
檀国大学建筑工程学教授金贤洙呼吁，除了实现政府到2030年在首尔都市圈启动135万套住房建设的目标外，还应更加关注人们能够尽快入住的住房。
金贤洙具体阐述了他认为应优先推进的事项：
“比起135万套住房的目标，更重要的是确保有10万套住房能让人们最早从明年起入住。”金贤洙说。
金贤洙还提议，为年轻人提供距主要就业中心通勤时间不超过30分钟的住房。他建议考虑包括与GTX、新盆唐线和新安山线相连的铁路换乘站周边地区。他认为，在首都以外转移部分经济和城市功能，也应与住房建设同步推进。
建国大学的柳善钟表示，住房贷款限制也影响着人们的置业选择。他提到，价格不超过15亿韩元的房产，贷款上限为6亿韩元；他认为，这些规定正将需求引向芦原区和道峰区等相对负担得起的首尔城区。
韩国经济与产业研究院经济研究负责人金光锡呼吁，增加租赁住房，并为年轻人和新婚夫妇提供更多公共供应的公寓。他的提议侧重于为弱势家庭提供稳定住房，而非仅依靠房屋售价变化来改善状况。
房产税与住房支持成为讨论议题
韩国国会未来研究院的李善华在一份关于资产不平等及中长期房产持有税改革的报告中分析了这一问题。她指出，有房家庭与无房家庭之间不断扩大的差距，是韩国资产不平等的重要来源。
李善华提议，逐步转向按住房资产价值征税。她还呼吁稳定管理房产官方评估价值与市场价值之间的比率。由于评估价值有助于确定业主应缴税额，这一比率十分重要。
她的建议还涉及税收以外的金融条件、家庭投资选择、住房福利和住房供应。这些提议着眼于同一差距的不同方面：业主累积财富的价值、购房者可获得的机会，以及租户能够享有的居住保障。
这些数据和提议凸显了政策制定者面临的现实挑战：首尔高价住房的升值幅度远超低价住房，地方市场面临未售房源积压，而资产最少群体中的大多数家庭不拥有自住房。针对其中一种情况制定的政策，与针对另一种情况的政策，所覆盖的家庭并不相同。
要点
- 2025年，韩国最富裕的五分之一家庭的平均住宅住房财富是最贫困五分之一家庭的290.1倍，创下纪录。
- 最贫困群体中，只有6.6%的家庭拥有目前居住的住房，而最富裕群体这一比例为82.5%。
- 这项住房指标将不拥有所居住房屋的家庭按零计算。
- 最富裕群体的平均总资产达到17.7615亿韩元，最贫困群体为2588万韩元，相差68.6倍。
- 2017年3月至2025年3月，首尔最贵的五分之一公寓价格上涨约129%，最便宜的五分之一上涨56%。
- 收入差距较早些年有所缩小；相关政策建议包括提供更易负担的住房、支持租赁住房以及改革房产税制。
