一间小地下室，牵动首尔的未来
首尔汉南3区重建区一套26平方米的地下室住宅，从2003年首次登记到2019年，易手九次。房价从2006年的2.75亿韩元升至2019年的8.5亿韩元。买家来自韩国各地，包括公州市、荣州市和忠州市，而这套小住宅所在的街区仍在等待拆迁。
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根据房产记录对1,671套公寓和别墅的调查显示，地下半层住宅在20年间平均易手2.6次，高于地上住宅的2.1次，周转率高出约24%。截至2020年8月起的这一时期，地下半层住宅的交易价格中位数已达到13亿韩元。
吸引买家的是未来的新公寓。符合条件的小户型地下室业主，可以通过重建协会获得新房分配权，和拥有较大地上住宅的人一样。投资者买下的并不只是一个住处，而是进入汉江与南山之间一座新住宅综合体的机会。
对租户而言，同一过程意味着房东更换、租赁押金能否退还的不确定性，以及最终搬迁。2022年7月，登记地址位于汉南3区内的地下半层住宅业主仅占9.5%。
龙山区2023年6月的批准公告揭示了这些购房行为背后的规划：重建区面积为386,395.5平方米，获批规划包括5,816套公寓，其中876套为出租住房。这个项目展示了，替换老旧住房能够创造高价值资产，却也让租住旧房的人不得不另觅住处。
为何最便宜的房产可能是首选投资
汉南3区横跨龙山区汉南洞和普光洞的一部分。当地老旧建筑包括小型别墅、分隔成多户居住的房屋，以及韩语称为“半地下”的地下半层住宅。这类住宅部分位于街道地面以下，长期以来为人们提供相对便宜的住处。
重建改变了这类房产的估值方式。原则上，在2023年6月管理处分计划获批前加入协会的合格成员，无论原有房产是地下半层住宅还是地上住宅，都可以获得一套新公寓的分配权。
管理处分计划规定如何分配项目新房产及财务义务。成员需缴纳追加分担金，金额按分配公寓的价格减去原有房产的评估价值计算。
地下半层住宅的评估价值较低，日后可能意味着更高的追加分担金。但其较低的购入价格也减少了前期所需资金。因此，能等到重建推进的买家可以用较少资金入场，并随着项目进展支付追加款项。
当地房产经纪人称，投资者会买入价格相对便宜的地下半层别墅，待房价上涨后卖出。售价在5亿至9亿韩元之间的别墅交易活跃。据称，部分买家购入时甚至没有看房。
小户型每平方米溢价更高
记录中的地下半层住宅通常比地上住宅小约10平方米。即使买家每平方米支付更多，其总购房价格仍可能较低。
从2020年8月至2023年，地下半层住宅的平均成交单价为每平方米4,384万韩元，地上住宅则为3,486万韩元。按这两个数字计算，地下半层住宅的溢价约为26%。
2010年至2022年间，地下半层住宅每平方米价格升至此前的4.5倍，地上住宅则升至4.1倍。地下半层住宅的交易价格中位数从2011年至2014年间的3.2亿韩元，升至2020年8月起这一时期的13亿韩元，约为此前的四倍。
单栋建筑内也出现了这一趋势。在181栋同时有地下半层和地上住宅的建筑中，有112栋地下半层住宅交易更频繁，占比约62%。买家一再追逐较小的房产，因为它们也能让人进入同一重建流程。
限制放宽后交易加速
2003年新城规划初期，地下半层住宅交易尤为频繁，当时土地交易许可限制的适用范围有限。每100套地下半层住宅发生32.9次所有权变更，而地上住宅每100套为21.5次。
李明博政府于2008年末取消了江南、瑞草和松坡以外首尔大部分地区的投机限制区规定。2009年，政府暂时取消多套住房持有者的额外资本利得税，并放宽重建区小面积地块购置许可要求。
当年，每100套地下半层住宅发生15.1次所有权变更，地上住宅为11.4次。2014年，政府废除多套住房持有者的额外资本利得税，并放宽快速转售的税收规定，对应数字分别为12.7次和9.5次。
限制较严的时期，两类住宅的交易差距较小。记录显示，在购入和转售变得更容易的时期，进入重建项目成本更低的途径吸引了更多交易。
所有权逐渐转到街区以外
汉南3区内，登记地址位于区内的业主所持权益份额，从2002年的2,189份降至2022年的738份，减少约66%。他们持有的开发区土地份额也从55%以上降至约19%。
同期，登记地址位于江南、瑞草、松坡和盆唐的业主，其权益份额从163份增至799份。到2022年，这一群体的规模已超过登记地址位于汉南3区内的业主。区外业主持有开发区约62%的土地。
登记分析按持有比例计算权益份额。两人各持有一处房产的一半，各计为半份权益。分析中“本地业主”的定义取决于各时间点登记的地址，而非是否从重建前起一直居住于当地。
房产也在代际间转移。2018年至2021年间，323名土地赠与受赠者中，有93人年龄在20多岁，75人在30多岁，22人为未成年人。40岁以下受赠者共190人，约占总数的59%。
更广泛的房价变化幅度显著。汉南洞和普光洞受调查地块的官方基准地价平均值自2003年以来上涨逾1,100%。这些上涨的地价既创造了转售机会，也让房产得以转移给年轻一代的家庭成员。
租户在搬迁前面临不确定性
一名前汉南3区地下半层住宅租户从邻居处得知，房东已将房子卖掉。由于联系不上新业主，租户担心无法收回租赁押金。
韩国的全租制度让这一担忧尤为严重。租户不支付普通月租，而是交给房东一笔大额押金，租约结束时房东必须退还。房屋易手时，弄清这笔责任由谁承担至关重要。
租户权益团体“蜗牛联盟”指出，法律没有规定房屋所有权变更时必须通知租户，这会引发问题。另一名租户称，房屋供水中断并发生漏水，房东却没有维修。
权益倡导者将维护不善与重建项目的经济逻辑联系起来：当购房价格主要由对未来新公寓的预期推动时，着眼于转售的业主就更不愿维修现有住房。
搬迁对年长居民造成的困难还包括失去身边的朋友、福利服务，以及熟悉其医疗需求的人。租户支援组织“租户114”负责人、律师李康勋表示，这些本地关系构成了实际的支持，居民搬到陌生地方后便会失去这类帮助。
一篇发表于2024年10月的报道指出，补偿和搬迁援助仅提供给2009年前就住在原住房中的租户。报道还提到，居民为申请援助所需的证明材料而奔波。
公寓数量增加，不代表人人都有更多空间
龙山区于2023年6月批准在197栋建筑中建设5,816套公寓，其中4,940套出售、876套出租。之后的项目介绍将总数列为5,970套，而一篇拍卖报道则称共有127栋建筑、5,988套公寓。龙山区后来重新开放修订计划的意见征询；本文引用的公告未给出最终更新后的公寓总数。
2023年获批的出租住房约占总数的15%。4,940套出售公寓中，4,069套分配给现有房产业主，831套公开出售，另有40套预留。
后续搬迁统计记录了7,182户租户家庭和9户选择现金补偿的本地家庭，共有7,191户搬离。较早的一项融资估算预计约有8,300户搬迁，其中租户家庭约6,300户。
与后续项目介绍中的5,970套规划公寓相比，记录中的7,191户搬迁家庭多出1,221户。较早估算的8,300户搬迁家庭与获批的5,816套公寓之间，缺口约为2,500套。
这些对比说明租户承受的压力。如今，许多小而廉价住房所在的建筑将被数量更少、面积更大的公寓取代，其中大多数用于出售。拆除和施工期间，搬离的家庭需要在别处安置，这会增加周边租赁市场的需求。
数万亿韩元融资助力搬迁
重建协会从四家大型商业银行组成的财团获得2.1万亿韩元搬迁贷款，之后又通过KB证券安排融资，获得额外4,000亿韩元。两笔融资合计2.5万亿韩元。
第二笔融资由一家特殊目的公司向投资者发行证券，并将所得资金借给协会。项目承建方现代建设提供连带担保，KB证券则提供购买承诺，为融资提供支持。
两笔贷款的利率均在6%出头。本金和利息计划于2028年11月前偿还。融资说明还预计，为建设筹集的后续借款将达数万亿韩元。
项目还包括公共基础设施。2023年批准文件列出51,849.3平方米道路、27,263.6平方米公园、10,755.4平方米小学用地，以及福利设施和公共办公用房。
协会在一封电子邮件回复中为重建项目辩护，称成员历经20年困难，始终依法、透明地追求改善住房条件。协会认为，拖延会加重成员的财务负担，加快审批则有助于尽早提供更好的住房。
拍卖提供了取得公寓分配权的另一途径
一处由贷款方发起拍卖的房产包括105平方米土地和一栋99平方米建筑，评估价为34.3亿韩元。当时拆除工作正在进行，评估价值大部分来自土地。
一名汉南3区重建协会成员介绍了该房产在2023年获批时所附带的权益：
截至2023年管理处分计划获批时，该标的享有一套专有面积84㎡公寓的入住权，并可获得约1亿韩元退款。
获批后在指定投机区进行普通购房，转让协会会员资格会受到限制，但也有例外。拍卖介绍称，成功竞买人也可通过贷款方发起的出售获得会员资格，无须土地交易许可或资金计划。拍卖定于次月第三天举行，但无法确定具体月份。
这与地下半层住宅的交易逻辑一致：房产附带对未来公寓的权益。市场另一端，普光洞一栋占地126平方米的独栋住宅据称以45亿韩元售出。
伦敦政治经济学院地理与城市研究教授玄芳信谈到公寓产权的财务吸引力时说：
多年来，公寓市场房价不断上涨，这在某种程度上让人们坚信，公寓是最理想的住房类型，能够保障许多家庭努力积累的资产。
官方节点与不断变化的时间表
龙山区的批准公告记录显示，分配计划获批前，规划过程已持续20年。区政府的2025年1月意见征询公告记录了市级委员会审议提案后进行的进一步修订。
- 2003年11月18日：汉南被指定为新城地区。
- 2009年10月1日：首尔市批准调整重建区及其推进计划。
- 2012年9月4日：重建协会获准成立。
- 2019年3月29日：龙山区批准项目实施计划。
- 2023年6月23日：龙山区依据《城市及住宅环境改善法》第78条批准管理处分计划。
- 2024年12月23日：首尔市城市重建委员会有条件批准修订提案。
- 2025年1月31日至2月14日：龙山区重新开放修订提案，供公众查阅并提出意见。
施工时间表已多次调整。融资计划预计2025年开工、2028年竣工；后续项目介绍则将开工时间列为2026年、入住时间列为2029年。搬迁贷款所列还款日期仍为2028年11月。
所有权调查依据5,021份公开记录，涵盖3,244宗土地，识别出12,616名业主和2002年至2022年间的9,459次所有权变更。部分记录可能因登记簿已注销而无法取得。这些调查结果呈现了街区等待重建期间，房产权益长期转移的过程。
要点
- 在调查所涉期间，汉南3区地下半层住宅的易手频率比地上住宅高约24%。
- 2020年8月至2023年，地下半层住宅每平方米售价比地上住宅高约26%。
- 2022年7月，登记地址位于区内的地下半层住宅业主仅占9.5%。
- 2023年6月的批准规划包括5,816套公寓，其中876套为出租住房；后续项目介绍给出的总数更高。
- 后续统计记录了7,191户搬迁家庭，多于相关报道所列的5,970套公寓。
- 协会获得2.5万亿韩元搬迁融资，计划于2028年11月偿还。
- 后续项目介绍将竣工或入住目标定在2029年。
