中央机构改变立场，允许禁止民宿
日本观光厅正准备推翻多年来的政策，告知地方政府：在游客涌入扰乱居民日常生活的社区，可以实际上禁止被称为“民泊”的私人住宿服务。据知情人士透露，观光厅将于本月晚些时候发布通知，明确地方条例可以规定特定区域每年的运营天数上限为零。这与观光厅此前认为此类禁令偏离法律宗旨的立场直接相悖。
这一转变正值日本努力在雄心勃勃的旅游目标与居民区过度旅游的现实之间寻求平衡。自《住宅宿泊事业法》于2018年6月生效以来，房主可将住宅和公寓登记为短期租赁房源，每年最多出租180天，无需取得传统酒店经营许可。这一制度旨在通过盘活闲置住房，应对入境游客激增；登记房源数量持续增长，截至5月已达全国约4.07万套。较低的准入门槛使民泊成为房地产投资者和房主颇具吸引力的选择，推动其在城市中心和度假小镇迅速扩张。
然而，增长也带来了摩擦。即将发布的通知将说明，如果民宿威胁到住宅或教育机构附近的生活环境，地方政府可以将其运营天数上限设为零。通知还将确认，在问题已经出现的地区，现有经营活动也可以受到限制；经营者可能被要求安装声级计和监控摄像头，以监督是否遵守规定。
除了赋予地方条例更大权限外，中央政府还计划在本财年内试行投诉电话中心，受理夜间噪声及其他扰民问题的投诉。这一举措表明，东京方面如今承认，执法存在漏洞，令居民不满，也使地方政府官员不堪重负。
居民为何反对
推动政策转变的投诉并非新鲜事，也不是个别现象。在东京各区以及京都、大阪等主要旅游目的地，居民反映，短期住宿房客常常不了解当地习俗，由此引发一系列问题。
在东京北区，登记民泊房源三年间约增至原来的三倍，截至2024年9月达到522套。社区负责人称，官方投诉数量增加了九倍，仅2024财年就达53起。一名77岁的当地社区协会负责人对社区变化表达了复杂的心情。
我很高兴游客来到北区，但希望他们遵守规定。
他抱怨说，附近一栋建筑开始接待游客后，垃圾收集点就成了混合垃圾的倾倒场，其中包括贴有外文标签的瓶子。他指出，当地垃圾处理规定遭到违反的情况非常频繁。有些房客不按规定的收集时段丢弃垃圾，招来害虫，也破坏了街道景观，让长期居住、以街道整洁为荣的居民难以接受。
深夜噪声仍是另一大矛盾焦点。新宿区在多次发现11家由4家经营机构运营的设施未满足强制要求后，于12月首次下达停业令。区政府数据显示，2025财年的561起投诉中，大多数涉及噪声和不当丢弃垃圾。在池袋站附近拥有逾1800套登记民泊的丰岛区，居民也表达了类似的不满。2025年10月的一场地方会议上，一名社区协会会长直言民泊经营者是“恶人”，反映出社区愤怒之深：居民觉得自己的社区未经同意就被改造成了非正式的酒店区。投诉内容包括午夜后街道上滚动行李箱的声音，以及没有现场管理人员的房源内举办聚会。
地方禁令将如何实施
观光厅即将发布的通知，将为许多地方政府寻求的法律问题提供明确依据。根据《住宅宿泊事业法》，地方政府有权限制民泊的经营区域和天数，但截至目前，中央政府指南一直不鼓励地方政府将每年180天的运营上限降至零。
新立场明确认可所谓“零天上限”是保护居民区的合法手段。通知将告知地方政府，如果学校或住宅附近的出租房源预计会增加，或负面影响已经显现，就可以在特定区域禁止新增或现有民泊经营。
除划定禁区外，通知还将支持设备方面的要求。地方条例可以要求经营者安装监控摄像头和声级计，在聚会噪声或喧闹行为引发纠纷时留下证据。这意味着监管力度大幅升级：对作为商业住宿使用的私人住宅，管理方式将从被动登记转向主动监控。
2018年的法律最初旨在降低房主出租闲置房间给旅客的法律门槛。传统酒店根据《旅馆业法》需要取得许可并配备前台工作人员，而民泊经营只需登记。简化流程推动市场迅速扩张，但也使执法责任主要落在人员不足的地方区政府办公室肩上。
各城市已自行探索应对之道
多个地方政府早已预料到政策可能转向，并自行收紧规定。京都已实施日本最严格的民泊限制措施之一，目前正考虑扩大实际上禁止民泊的区域。市长松井孝治1月表示，民泊经营在一定程度上对当地社区的维持产生了不利影响。他表示愿意通过修订条例加强监管，并称不排除将运营天数上限设为零的可能性。
长野县时尚山地度假小镇轻井泽的市长土屋三千夫10月表示，最终目标是在全镇禁止民泊经营。此前，该市一直敦促中央政府允许其根据当地实际情况制定限制措施，而不是接受东京方面统一规定的做法。
东京各区也在加紧应对。墨田区正在考虑制定条例，规定只有在有常驻管理人员的情况下才能经营民泊，否则仅限周末开放。北区正在考虑禁止没有现场管理员的住宅区新增民泊设施。丰岛区起初提出每年最多运营84天，遭经营者批评称这一上限在经济上不可行，之后将草案调整为120天，并设置一年过渡期，规定从今年12月开始实施。
大阪采取了最强硬的一些措施。该市9月决定暂停受《国家战略特区法》管辖的特区民泊新申请。市长横山英幸承认，虽然这一制度有助于国家旅游战略，但有必要加强监管。他还表示，该市希望暂停新申请，以便重新整顿制度。
特区监管漏洞与驱逐担忧
尽管2018年的法律备受关注，另一个并行制度引发的争议甚至更加激烈。根据《国家战略特区法》，所谓的特区民泊所受限制少于普通民泊。特区民泊没有每年运营天数上限，但房客必须至少住宿两晚、三天，而且无需满足《旅馆业法》中的部分要求，例如设置前台。
大阪市已成为这一热潮的中心，截至7月，该市拥有全国约90%的特区民泊设施，约6696套。去年财年接到399起投诉后，其中包括违反最低住宿时长规定和不当丢弃垃圾等问题，该市加快了对这项制度的审查。大阪府内34个市町村中，有27个支持暂停受理申请，其他地方政府则表示将限制符合条件的区域。
这种增长带来的人身影响，出现在一名大阪居民令人震惊的讲述中。该居民于2025年春季搬进大阪市东成区一套新公寓，却在六个月后收到驱逐通知。据称，房产所有者获得海外投资支持，计划将整栋楼改造成特区民泊。在一次居民会议上，该记者和邻居被一名企业代表告知：“只要申请，就能获批。”法律专家认为，以改造为民泊为由终止租约缺乏正当性。大阪律师协会成员、熟悉特区民泊问题的增田隆志表示，行政部门对此视而不见，这种情况可以说是违法的。
警告：收紧规定可能适得其反
并非所有人都支持严厉整治。民泊经营者和行业分析人士警告说，过度限制可能只会把市场推向地下，导致非法、无人监管的出租房源增加，令主管部门更难追踪。
丰岛区最初提出将运营上限大幅削减至84天时，经营者认为这个上限太低，难以维持盈利，尤其是那些专门为短期出租而投入资金改造公寓的人。他们认为，合法经营者退出后，地下经营者会接手这些房源，在没有监管的情况下继续接待房客。该区后来部分让步，将上限提高到120天。
新宿区区长吉住健一将部分责任归咎于中央政府。他指出，民泊制度的设计初衷是为入境游客大开方便之门，却没有针对随之而来的垃圾和噪声问题采取有效对策。区政府承认，只有少数卫生部门工作人员负责处理数百起投诉，人手根本跟不上。JTB旅游研究与咨询公司的研究员山下真纪也谈到了这种矛盾。他表示，鉴于入境旅游的价值，民泊对日本经济发展至关重要，但自法律颁布以来已过去七年，情况发生了变化。他指出，日本已经进入一个阶段，需要考虑更灵活、更加适应地区实际情况的法律制度。
日本政府的目标是将入境外国游客人数从2024年的3687万人次提高到2030年的6000万人次。日本观光厅一名官员表示，各地民泊情况不同，难以实行统一监管，并补充说，观光厅希望地方政府通过当地条例作出应对。如今，这种分权理念成为一项颇具争议的决定的基础：允许各地自行划定民泊监管界限。
要点
- 日本观光厅将通知地方政府，可通过条例实际上禁止民泊，推翻此前反对将运营天数上限设为零的立场。
- 政策转变旨在回应居民日益增多的投诉，问题包括住宅区及学校附近的噪声、垃圾和社区生活受扰。
- 地方政府现在可以要求经营者安装监控摄像头和声级计；中央政府则将试行夜间投诉电话中心。
- 京都、轻井泽和大阪等城市已开始收紧限制，其中大阪暂停受理特区民泊新申请。
- 行业团体警告，规定过于严格可能迫使经营者转向非法、未登记的出租业务，完全逃避监管。
