一项旨在提速的计划罕见遇挫
自香港推出土地共享先导计划（LSPS）以来，首次有私人发展商撤回申请。李安投资（控股）旗下子公司Brasilia今年早些时候撤回了在元朗一幅3.1公顷土地上的项目申请。该项目原计划兴建逾2,000个住宅单位。政府并未对外宣布此事，但官方文件有相关记录。此时楼市气氛低迷、经济增长放缓，撤回申请后，先导计划下仍有另外六宗申请待处理。
推出土地共享先导计划，是为了通过协调发展商的利益与公共房屋目标，加快将未充分利用的私人农地转为住宅用地。简单来说，土地业主可申请提高地积比率，条件是把新增总楼面面积的大部分预留作可负担的公营房屋单位。政府则承诺提供配套基建，并加快规划和发展审批，以支持这项安排。
这次撤回申请凸显了这项试验计划面临的核心矛盾：发展商既要承诺提供大量公营房屋，又要应对复杂的审批程序，同时市场处于低迷周期，融资成本仍不确定。业界一些人士长期质疑，在当前环境下，这种安排对私人企业是否划算。
立法会发展事务委员会委员洪雯一直直言，先导计划下发展商面临的诱因不足。
即使在经济稳定的环境下，这项计划的条件也从来没有吸引力，因为发展商只能收支平衡，无法赚取利润。
这番看法说明了为何首次撤回申请值得关注。此举反映土地业主态度谨慎，而他们原本可能通过先导计划提供土地。这也凸显了政府需要面对的政策问题：义务与收益之间的平衡是否合适，能否吸引私人资本参与，并在紧迫的时间表内建成大量公营房屋。
土地共享模式如何运作
土地共享先导计划针对私人持有的农业用地或其他低密度土地；在新建道路、排水设施和社区设施后，这些土地可能适合发展更高密度的住宅项目。申请方提交方案，申请提高地积比率，即总楼面面积与地盘面积的比率。新增楼面面积中至少70%必须拨作公营房屋，例如公屋或资助出售房屋。其余楼面面积则属于私人部分，可由发展商在公开市场出售。
作为交换，政府承诺兴建配套基建，以支持更高密度发展，并协调各部门的审批工作。这包括更早、更可预期地与城市规划委员会、地政总署及公用事业机构沟通。换言之，先导计划旨在以公共基建和提速审批为条件，在同一地盘上换取大量公营房屋及较少部分的私人住宅单位。
这种模式并不能消除项目的主要风险。土地业主仍须解决法定规划问题，缴付将农地改作住宅用途的地价，满足交通和排水方面的技术要求，并管理施工风险。即使审批流程加快，新界项目从申请到首批单位入伙仍可能耗时甚久；在利率高企、销售缓慢时，这一点会对项目产生重大影响。
发展商为何此时态度谨慎
多种因素改变了香港住宅市场的经济环境。多个地区的楼价回落，贷款成本高于上一轮低息时期，建筑投入成本也有所上升。项目若需多年占用资金，利润前景又不明朗，便难以达到企业内部的投资回报门槛或满足贷款机构要求。在这种环境下，若方案将大量新增楼面面积预留作公营房屋，除非其他条件能明显支持更快、风险更低的交付，否则很难吸引发展商。
在先导计划下，私人部分是发展商的收入来源，公营部分通常几乎不产生利润。因此，两个发展商无法完全掌控的因素变得更加关键：将农地改作住宅用途所需缴付的地价，以及取得改划、土地平整和公用设施升级审批所需的时间。延误会因持有成本而侵蚀项目价值；地价和审批的不确定性则会削弱投资理据。
现金流入账时间同样重要。许多发展商依靠预售为建筑工程提供资金。在香港，预售楼花同意书是强制审批环节，只有在满足关键条件后，申请才可能获批。即使政府承诺加快处理，新界的新开发区项目往往仍受技术限制，导致前期工程放慢。结果是销售收入更晚到位，融资需求随之上升。
发展商的应对方式，是注重资产负债表实力，并放慢新增承诺的步伐。一些大型集团强调资本管理，包括回购股份和有选择地竞投土地，反映它们倾向于保留现金，而不是启动回报不确定的项目。依赖私人参与的先导计划，必须与这些其他资金用途竞争。
元朗项目详情
被撤回的申请涉及新界元朗边缘地带约3.1公顷土地。与项目相关的资料显示，全面发展后可提供逾2,000个单位，规模意味着需要兴建中高层楼宇，并升级交通和公用设施。该区由村落、棕地作业区和农地交错组成。规划这类土地转换，需要谨慎分期，以管理交通、排水和社区设施需求。
根据先导计划，政府须负责兴建配套工程，使更高密度发展成为可能。通常包括新建通路、扩充排水能力，以及可服务更多人口的公共设施。按照公营房屋占比须达七成的规定，如果私人申请方认为项目在财务上可行，该项目原本有望为香港可负担房屋供应计划作出显著贡献。
对房屋供应的影响
一宗申请撤回并不能决定一项政策的成败。不过，土地共享先导计划推出以来，参与情况一直不算踊跃；首次撤回申请也表明，目前义务与收益的组合可能不足以吸引许多土地业主。如果申请数量持续偏少，短期内先导计划将难以释放私人土地上的大量公营房屋供应。
香港仍需要持续供应可负担房屋。政府主导的新发展区、屋邨重建及其他土地整合工具所带来的公营房屋，仍是供应的支柱。这些途径无需私人伙伴也能推进，但需要大量公共工程，筹备时间也较长。先导计划原本旨在动员私人控制的土地，以补充这项工作。最新进展或促使政府检视如何更好地结合这两条路径，以实现房屋目标。
资金与审批：成本问题
项目能否可行，取决于一系列监管和财务步骤；对新开发区项目而言，这些步骤可能颇具挑战。将农地改作住宅用途须缴付地价，而相关磋商可能耗时甚久，也会实质影响项目回报。发展商还须缴付与土地及物业交易相关的差饷、费用和印花税。税务局网站介绍了物业和租赁文件印花税的范围、宽免及办理程序。详情可参阅税务局的印花税手续页面：ird.gov.hk。
在销售方面，预售对产生现金流至关重要。香港规定，未落成单位出售前必须取得预售楼花同意书。地政总署每月和每季发布同意书已发出、待批及已撤回情况的更新，可借此了解市场动向和审批进度。地政总署的报告可见：landsd.gov.hk。
除审批和税项外，法律及行政流程还涉及土地注册处和多个政策局。业权查核、转让契据、按揭和解除押记都是常规手续，会增加时间和成本。土地共享先导计划旨在通过协调部门，并同步承诺公共工程来压缩时间。即便如此，新界的复杂地盘在以更高密度兴建住宅前，通常仍须分层次解决交通、排水和社区设施问题。
哪些政策调整有望重燃兴趣
政策制定者可以针对压低回报或拖慢进度的具体障碍采取措施。加快地价评估并提高透明度，有助减少最大的几项不确定性之一。为场外工程制定标准指引、明确里程碑，并保证法定审批各阶段的办理时限，可降低持有成本。提前投资建设关键道路和排水连接设施，也能显著改善候选地盘的条件。
在维持公共使命的同时，也可以调整激励机制。对于交通连接较弱的地盘，适度提高私人部分比例；允许分期移交公营单位；或试行共同出资的基建基金，都有助改善施工期间的现金流。与项目里程碑挂钩的低息贷款，或为先导计划地盘发行政府支持的基建债券等专项融资工具，也能帮助发展商达到投资回报门槛，同时不削减公营房屋占比。
选址和分期同样重要。靠近现有铁路和公用设施的方案，更有可能在现行规则下落实。需要大量前期工程的地区，可能需要量身定制安排；或者由政府主导土地整合和收回土地会更合适。
其他房屋建设计划的经验
世界各地的房屋计划都面临类似压力。当公营部门依靠私人伙伴提供可负担房屋时，财务账目必须站得住脚，时间表也必须可预期。如果审批放缓或成本飙升，参与意愿就会下降。有效监督、明确规则和透明的进度汇报，有助维持投资者和公众的支持。
对香港而言，务实的做法是在私人参与最有效的地方继续引入私人力量，并在市场诱因不足时依靠公营部门交付。通过混合模式，将先导计划用于近期即可启动的地盘，同时由政府主导的工程处理更复杂的地区，仍有望在市场调整期间增加供应。
要点
- 李安投资旗下的私人发展商Brasilia撤回了土地共享先导计划申请，是该计划启动以来首次有申请撤回。
- 该申请涉及元朗3.1公顷土地，原计划兴建逾2,000个住宅单位。
- 根据先导计划，新增楼面面积中至少70%须拨作公营房屋，以换取提高发展密度和加快审批。
- 议员洪雯认为相关条件缺乏吸引力，并指出即使经济稳定，发展商往往也只能收支平衡。
- 此次撤回申请凸显了在销售疲弱、融资成本上升和审批时间漫长的情况下，发展商参与意愿低迷。
- 主要成本因素包括地价磋商、印花税及各项费用，以及影响现金流的预售楼花同意书审批时间。
- 政策选项包括加快并明确地价评估、制定标准化基建指引、提供以里程碑为基础的融资，以及为条件较复杂的地盘调整私人部分比例。
- 政府主导的土地整合和新发展区仍是公营房屋供应的核心，先导计划原本旨在补充这项工作。
