房屋交付前，购房款将留在银行
乌兹别克斯坦立法院于2026年11月10日通过一项住房建设法案。根据法案，购房者的付款将存入银行托管账户；采用共有产权模式的项目，银行融资须至少占建设成本的70%；非法收取公民资金将被追究刑事责任。
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该法案涵盖通过共有参与方式建设的公寓楼及其他房地产，现已提交参议院审议。法案还需获得参议院批准、总统签署并正式公布后才能生效。相关要求将适用于法案生效后取得施工许可的项目，届时已经开工的项目不受新框架约束。
拟议的保障措施旨在应对一个购房者可能面临房屋烂尾和重大经济损失的市场。2026年6月10日向总统沙夫卡特·米尔济约耶夫提交的数据显示，上一年陷入困境的建设项目造成的损失达6680亿苏姆，影响近3000名参与者。
核心变化很直接：购房者将款项存入专门的银行账户，而不是直接交给开发商。开发商按规定标准完成建设并取得项目交付使用许可后，才能获得这笔钱；款项发放还将与开发商履行对购房者的义务、交付房屋挂钩。
购房款不再由开发商直接支配，也带来了另一项难题：建设仍需要资金购买材料、支付工人工资和购置设备。法案拟通过银行项目融资解决这一问题，但议员们讨论了强制借贷是否会推高房价，或使原本有能力的开发商受制于银行的放贷决定。
改革已进入多个阶段
这项立法以2025年1月27日的一项总统令为基础，该命令制定了引入托管账户的时间表。托管账户会在约定条件满足前保管资金。在这一安排中，银行在开发商建设房产期间保管购房款。
总统令和法案分别构成改革的不同阶段。总统令安排了转向托管账户的时间表，而法案则建立了更全面的法律框架，涉及合同、项目融资、信息披露、建设延期及非法集资等方面。
- 2025年1月27日：总统令规定分阶段为共有建设项目引入托管账户。
- 2025年7月1日至12月31日：购房者和开发商可自愿选择使用托管账户。
- 2026年1月1日：总统令安排共有建设购房者的资金全部通过托管账户收取。
- 2026年7月28日：立法院一读通过法案。
- 2026年11月10日：议员通过法案二读和三读，并将其提交参议院。
二读表决结果为110票赞成、2票反对、6票弃权，另有3名议员未参与投票。三读表决结果为111票赞成、2票反对、4票弃权。官方尚未公布参议院审议日期或法律生效时间。
开发商收取购房款前须接受审查
开发商若要向购房者收取资金，首先必须满足法律要求，在统一信息系统登记，与获授权银行签订总协议，并发布项目声明。这些步骤将成为筹集公众资金的前提条件。
广告也将受到限制。住宅小区及其中的公寓，在项目声明发布于统一信息系统之前不得进行广告宣传。这意味着，项目资料必须先行公布，之后才能吸引潜在购房者。
该系统将发布开发商、房产和施工进度等信息。名为Uy-joy的数字平台计划汇总开发商、许可、项目、工程进度、托管账户及参与协议等信息。有关部门还计划通过数字护照对项目全周期进行跟踪，即以数字记录追踪项目各个阶段。
对购房者而言，实际变化是可以获取销售广告或开发商承诺之外的信息。对企业而言，能否收取购房款将取决于是否完成一系列明确规定的法律和银行手续。
合同须经正式审核和登记
共有参与协议须经公证并办理国家登记。协议的修改和补充也必须经过正式审核，不能再通过非正式的补充协议解决。
强制公证和登记旨在降低同一套公寓被卖给多人的风险。要求对协议修改进行公证，也能在购房者与开发商变更约定时留下正式记录。
如果购房者的资金遭到违法收取，购房者可以要求返还款项并支付资金占用利息。改革方案还规定，合同终止时，购房者应收回已支付的全部款项。
这些措施针对购房流程的不同环节。登记旨在保护购房者的合同权益，托管机制控制资金的支取，而退款权则在集资违规或协议终止时提供救济。
银行融资比例不低于70%的规定为何引发反对
争议最大的一项融资条款规定，建设成本至少70%须来自银行项目融资，开发商自有资金出资比例不得超过30%。项目融资是指银行为某个特定开发项目提供资金，而不是让建设方直接依赖购房者的预付款。
议员赛义杜洛·阿济莫夫质疑，如果开发商有足够的自有资金，为何还必须借款。他指出，银行可能拒绝贷款申请，也可能要求追加抵押物并收取利息。抵押物是借款人提供给贷款方、可用于追偿未偿债务的资产。
官员表示，限制针对的是通过共有参与协议筹集资金的项目。完全使用自有资金建设、没有签订此类协议的开发商，不受这些融资限制。
法案的做法也不同于此前总统令规定的融资条件。2025年1月的总统令允许银行提供专项项目贷款，条件是开发商已自行支付至少30%的建设成本。法案则拟将开发商自有资金出资比例上限定为30%，并要求银行融资至少占70%。
议员通过了这一条款，但官员没有具体说明：如果开发商已经收取购房者款项，之后银行拒绝提供融资，而开发商又因出资比例上限无法增加自有资金，该如何处理。
官员权衡加强保障与成本上涨
支持者认为，开发商遇到财务困难时，银行介入有助于施工继续推进。央行一名代表表示，通过银行融资可能更容易将停滞项目转交给其他开发商，在某些情况下可节省五至六个月。
官员还表示，托管账户中积累的资金可能使银行能够以低于普通贷款的利率提供项目贷款；普通贷款的年均利率为21%至22%。2025年总统令将项目贷款利率与托管账户中的资金数额挂钩。有关方面尚未公布拟议框架下贷款的具体利率。
议员安瓦尔洪·铁米罗夫在7月的一场讨论中提出了建设成本上涨的风险。司法部经济立法司司长贾姆希德·米尔扎耶夫表示，研究这一问题的机构也承认存在这种风险。
米尔扎耶夫解释说，目前开发商可以直接使用购房者的资金，实际上无需支付利息就获得了融资。在托管机制下，购房款将留在银行，开发商则需借款为建设提供资金。他这样描述价格与保障之间的权衡：
是的，未来住房价格会涨，但如果公民无法拿到公寓，就可以放心地去银行取回自己的钱。
因此，这项提案改变了房屋竣工前建设资金的来源。购房者仍需承诺支付资金，但在购房款受托管保护期间，银行将为建设提供资金。借贷成本也将成为交付住房成本的一部分。
错过期限将更早触发后续处置
二读前的修订取消了一项额外等待期规定：开发商错过房屋交付期限后，不再需要再等六个月才能将项目认定为陷入困境。因此，错过期限后，项目可能更早被认定为问题项目。
即使已发现的问题仍未解决，开发商也不能仅靠支付赔偿就将项目移出问题项目登记册。修订后的做法要求，只有解决相关问题后，项目才能移出登记册。
法案允许在必要时更换获授权银行或开发商，并规定了旨在维持建设资金持续供应的机制。这些条款将停滞项目的处置与完成项目所需资金联系起来。
对等待入住的家庭而言，赔偿和完工解决的是不同需求。修订旨在确保开发商即使已支付延期赔偿，仍须面对解决施工问题的压力。
公寓面积投诉促使草案修改
购房者投诉合同承诺的公寓面积与实际交付面积不符，促使第34条作出修改。议员删除了允许房产面积与合同约定相差最多5%的条款。
议员还删除了对项目文件重大变更设定的比例限制。修订是在与购房者、开发商、银行代表等方面磋商，并由议员实地走访在建公寓楼后作出的。
面积问题直接关系购房者实际获得的房屋。房屋是根据约定规格购买的，其中包括面积，因此合同与实际交付公寓之间的差异可能演变成有关交易实质内容的争议。
其他修订还删除了要求企业提供不明确的额外信息等模糊规定。议员也为十余项提及后续规则的条款制定了配套规定的起草期限。这些规定将明确落实部分法律条款所需的细节。
非法集资将成为刑事犯罪
法案拟在乌兹别克斯坦《刑法》中增设第188-2条，将非法为房地产建设筹集公民资金定为刑事犯罪。只要存在非法收款行为即可构成犯罪，无需证明购房者已经遭受物质损失。
司法部表示，此举旨在更多人受到伤害前阻止非法集资。除刑事条款外，若开发商违反法律要求收取资金，购房者仍可依照拟议规定要求退款并支付利息。
市场规模有助于解释为何改革侧重预防。6月公布的数据显示，2025年由参与者出资建设的公寓面积超过1100万平方米，近年增长了2.5倍。
议员肖基尔洪·艾哈迈多夫表示，过去十年建成了1万多栋公寓楼。他还称，251个住宅小区正在采用托管账户建设，已登记的共有参与协议超过5000份。
艾哈迈多夫表示，引发公众重大关切的项目大多在2026年推出新机制之前已经开工。过渡条款将避免现有项目重复办理行政手续，或再次登记文件和合同。因此，这些项目的购房者仍不受法案新要求约束；新要求适用范围取决于取得施工许可的日期。
要点
- 立法院于2026年11月10日通过法案，并将其提交参议院。
- 购房款将留在银行托管账户，直至满足规定的完工和交付条件。
- 通过共有参与方式筹集资金的项目，银行融资须至少占建设成本的70%，开发商自有资金出资比例不得超过30%。
- 共有参与合同及其修订须经公证并办理国家登记。
- 错过房屋交付期限后，无需额外等待六个月即可将项目认定为问题项目。
- 非法为建设筹集公民资金将构成刑事犯罪，无需证明存在物质损失。
- 新法将适用于生效后取得施工许可的项目，不适用于已经开工的项目。
