新加坡组屋转售价格下跌，10月百万新元交易创238宗新高

一宗181.8万新元的交易折射市场分化

2026年10月，新加坡共有238宗建屋发展局（HDB）组屋转售交易价格至少达到100万新元，连续第三个月刷新纪录；与此同时，整体市场价格下跌0.2%。当月成交价最高的是位于女皇镇达森天空园（SkyParc @ Dawson）的一套五房式组屋，10月30日以181.8万新元易手。

这套位于达森路96号第40至42层、面积111平方米的组屋，剩余屋契约94年。其价格比4月创下纪录的亨德森城市景苑（City Vue @ Henderson）一套五房式组屋的172.8万新元高出9万新元，涨幅约5.2%。

房地产平台99.co和SRX于11月4日公布的估算显示，百万新元交易占10月转售交易的10.9%，约每九宗就有一宗。与此同时，成交组屋总数较9月减少3.1%，为2178套。

因此，10月同时出现两种情况：越来越多优质组屋以创纪录的价格成交，而整体市场价格则小幅回落。面积较大、剩余屋契较长且地段便利的住宅，继续吸引愿意支付更高价格的买家。

百万新元交易增长有多快？

10月价格至少达到100万新元的交易比9月多29宗；9月共有209套组屋超过这一门槛，8月则有201套。8月至10月的两个月间，交易增加37宗，增幅约18.4%。

随着2026年步入后半段，高价市场的交易势头逐渐增强，一连串成交和价格纪录也反映了这一趋势：

• 2月：达森空中露台（SkyTerrace @ Dawson）一套五房式组屋以170万新元成交，创下当时的全国纪录。
• 4月：亨德森城市景苑一套五房式组屋将纪录推高至172.8万新元。
• 8月：百万新元组屋转售交易达到月度纪录201宗。
• 9月：月度总数升至209宗。
• 10月：交易总数达到238宗，达森天空园的交易则以181.8万新元刷新价格纪录。

国家发展部在2026年4月的一份国会书面答复中表示，2025年约有6%的组屋转售交易价格超过100万新元。10月的占比为10.9%，明显更高。不过，国家发展部的数据涵盖全年，且采用“高于100万新元”的门槛；10月的估算则包括价格恰好为100万新元的交易。

达森组屋为何如此昂贵？

达森天空园这套组屋兼具买家青睐的多项条件：楼层高、剩余屋契较长、空间宽敞，且靠近成熟社区配套。其面积约1195平方英尺，成交价折合每平方英尺约1522新元。

卖家委托的ERA Realty Network经纪人黄德（Ted Wong）形容，这套住宅引发了激烈竞价。他说：

“这套房子收到了八份以上报价，其中最高的三份都超过180万新元，”黄德说。

黄德认为，中心地段、周边配套、可俯瞰登布西一带绿地的景观，以及组屋面积，都是吸引买家的原因。他还指出，该屋苑五房式组屋的供应相对有限。

达森天空园于2020年建成，共有三座楼、810套住宅，楼高34至43层。它是选择性整体重建计划（SERS）下的替代住房项目，为丹戎巴葛路唐林坊（Tanglin Halt）的居民提供安置。SERS会对选定的旧住宅用地进行重建，并为受影响居民提供替代住房。

女皇镇地铁站在步行范围内，红山地铁站也在附近。对买家而言，交通便利、空间、景观和剩余屋契，都是决定出价时需要一并考虑的因素。

衡量纪录的两种方式

达森的这宗交易，同时刷新了总成交价和每平方英尺价格纪录。两种指标回答的问题不同：总价体现购房成本，每平方英尺价格则便于比较面积不同的住宅。

此前的总价全国纪录由亨德森城市景苑的一套五房式组屋保持，成交价为172.8万新元。该组屋面积略大，为113平方米，位于第46至48层，每平方英尺价格约1421新元。

此前的每平方英尺价格纪录为1502新元，由邻近的达森空中露台一套五房式组屋于9月创下。该套住宅面积约1065平方英尺，成交价为160万新元。最新的达森交易每平方英尺价格高出约20新元。

达森天空园组屋还因剩余屋契约94年而更具吸引力。屋契年限是业主在租赁产权下持有并居住这套住宅的剩余期限。比较转售组屋时，买家既要考虑当前价格，也要考虑剩余年限。

百万新元交易分布在哪些地区？

10月，宏茂桥以39宗百万新元交易居首，其次是女皇镇的31宗和勿洛的26宗。三个市镇合计96宗，占当月总数约40.3%。

此类交易遍布远超这三个市镇的地区，也发生在武吉美拉、碧山、加冷-黄埔、淡滨尼、宏茂桥、芽笼、榜鹅、金文泰、实龙岗、中区、后港、巴西立、盛港、马林百列、兀兰、裕廊东、武吉知马、武吉巴督和义顺。

榜鹅路一套五房式组屋以132万新元成交，是10月非成熟市镇录得的最高成交价。成熟市镇通常指较早发展、社区配套完善的住宅区；非成熟市镇通常是发展较新的住宅区。两类市镇都包含屋龄、户型和配套条件各不相同的住宅。

非成熟市镇占全部转售交易的52.4%，成熟市镇占47.6%。因此，尽管宏茂桥、女皇镇和勿洛的百万新元交易数量居前，大多数转售交易仍发生在非成熟市镇。

哪些户型价格上涨，哪些下跌？

10月，四房式和五房式组屋价格略有上涨，三房式和公寓式组屋价格则下跌。这有助于解释为何市场平均价格下滑的同时，高价市场仍出现交易纪录。

• 三房式组屋价格较9月下跌1%，较2025年10月下跌2%。
• 四房式组屋价格较9月上涨0.5%，较2025年10月上涨0.2%。
• 五房式组屋价格较9月上涨0.3%，较2025年10月上涨0.4%。
• 公寓式组屋价格较9月下跌1.2%。

所有户型的价格整体上与2025年10月大致持平。成熟市镇价格当月下跌0.2%，但仍比一年前高1%。非成熟市镇价格当月下跌0.7%，比一年前低1.1%。

99.co首席数据与分析官卢克曼·哈基姆（Luqman Hakim）认为，高价交易表现强劲，源于市场对优质住宅的持续需求。他指出，面积较大、地段理想、剩余屋契较长的住宅吸引买家，尤其是位于成熟社区的新建住宅。

成交量较9月放缓，但同比上升

10月共有2178宗转售交易，较上月减少3.1%，但比2025年10月高出61.7%。市场交投较9月清淡，但仍明显比一年前活跃。

四房式组屋占交易总数最多，为41.6%。五房式占28.4%，三房式占22.2%，公寓式占7.8%。四房式和五房式组屋合计占销售总数的70%。

交易数据按转售申请登记日期统计。已登记的转售申请通常对应已完成交易，因此月度数据是按登记时间归类，而非买家首次看房或开始谈判的日期。

10月成交量同比大幅增加、价格同比大致持平，为买家提供了一个有参考价值的对比：与一年前相比，易手的组屋数量多得多，但整体市场价格水平并未相应上涨。

100万新元以下有哪些选择？

国家发展部在4月的国会书面答复中，列举了2025年价格较低的转售住宅实例。在淡滨尼和榜鹅，剩余屋契至少70年的四房式组屋，成交价约为65万至70万新元。

按户型和最低剩余屋契年限相近的组屋，在三巴旺和义顺的成交价低于60万新元，在裕廊西和兀兰则低于55万新元。这些是2025年已完成交易的实例，并非这些市镇所有组屋当前的挂牌价。

国家发展部还表示，符合条件的首次购买转售住宅的买家可获得最高23万新元的购房津贴。实际可领取金额取决于资格条件，因此买家应评估适用于自身家庭的补助，而不应默认可以获得最高额度。

时任国家发展部长李智陞（Desmond Lee）在2024年8月20日的一场媒体简报会上曾提醒，创纪录的价格可能影响整个转售市场的价格预期。他描述说，卖家看到高价交易的报道后提高预期，买家则因担心价格进一步上涨而急于购房。

李智陞提醒，这种行为可能造成以下后果：

如果不谨慎应对，这类市场动态可能导致转售市场脱离经济基本面，形成泡沫。

李智陞在那场简报会上表示，在此前一年半中，成交价突破100万新元的组屋约占所有转售交易的2%。此后，市场单月百万新元交易占比已大幅提高，因此不同市镇和户型的价格范围，对家庭预算尤其重要。

更多住宅供应或为买家带来更多选择

卢克曼预计，2026年11月和12月，买家对地段便利的大户型组屋需求将保持强劲。出售私宅后转购组屋的业主可能带来额外需求，特别是那些希望在释放房产资金的同时，保留宽敞居住空间的人。

达到五年最低居住年限的组屋也可能进入转售市场。最低居住年限是业主通常必须在住宅内居住的最短时间，期满后才能出售。热门市镇中符合条件的较新组屋，将为买家提供更多选择，也可能增加百万新元交易数量。

预计11月的预购组屋（BTO）销售活动也会带来更多选择。BTO组屋是由建屋发展局出售的新住宅，并非向现有业主购买的组屋。10月市场展望公布时，尚未给出这项销售活动的确切日期或完整详情。

因此，在今年最后几个月，可能会有两股力量同时发挥作用：面积较大、条件理想的转售组屋仍将竞争激烈，而更多住房选择则可能缓解整体市场的价格压力。

要点

• 2026年10月，HDB组屋转售价格下跌0.2%，百万新元交易则创下238宗的新纪录。
• 达森天空园一套五房式组屋以181.8万新元成交，刷新全国组屋转售价格纪录。
• 百万新元交易占10月交易总数的10.9%，约每九宗就有一宗。
• 宏茂桥、女皇镇和勿洛合计录得96宗百万新元交易，约占总数的40%。
• 转售总量较9月减少3.1%，降至2178宗，但较2025年10月增加61.7%。
• 四房式和五房式组屋价格当月上涨，三房式和公寓式组屋价格下跌。
• 更多转售组屋供应以及11月的BTO销售活动预计将扩大买家的选择范围。