持续上涨掩盖了不断扩大的分化
韩国房地产院公布的10月第四周调查显示，首尔公寓价格连续第90周上涨，但全市0.09%的涨幅掩盖了首都各地截然不同的情况。江南区下跌0.38%，城北区则上涨0.39%。邻近的京畿道中，军浦市和水原市灵通区均上涨0.58%。
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这项调查以10月26日为基准，并于10月29日公布。数据显示，首尔周涨幅连续第二周放缓：从10月第二周的0.16%降至第三周的0.13%，再降至第四周的0.09%。全市平均房价仍在上涨，只是涨势减弱。
京畿道公寓价格上涨0.20%，略低于前一周的0.21%。不过，其周涨幅连续第六周超过首尔，这一走势始于9月第四周。该省最新涨幅是首尔的两倍多。
租房者面对的走势则有所不同。首尔公寓全租指数上涨0.17%，高于前一周的0.16%，连续上涨周数也达到90周。全租是韩国的一种租赁方式，租客支付一笔可退还的大额押金，而非像通常那样按月支付租金。
首尔涨势放缓了多少？
最新调查中，首尔房价周涨幅收窄0.04个百分点，此前一周收窄了0.03个百分点。与第二周的0.16%涨幅相比，最新的0.09%涨幅约低44%。
百分点用于衡量两个百分比之间的差值。这里用它来说明涨势减弱：全市指数仍在攀升，但每周涨幅变小了。
10月的数据展现了涨势放缓的过程：
- 10月第二周：首尔公寓销售价格上涨0.16%。
- 10月第三周：涨幅放缓至0.13%。
- 10月第四周，以10月26日为基准：涨幅放缓至0.09%。
- 10月29日：韩国房地产院公布第四周调查结果。
该院表示，部分地区出现低价房源，部分公寓小区推进重建；与此同时，需求稳定的热门楼盘仍以较高价格成交。这些相反的走势使首尔整体涨幅收窄。
江南三大区跌幅进一步扩大
江南、瑞草和松坡这三个以房价高昂著称的首尔区，跌幅均进一步扩大。江南区下跌0.38%，前一周下跌0.31%。瑞草区跌幅从0.32%扩大至0.35%，松坡区则从0.13%扩大至0.22%。
江南区的疲软主要集中在驿三洞和狎鸥亭洞的大型公寓小区。瑞草区的跌幅集中在盘浦洞和瑞草洞一带，松坡区则主要集中在蚕室洞和新川洞。
江南区年内累计跌幅达到1.64%。有分析指出，如果税收规则发生变化，税单可能增加，这一担忧令高价房产承压。具体可能调整哪些税收规则尚未说明。
首尔汉江以南地区整体也显露疲态。汉江以南11个区的公寓价格下跌0.02%，而汉江以北14个区上涨0.22%。汉江以南这一统计范围涵盖的区域多于江南、瑞草和松坡三个区。
首尔北部上涨，部分地区涨势降温
城北区周涨幅居首，达到0.39%，主要由敦岩洞和吉音洞的大型小区带动。西大门区上涨0.36%，弘恩洞和弘济洞的中小户型公寓推动了涨势。钟路区上涨0.35%，昌信洞和毋岳洞的大型楼盘提供支撑。
江北区和道峰区均上涨0.32%。这些数据表明，首尔北部多个区房价仍面临上行压力，尽管南部最贵的地区正在下跌。
北部和东部的其他一些区涨势放缓。芦原区涨幅从0.26%降至0.12%，连续第二周放缓。广津区涨幅从0.16%降至0.05%，城东区则从0.21%降至0.08%。
累计数据反映了最新一周之前房价已上涨的幅度。城北区年内上涨16.56%，西大门区上涨14.07%，江西区上涨13.14%，九老区上涨13.03%。东大门区和芦原区分别上涨12.78%和12.71%。
对买家而言，这种情况颇具压力：周涨幅即使收窄，也可能是在数月大幅上涨之后。芦原区最新涨幅不到前一周的一半，但年内累计涨幅仍达两位数。
京畿道涨幅领先地区不断变化
在重点关注的京畿道市场中，军浦市和水原市灵通区周涨幅最高，均为0.58%。军浦市涨幅从0.53%加快，主要涨势集中在山本和衿井的大型小区。灵通区涨幅从0.52%加快，梅滩和灵通一带的大型楼盘提供支撑。
龙仁市器兴区上涨0.54%，高于前一周的0.30%，亭和东柏一带表现强劲。其他涨幅较大的地区包括义王市（0.47%）、华城市饼店区（0.44%）、水原市劝善区（0.42%）和华城市东滩区（0.41%）。饼店区和东滩区房价仍在上涨，但涨势较前一周放缓。
此前涨幅领先的一些地区降温更明显。城南市盆唐区上涨0.20%，而两周前涨幅为0.79%。安养市东安区涨幅从0.56%放缓至0.38%。利川市则与全省平均走势相反，连续第六周下跌，跌幅为0.20%。
区域走势显示，房价强势在不同地区之间转换，并非所有城市都同步加速上涨。据称，水原和龙仁半导体产业就业中心周边房价上涨，促使买家考虑相对便宜的邻近地区，包括军浦和义王。
友利银行房地产研究员南赫宇认为，首尔的房价涨势正更广泛地传导至京畿道。他预计，无论个别地区是否受到房地产市场限制，该省的强势都可能持续一段时间。
灵通区成交价显示交易金额之高
灵通洞萨尔古谷东亚公寓一套101平方米的住宅于10月27日以10.7亿韩元成交，创下该小区同户型面积的纪录。10月23日，该小区同面积的一套住宅成交价为9.47亿韩元。
这两笔交易仅相隔四天，价格相差1.23亿韩元，约为前一笔成交价的13%。买家在比较同一小区的住宅时，也需要考虑楼层、房屋状况和视野等因素，但这两笔交易没有提供这些细节。
灵通区其他住宅成交价也创下纪录。清明村住公公寓一套59平方米的住宅于10月28日以7.18亿韩元成交。新木实风林公寓一套84平方米的住宅于10月23日以10.5亿韩元成交。
这些交易日期分布在10月26日这一调查基准日的前后。因此，10月27日和28日的成交为观察该区后续市场活动提供了一个窗口；此前该区周涨幅已位居京畿道前列。
累计涨幅显著，新供应计划公布
今年以来，光明市公寓价格上涨17.62%。在重点关注的京畿道地区中，其后依次为灵通区（17.47%）、东安区（16.90%）、盆唐区（16.86%）和龙仁市水枝区（16.32%）。
东滩区在2月行政区划调整后录得21.32%的涨幅。该区统计期从调整之日开始，而其他地区的累计数据反映的是年内涨幅。
新近公布的公共住宅用地规划涉及的一些地区，房价仍在上涨。政府于10月29日公布了包括首尔周边在内的相关规划，其中一些地区在最新调查中仍录得房价上涨。
河南市当周上涨0.33%，九里市上涨0.31%。两地累计涨幅分别达到13.97%和13.46%。议政府市上涨0.11%，金浦市上涨0.04%，高阳市上涨0.03%。
对于考虑这些地区的家庭来说，时间点很重要：调查反映的是截至10月26日的房价，距规划公布还有三天。这些数据描述的是供应规划公布前的市场情况。相关数据未提供施工或竣工时间表。
整体市场放缓，租房压力仍在
首尔全租指数涨幅加快至0.17%，道峰区上涨0.34%，东大门区上涨0.32%。韩国房地产院表示，租金在受欢迎的楼盘中上涨，包括大型小区和靠近铁路车站的住宅；与此同时，也有部分交易以调整后的价格成交。
京畿道全租指数上涨0.18%，与前一周持平；全国指数上涨0.10%。对于续签全租合同或搬入另一套公寓的家庭而言，押金要求上升意味着购房者需要准备更多现金，或承担更多借款，才能租到住房。
租房房源短缺以及部分租客转而入市购房，被认为是支撑京畿道销售价格的因素。这也让租赁市场和买卖市场在实际层面相互关联：家庭在比较更高的租房押金和购房成本时，可能会重新考虑自己能负担哪种选择。
韩国全国公寓销售价格上涨0.07%。由首尔、京畿道和仁川组成的首都圈上涨0.14%，低于前一周的0.16%。仁川从上涨0.02%转为下跌0.01%，首都圈以外地区上涨0.01%。
蔚山市周涨幅从0.02%升至0.04%，大邱市则从持平转为下跌0.01%。因此，全国整体涨幅反映了多种走势：京畿道部分地区大幅上涨、首尔涨势放缓，其他地区的变化则小得多。
要点
- 10月第四周，首尔公寓销售价格上涨0.09%，连续上涨达到90周。
- 涨势连续第二周放缓，江南、瑞草和松坡区的跌幅则进一步扩大。
- 城北区周涨幅居首，达到0.39%；年内累计涨幅达到16.56%。
- 京畿道上涨0.20%，周涨幅连续第六周超过首尔。
- 军浦市和灵通区均上涨0.58%，器兴区上涨0.54%。
- 首尔全租指数上涨0.17%，在销售价格涨势放缓之际加速上涨。
- 全国公寓销售价格上涨0.07%，但不同地区之间差异显著。
