马尔代夫议员要求全面披露鹰山集团协议，99年租赁条款引发审视

53名议员支持就拉斯马累协议展开辩论

一项要求公布马尔代夫政府与鹰山集团协议的提案获得53名议员支持，其中包括执政党人民全国大会的成员，并获准在议会辩论。拟议中的马尔代夫海滨与游艇码头开发项目涉及在拉斯马累填海约500公顷、最长99年的物业租赁，以及120亿美元至200亿美元不等的投资估算。

反对党马尔代夫民主党南加洛卢选区议员米凯尔·艾哈迈德·纳西姆在2026年10月5日议会第三次会议复会时提交了信息公开动议。他要求公布完整的商业条款协议，并让议员审查该安排如何保护公共土地和财政。动议获准辩论，并不意味着议会认可了他的指控或下令公开协议。

政府与阿布扎比开发商鹰山集团于2026年9月21日签署协议。协议全文尚未公布。公开声明称，该项目将打造大型旅游目的地，包含酒店、住宅、游艇码头、商店、餐厅、学校和医疗设施，但投资承诺、收入计算方式和土地权利等重要问题仍未得到解答。

米凯尔在介绍动议时警告，保密可能导致公共资产和财政蒙受损失，并为腐败创造机会。

“如此规模的项目协议若被保密，可能造成国家资产和财政重大损失，并为腐败创造机会，”米凯尔说。

政府否认有关出售马尔代夫土地的说法。穆罕默德·穆伊祖总统表示，土地所有权仍归马尔代夫所有，项目不涉及主权担保、政府贷款、免税或免征关税。争议焦点在于协议实际上要求双方承担哪些义务，以及租赁安排是否符合宪法限制。

已签署哪些内容，哪些事项仍未完成？

鹰山集团的官方项目公告称，商业条款协议确立了双方共同愿景和主要商业条款，具体条款将在项目推进过程中进一步制定。这一区别很重要：就主要商业架构达成协议，并不等同于已经订立一套完整合同，以规范建设、融资、物业转让和违约执行等事项。

总检察长艾哈迈德·乌沙姆表示，项目实施还需要签署进一步协议并制定相关法律。他指出，新起草的《房地产法》是拟议框架的一部分，并表示只有在议会通过相关立法、双方经过进一步磋商并签署最终协议后，实体建设才会开始。

鹰山集团董事长穆罕默德·阿拉巴尔表示，详细协议仍在敲定，完成后将予以披露。他在10月访问马尔代夫期间，对透明度作了简短保证：

没有什么需要隐瞒。

这一承诺并未回应米凯尔要求公布已签文件的诉求。两者的区别在于：现在公布现有商业条款，还是等未来协议谈妥后再行披露。

核心争议在于租赁权是否可以不断重新起算

已公布条款中影响最大的一项，涉及物业易手时如何处理。鹰山集团称，物业将依据马尔代夫法律以最长99年的租期出租。每次出售或因继承而转让后，新的最长99年租期将重新起算。

基础设施、住房与城市发展部长阿卜杜拉·穆塔利布博士表示，买家拥有的是已开发物业，而非底层土地。他还称，转让须经政府批准，出售后卖方的权利即告终止，买方则直接从政府获得新的租赁权。

穆塔利布在解释这些管控措施时说：

“未经政府许可，拉斯马累的任何物业都不能在个人之间买卖或转让。出售任何物业时，必须提交给政府。此外，政府有权审查物业受让人，并决定是否批准，”他说。

租赁赋予一方在规定期限内使用土地的权利，但不转移土地的永久所有权。此处的法律疑虑比单纯指称土地被出售更为具体：批评者认为，若每次转让都重新起算99年租期，外国土地权利可能持续存在，而没有明确的最终到期日。

穆塔利布表示，租赁持有人不能自行无限期续租。这一保证与鹰山集团有关转让的条款并不一定是同一回事。政府批准可以管控每次交易，但一连串获批的转让仍可能让租期不断重新起算。未公开的合同和拟议立法需要说明这些规则如何协调适用。

法院以程序为由拒收诉讼，并未裁定实体问题

律师、前肯杜选区议员阿里·侯赛因请求法院宣告协议违法，并自始无效。他还申请临时禁令，即在法院审理宪法质疑期间暂时停止协议实施的命令。

最高法院书记官长在初始立案阶段拒绝受理，称此类案件不能首先直接提交最高法院。书记官长的决定可以提交法官委员会复核。这是程序性驳回，并非裁定协议符合宪法。

侯赛因的论点围绕宪法第250条和第251条展开。第250条规定，涉及国家财产的交易须依法进行。第251条禁止外国人拥有马尔代夫领土，并将租予外国方的期限限制为99年。侯赛因认为，政府缺乏作出这一安排所需的法律授权，租期反复重置也可能违反宪法限制。

米凯尔的动议还援引宪法第29条关于获取信息的权利，以及第70条关于议会监督行政部门的职责。动议决议提及穆伊祖在2024年7月26日独立日的承诺，即不会把拉斯马累出租或免费交给外国方面，并将此与鹰山集团拟议安排作对比。

外国所有权规定此前曾有变化。2015年通过的一项宪法修正案允许符合条件、投资超过10亿美元的外国投资者取得所有权，前提是项目用地至少70%为填海造地。该修正案于2019年4月废除后，外国所有权禁令和99年租期限制得以恢复。目前的法律挑战针对的正是恢复后的制度框架。

120亿美元和200亿美元是不同口径的估算

项目的财务规模存在争议。政府对项目规划的描述涉及200亿美元。其他说法称，鹰山集团对各阶段的投资估算约为120亿美元。阿拉巴尔也曾表示，项目规模可能接近200亿美元，但公司的官方公告并未给出具体投资金额。

马拉杜选区议员艾哈迈德·迪迪表示，政府和公司的说法并不一致。他指出，200亿美元与120亿美元之间相差80亿美元。较低数字比高位数字低40%，差距相当大；若不了解各项估算分别涵盖哪些内容，就无法解释这一差异。

政府另行预测，项目整个周期内的外国投资总额将超过300亿美元，其中净投资约180亿美元。这些数字不应与建设成本或开发商的保证投资额混为一谈。总资金流量可能反映流经项目的资金多于最终留存的净投资。

公共收入估算也不能直接互相比较。穆塔利布称，项目开发期间国家预计可获得超过110亿美元收入；阿拉巴尔则估算，项目整个周期内的税收接近200亿美元。这些说法涉及不同期限，也可能涵盖不同收入类别。两者都不能证明国家在合同上得到保证的收入金额。

收益分成尚未说明公共回报的全貌

穆塔利布介绍了一项拟议安排：开发商将向国家分成10%的收入，物业交易另征4%的税费。他表示，每次转售都须按物业价值缴纳4%。旅游商品和服务税及其他适用税款仍须照常缴纳。

政府称，物业出售所得将存入由政府监管的马尔代夫境内托管账户。托管账户中的资金须按照约定条件才能释放。官员认为，通过国内银行处理款项有助于缓解美元短缺并增加官方储备，但实际效果的规模和时点取决于销售情况及账户规则。

政府一项估算称，国家通过分享超过8,800处物业相关收入的10%，在约十年的开发期内可获得30亿美元、即470亿马尔代夫卢菲亚的土地价值回报。收益分成的具体计算基数、期限和成本处理方式，尚未公开说明。

米凯尔指称，纳税人承担的填海成本无法收回，鹰山集团则无需支付购地款或租金便可获得土地。政府则称，未来收入、住房和税收将构成公共回报。要判断这种交换是否保护国家利益，需要掌握付款时间表、扣除项目、开发义务，以及开发商未能履约时的补救措施。

5,000套住房属于先期投资，是否赠予并不明确

政府的一项核心论据是，鹰山集团将在拉斯马累大型项目实体开工前，先在胡鲁马累开发5,000套住房。阿拉巴尔估算这些住房的成本约为5亿美元，即每套约10万美元。其他说法将住房项目的成本估算为4亿至5亿美元。

官员表示，国家无需借款或提供担保即可获得这些住房。阿拉巴尔称，这是鹰山集团的首笔投资，公司将在整体开发推进过程中收回资金。另有说法称，住房成本将从政府的收益分成中扣除。

这些说法体现的是前期融资与最终成本之间的区别。鹰山集团先行支付，并不一定意味着住房不会在之后从项目收入中向国家收取费用。因此，回收成本的计算方式是理解住房项目价值的关键。

土地分配数字也不尽相同。财政部长哈桑·扎里尔称，规划填海总面积为1,100公顷，其中500公顷分配给项目，包括三处度假区。穆塔利布表示，另外500公顷将留给当地居民。其他项目描述则给出1,153公顷或1,009公顷的总面积，开发商拟建场地也曾被描述为520公顷。按扎里尔所述数字计算，500公顷约占规划面积的45%。确定最终边界并统一总体规划，才能消除这些差异。

旅游业和就业预测取决于项目能否落实

政府预测，目的地成熟运营后，每年访客将超过100万人次，旅游收入将超过20亿美元。马尔代夫据报每年接待游客220万人次；若新增的100万游客确实都是新增入境游客，就意味着增幅约为45%。

就业预测采用的口径各不相同。政府预计将创造超过54,000个直接和间接就业岗位。阿拉巴尔估算，建设期间将提供40,000个工作岗位，目的地投入运营后则有15,000至18,000个长期岗位。建设期就业、持续性岗位和供应商带动的间接就业并不是同一类统计。

阿拉巴尔承诺为马尔代夫企业、当地投资者和国内银行提供参与机会。他在描述公司在其他地区的做法时说：

我们所有承包商都是当地企业，供应商和建筑师也都是当地的。

埃及的马拉西开发项目可以作为规模上的参考，但不能证明拉斯马累将达到相同成果。马拉西称，其项目占地650万平方米，即650公顷，包含12家酒店和8,000套住宅，63%的土地保留为开放空间。该面积比拉斯马累500公顷的场地大30%。

截至2026年，马拉西称已投入37亿美元，创造17亿美元收入并缴纳6亿美元税款；项目还拥有1,626家承包商和供应商，运营期间带动超过130,000个就业岗位。项目每年还产出580万立方米淡水和120万立方米再生水。这些数字说明了大型开发项目对基础设施和供应商的需求，但由于统计时段和就业口径不同，不能直接作为马尔代夫项目的预测。

国籍审查是政府回应定居担忧的措施

穆塔利布表示，以色列公民及受以色列控制的公司不得以买家、实际受益所有人、股东、融资方或销售代理的身份参与。实际受益所有人是最终拥有或控制资产的人，即便资产名义上由公司或中间方持有。

他表示，买家和实际受益所有人必须披露所有现有及曾持有的国籍，每次所有权变更时都要重新审查。虚假披露可能导致租赁权终止、财产被国家没收以及已付款项被没收。

迪迪认为，同时持有以色列护照和其他护照的人可能使用另一国籍入境，并质疑当局是否能遣返1,000或2,000名此类入境者。这些数字是假设，并非已报告的入境人数。部长提出的审查措施不仅核对入境时出示的护照，还要求申报国籍历史。

马尔代夫自2025年4月起禁止持以色列护照者入境。穆塔利布称，居留仅限于现有的企业居民签证计划，移民法仍将继续适用。购买物业不会自动赋予买家或其家人居留许可。

部长还驳斥了有关犹太人定居的担忧，并表示项目不会允许此类情况发生。应将这种较宽泛的宗教表述与他提出的国籍及企业控制限制区分开来。犹太人身份与以色列公民身份并不能互换，所述审查机制针对的是国籍和所有权结构。

宗教方面的关切不只涉及购房资格

2026年10月13日，马尔代夫学者协会向伊斯兰事务部长穆罕默德·沙希姆·阿里·赛义德博士表达关切，涉及外国人定居、伊斯兰认同、主权、独立、经济自主和文化等问题。协会要求他将这些关切转达给穆伊祖。

协会称，其立场依据是从相关政府部门获得的信息。协会还会见了穆塔利布、总检察长乌沙姆和经济部长赛义德。这些会面表明，争议并不局限于反对党在议会和法律层面的挑战。

宗教学者谢赫·亚当·尼山另行将相关问题称为“极其令人担忧和危险”，并就土地、独立以及马尔代夫人在本国沦为从属者发出警告。这些属于反对意见和警告，并非已经证实的项目后果。

鹰山集团称将遵守马尔代夫法律。其官方公告还承诺在填海土地上开发，项目公司不再进行进一步疏浚，并在施工期间开展独立海洋监测。但这些承诺并未解决此前填海工程的问题。项目更早的相关历史包括取消CMCC填海合同、据报支付2,100万美元，以及反腐败委员会于2024年3月启动调查。这项调查不应被视为针对鹰山集团协议的调查结论。

接下来的决定涉及立法和合同

议会必须审议信息公开要求，以及实施项目所需的立法。目前项目相关报道尚未公布拟议《房地产法》的确定表决日期、已签协议的公开期限或最终合同签署日期。

建设时间表也不一致。有说法称，目标是在2027年第一季度开工；阿拉巴尔则在10月访问期间表示，约一年后开始建设。乌沙姆提出的立法和最终协议要求，意味着上述时间表都附带条件。埃玛尔地产也被描述为潜在参与方，但另一种说法称，其参与取决于投资委员会的决定。已签署协议的另一方是鹰山集团。

主要时间节点如下：

• 2024年7月26日：穆伊祖在独立日承诺，不会将拉斯马累出租或交给外国方面；米凯尔在动议中后来援引了这一承诺。
• 2025年4月：马尔代夫禁止持以色列护照者入境。
• 2026年9月21日：政府与鹰山集团签署商业条款协议。
• 2026年9月27日：穆塔利布说明，购买物业不会转移土地所有权，也不会自动获得签证。
• 2026年10月5日：议会复会，要求披露协议的动议获准辩论，并获得53名议员支持。
• 2026年10月：阿拉巴尔承诺在协议完成后予以披露，宗教学者则要求政府作出进一步保证。

仍待公布的文件不仅涉及法律问题，也关系到实际执行：开发商自身的租赁合同、具有约束力的投资期限、公共收入计算公式、住房成本扣除方式，以及未履行承诺的后果。公布这些文件后，议员和公众才能依据可执行的义务评判项目，而不必只面对相互矛盾的预测。

要点

• 议会接受了一项要求披露鹰山集团协议的动议，并安排辩论，动议获得53名议员支持。
• 2026年9月21日签署的商业条款协议全文尚未公布。
• 鹰山集团称，出售或继承转让将使物业租期重新起算，最长可达99年。
• 最高法院书记官长在立案阶段驳回宪法挑战，并未裁定其实体问题。
• 投资估算在120亿美元至200亿美元之间不一；公共收入预测采用了不同的期限和口径。
• 鹰山集团将先行出资建设胡鲁马累5,000套住房，并在整体项目推进过程中收回成本。
• 政府称土地仍归马尔代夫所有，物业转让须经批准，购房不会自动获得居留权。
• 项目实施前仍需通过进一步立法并签署最终协议，建设时间尚不确定。