香港为何着手规范“鸽子笼”房
香港正着手结束“鸽子笼”房时代，为安全、宜居的分间住宅设定法定底线。新规将于2026年3月实施，针对的是狭小且不安全的单位；长期以来，在全球房价最高的城市之一，这类单位一直被用作可负担住房的替代选择。
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立法会议员于9月下旬通过《简朴房条例草案》，条例于2025年10月3日刊宪。条例为分间单位建立登记及认可制度，并为业主设定明确时间表，要求其改善不达标单位或停止出租。2027年起，出租未经认可的单位将构成违法，违者会面临重罚；最终合规期限则定于2030年。
挑战规模不小。官员表示，全港约有11万套分间房，居住人口约22万。许多单位由旧式无电梯大厦改建而成，设施共用、通风不良，有些面积仅约50平方英尺。地价高昂、住宅用地供应紧张，加上公屋轮候时间漫长，令这类隔间不断增加，尽管其安全和卫生问题一直引发广泛担忧。
《简朴房条例》的要求
条例订明最低居住标准。每个分间单位须达到这些标准，才能以获认可的简朴房名义出租。单位实用面积至少须为8平方米，楼底高度须达2.3米，须至少有一扇可开启的窗户，并须在单位内设有独立封闭的私人厕所及洗手盆。条例还对照明、通风及主要安全设施作出规定。
除空间和基本设施外，合规要求还包括消防和结构安全标准，以及独立的水电表，避免租户被迫共用设施或支付任意收费。符合标准的单位可申请认可，确认其可合法出租。不符合标准的单位则须整改，或恢复原有布局。
登记与执法如何实施
新条例将于2026年3月1日生效。自该日起，所有出租分间单位的业主须在12个月内为单位登记。登记期于2027年3月结束后，出租未经登记或认可的单位即属违法。执法部门将通过巡查落实新规，并有权发出整改通知，要求业主施工，使单位达到标准。
按时登记的业主将获36个月宽限期，即从2027年3月至2030年2月，以完成所需改善工程并取得认可。在违法日期后出租未经认可的单位，可被罚款最高30万港元及监禁最长三年；持续违规还可能按日处罚。为鼓励业主尽早参与，官员计划在计划推行初期豁免或减收费用，之后再按标准收费。认可资格设有固定有效期，期满须续期，巡查和合规检查也将持续进行。
受影响的房屋数量
政府估计，约三分之一的分间房未达到新标准。最常见的问题是面积不足8平方米，部分单位也没有可开启的窗户，或楼底高度不足。随着单位完成改善或停止出租，官员预计仍会有相当数量的单位保留下来。房屋部门曾表示，约8万个单位符合新标准后可继续营运。
现有房屋的居住条件可能十分恶劣。许多分间房位于老旧的无电梯大厦内，电线老化，共用空间狭窄。有些居民须与其他多个家庭共用设施。无窗房间十分常见，面积最小的房屋中，人均居住空间平均约为65平方英尺。消防隐患和通风不良屡屡引发公众担忧。
对业主及租赁市场的影响
经营者表示，合规成本高昂，有时在技术上也难以实现。增设私人厕所、改善通风或满足窗户要求都可能耗资甚巨，而且并非所有户型都具备改造条件。有装修公司报价称，部分情况下，改造一个单位约需15万港元。一些经营者已关闭预计无法达标的单位，另一些则计划将隔间合并，恢复为单一租赁单位。
租金是一个核心担忧。许多低收入家庭依赖市场上最便宜的单位，包括月租低于5,000港元的住房。倡议人士警告，如果整顿期间部分供应退出市场，最小、最便宜的房间可能消失；业主也可能试图通过提高新租约的租金来收回装修成本。实际而言，目前月租约4,500港元、面积约75平方英尺的单位可能消失，而面积约110至130平方英尺的较大单位，可能成为月租更高的入门选择。
现行分间房租务管制能缓解部分压力，但无法完全消除。2022年实施的租务管制规定，租户可在连续两段各两年的租期内获得共四年的居住保障；续租时租金涨幅上限为10%，并与官方租金指数挂钩；首个两年租期内不得加租；业主也不得在水电等公用事业费用和基本服务费上收取过高费用。新租约的起始租金则不受限制，这意味着如果需求超过供应，新近达标单位的租金仍可能大幅上调。
政府应对与房屋供应
官员认为，公屋和过渡性房屋的供应计划将限制租金压力。房屋局局长何永贤表示，随着公屋供应增加，以及“简约公屋”等短期项目扩展，租赁市场的租金上涨空间不大。政府数据显示，超过40%的分间单位住户已申请公屋，另有约20%符合申请资格但尚未提交申请。长远目标是在2049年前淘汰不达标的分间房，同时增加公屋存量、缩短轮候时间。
房屋局将这次监管改革描述为提升居民基本尊严的一步，尤其是那些长期忍受不安全、不卫生居住环境的人。在一份官方政策说明中，房屋局概述了条例的宗旨：
本届政府致力改革、拥抱改变，旨在确保分间单位提供安全、卫生和合理的居住环境。
官员还表示，在特殊情况下可能会灵活处理窗户要求，并考虑空气质量和卫生状况，同时继续以安全、通风和健康为重点。政府传达的信息是，新标准要求严格，但若现场条件令某些设施难以实现，执行时会兼顾实际情况。
安全与健康隐患
公众要求采取行动，主要源于安全担忧。分间房可能掩盖削弱楼宇结构、阻塞逃生通道并引发火灾风险的改建工程。违规接驳电线、电路超负荷以及缺乏排烟设施，已在旧楼酿成悲剧。2010年的致命楼宇倒塌事故，以及2024年佐敦的一场致命火灾，加深了公众对旧式唐楼内部隐患的担忧。
卫生问题也是推动改革的原因之一。居住拥挤、共用洗手间、空气流通不畅以及室内潮湿，都会导致霉菌和虫害。没有窗户或窗户无法开启的单位容易积聚热气和异味，尤其不利于老年居民和儿童。条例将通风、照明和卫生方面的最低标准纳入法律，使那些无力负担普通住宅的人不再被默认只能忍受这类环境。
租户权利及目前应采取的措施
租户居住在未经认可的单位，不会因此承担刑事责任。处罚针对出租未经认可或不合规单位的人。如果你住在分间房，可向业主询问其是否计划于2026年登记，并在完成改善工程后申请认可。请保留租约及收据副本，并确认业主按独立水电表和官方收费标准向你收取公用事业费用。
2022年开始实施的租务管制为租户提供了一定保障。管制规定，租户可在连续两段各两年的租期内获得共四年的居住保障；续租时租金涨幅不得超过10%，并与官方租金指数挂钩；首个两年租期内不得加租；业主也不得在公用事业费用上多收费用。如果你受到逼迁压力，或遇到不符合上述规定的突然加租，可向差饷物业估价署或协助租户的社区团体求助。
“鸽子笼”房为何如此普遍
多年来，香港房价一直位居全球最高之列，而划作住宅用途的土地只占一小部分。因此，住房需求与可负担房屋供应之间存在结构性失衡。许多旧区遍布建于20世纪中期的无电梯大厦，很容易被分间成狭小房间。由于市场价住宅遥不可及、公屋轮候可能长达数年，学生、新来港人士和老年居民往往只能选择这些房间。
对业主和经营者而言，这门生意利润丰厚。一套面积900平方英尺的公寓可分成五六个房间，分别出租，所得总租金往往超过整套出租给一个家庭的租金。过去监管不力，加上这种经济诱因，促使分间房越建越多。将这些住宅改善至标准水平，会削弱经营最小房间的经济吸引力，这也是政府同时加强监管和增加公屋供应的原因。
接下来会发生什么
时间表已经确定。条例将于2026年3月1日生效，届时开放登记，申请期为一年。从2027年3月起，出租未经登记或认可的分间房即属违法。业主之后须在2030年2月前完成整改并取得认可，或将物业恢复为传统布局。官员表示，2027年将加强巡查和执法；计划初期会豁免或减收费用，吸引业主先行登记，之后再按标准收费。
倡议人士将关注执法是否有力，以及整体住房供应计划能否如期落实。如果公屋和过渡性房屋供应按计划增加，即使不达标单位逐步消失，分间房租金压力也可能减轻。如果进度落后，处于市场底层的租户可能面临艰难抉择。未来24至48个月将检验，监管措施配合新增房屋供应，能否最终让这座城市不再依赖不安全的隔间住房。
要点
- 新条例设立简朴房制度，自2026年3月起禁止出租面积不足8平方米的单位。
- 每个单位都须设有可开启的窗户、独立封闭的私人厕所和洗手盆，并符合消防、结构、照明及通风标准。
- 登记将于2026年3月1日开放，业主有12个月时间为物业办理登记。
- 自2027年3月起，出租未经登记或认可的单位即属违法。
- 业主须在2030年2月前完成整改并取得认可，或恢复原有布局。
- 违者最高可被罚款30万港元及监禁三年；持续违规还可能按日罚款。
- 约11万套分间房居住着约22万人，估计约三分之一不达标。
- 官员预计，单位完成改善或关闭后，约有8万套可继续保留；公屋和过渡性房屋供应也将增加。
- 分间房租务管制将续租时的加租幅度限制在10%，并禁止在首个两年租期内加租。
- 新规不会追究租户的刑事责任，处罚对象是出租不合规单位的人。
