核查132家开发商，数千名买家仍在寻求帮助
2026年1月至9月，乌兹别克斯坦竞争发展与消费者保护委员会收到1700多起针对开发商的投诉。委员会核查了12个地区132家建筑公司的合同，发现77.3%的合同未妥善规定协议终止时向买家退款的期限，50.8%的合同则没有逾期交房罚则。
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委员会在调查投诉后，促成约145亿苏姆的款项重新核算，以维护消费者权益；投诉主要涉及施工质量和延迟交房。据称，整个行业中，因房屋完工前售房违规而受损的人数在2025年接近3000人，损失总额达6680亿苏姆。
这些数字背后是一个简单的问题：家庭为仍在建造中的住房付款，但开发商可以先收取并使用这笔钱，之后才交付公寓。一旦施工停滞，买家可能多年既等不到承诺的住房，也无法取回自己的积蓄。
一套旨在保护这些款项的制度原定于2026年1月1日起强制实施。但截至11月初，这类建设项目的强制托管机制仍未开始运行，旨在为其提供支持的立法也仍在审议中。
Imarat Development相关争议集中体现了问题的多个方面：未按期完工、退款扣款存在争议、施工缺陷以及刑事调查。这也表明，即使最终退还了本金，家庭在等待多年后仍可能遭受经济损失。
检查人员在合同中发现的问题
委员会核查了塔什干市及11个州的开发商。调查发现的问题不止施工延期：许多协议没有明确维修、退款和最终价格等基本事项，或将这些事项的决定权更多交给开发商。
委员会记录了以下问题：
- 77.3%的合同未规定退款期限，或所设期限与最初付款条件不一致。
- 63.6%的合同未规定交房后的保修期。
- 59.1%的合同主要体现开发商的利益。
- 54.5%的合同未规定开发商在保修期内修复缺陷的义务。
- 50.8%的合同未规定施工延期罚则。
- 33.3%的合同未明确交房日期。
- 30.3%的合同仅以俄语起草，委员会认定这违反了国家语言要求。
有些合同允许开发商在买家取消交易时扣留已付款项的4%至15%。另一些合同则规定，只有把公寓转卖给其他人后才能退款，或允许公司单方面涨价。
将退款与未来售房挂钩，意味着家庭只能等待一个主要由开发商掌控的结果。没有明确的还款日期，买家就无法可靠地规划再次购房，也无法及时取回用于其他开支的钱款。
2026年7月公布的另一项审查涉及129份合同。结果显示，51%的合同未规定开发商对延期承担责任，84%的合同未规定保修期，80%的合同在重新核算条款中偏向开发商。两次审查涉及不同的合同样本，但都发现了反复出现的保障缺失问题。
取消合同如何导致定金被扣
以一套售价5亿苏姆的假设公寓为例，罚则的表述方式会影响买家的损失。如果家庭已支付1.5亿苏姆定金，而合同允许按房屋总价的10%至12%扣款，开发商就可能要求扣留5000万至6000万苏姆。
这笔扣款将占已付款项的三分之一至五分之二。因此，按公寓总价计算的条款，成本远高于按相同比例仅对定金计算的条款。
2025年9月，Imarat客户就按购房总价计算扣款提出投诉。公开资料称为该公司创始人的马拉特·哈姆达莫夫表示，部分买家在施工最后阶段被扣款，其他取消交易的客户则在分期收款。
竞争委员会塔什干州分支机构责令公司向一名Sergeli City买家全额退款。委员会也曾表示，限制消费者权利的合同条款违法，并在大范围审查后向有关部门提交了建议。
开发商承担的延期罚金可能要少得多。若按5亿苏姆合同金额的每日0.01%计算，赔偿为每天5万苏姆，365天共计1825万苏姆。如果合同规定赔偿上限为房价的5%或10%，延期时间再长，合同项下应付的金额最终也不会继续增加。
Imarat买家讲述逾期交房与退款纠纷
迪洛罗姆·尤塔耶娃称，她于2024年1月6日从哈姆达莫夫处取得合同，并支付4亿苏姆购买一套原定于2025年10月30日前交付的公寓。期限届满仍未交房后，她要求退款。
贾洪吉尔·穆希丁诺夫称，他已全额支付公寓款项，原定交房时间为2025年12月。期限届满后，他试图了解施工进度，但表示没有得到明确答复。
迪尔诺扎·托伊奇博耶娃称，她于2024年2月签署协议，在交房日期多次推迟后要求取消合同并退款。据她说，公司代表起初劝她继续等待，但后来公司自行取消协议，并将公寓卖给了另一名买家。
塔什干警方表示，部分投诉者还因住宅楼位于塔什干州下奇尔奇克区，而非首都范围内，要求退款。Imarat的办公室位于塔什干市Sergeli区。对这些买家而言，房产的行政区划位置也成为质疑交易的另一个理由。
哈姆达莫夫将问题归因于与其他创始人的纠纷。他称自己被排除在Sergeli City和Bristol City等项目之外，并指称有人威胁他和家人。自称Imarat Development负责人奥利姆·马马托夫后来表示，哈姆达莫夫与其他创始人的关系已有所改善，哈姆达莫夫可能会回到项目中工作。
施工检查结果与刑事调查
2025年7月，施工检查人员在Sergeli City发现问题。A9、A10、A11、D1和D2栋未按规定完成国家登记便已施工。检查人员还发现混凝土柱内有空洞、地基下方积水，以及缺少设计要求的排水设施。
检查机构责令整改缺陷，并暂时叫停这些楼栋的施工。哈姆达莫夫回应称，工程只是暂时停工，并非永久停建，同时表示公司依法行事。
此后，塔什干警方在接到买家投诉后宣布立案，涉及《刑法》第168条（诈骗）和第192-11条（非政府组织官员滥用职权）。警方未披露投诉人数或估算损失总额。据报道，哈姆达莫夫也已被拘留，并在调查中被列为嫌疑人。
此前于2025年10月立案的另一起案件，涉及Perfect-Mansions官员以及Tuzel Park项目在未取得必要登记和许可的情况下施工。该项目曾以Imarat Development品牌宣传。有关部门尚未说明两起调查是否相关。
马马托夫承诺在2027年1月前交付Sergeli City计划建设的61栋楼中的16栋。这16栋约占计划总数的26%。目前尚未确认这批楼栋能否如期完工。
托管制度承诺落空，时间表一再推迟
2025年1月27日的一项总统令，规定了将买家出资建设的项目转为托管模式的过渡安排。人权活动人士阿卜杜拉赫蒙·塔沙诺夫批评这一转型未能完成，并认为相关部委和议会应就延误作出说明。
关键日期显示，政策公布与实际落实之间存在落差：
- 2025年1月27日：总统令确定了过渡时间表。
- 2025年7月1日：托管机制原定开始自愿实施。
- 2026年1月1日：托管机制原定开始强制实施。
- 2026年1月：司法部说明，强制实施所需的立法仍未出台。
- 2026年7月28日：立法会一读通过建筑法案。
- 2026年11月初：该市场的强制托管机制仍未开始运行。
该法案涉及通过购房者出资建设公寓楼及其他房产。一读通过意味着立法者认可其总体方向；法案成为法律前还需进一步审议。
议会讨论期间，议员要求在二读前明确部分拟议的《刑法》条款。最终通过日期和强制托管启动时间均未公布。
受保护的银行账户将带来哪些改变
托管机制会将买家资金存入特别银行账户，而不是立即转给开发商。双方约定的条件满足后，银行才会放款。在拟议的住房安排中，这将使收取买家款项与开发商立即支配资金分开。
国家城市化与住房市场可持续发展委员会表示，这一机制有助于减少欺诈和挪用购房者资金的行为。该委员会称，买家既拿不到承诺的住房、又无法取回款项的情况不可接受，并敦促加快落实。
该提案还规定，如果原开发商出现严重问题、无法履行义务，可引入另一家开发商接手项目。此举旨在推动施工继续进行，让买家最终拿到住房，而不是只能依赖从经营失败的开发商处追回款项。
托管机制解决的是资金保管问题。合同要求则涉及交易的另一部分：要建什么、何时交付，以及任何一方违约时如何处理。买家既需要受保护的付款机制，也需要对所购房产具有约束力的承诺。
即使退回同等金额，买家仍可能蒙受损失
一个家庭如果在2024年初支付5亿苏姆，到2026年底收回同样金额，就相当于三年无法动用这笔钱。等待期间，物价可能上涨，家庭还可能失去赚取利息或将积蓄用于其他用途的机会。
该示例引用的通胀数据为：2024年9.8%，2025年7.3%，2026年预测为7%。复合计算后，整体物价水平将上涨约26%。届时，退回的5亿苏姆购买力约相当于这一时期开始时的3.97亿苏姆。
按这一计算，尽管账面金额恢复原状，购买力损失仍约为1.03亿苏姆。最终结果部分取决于2026年的通胀预测是否实现。
另行购房则是另一笔账。如果签约时房屋价值为5亿苏姆，后来同等房产涨至8亿苏姆，家庭就需要再拿出3亿苏姆才能买到同样的房子。这个例子说明的是替代购房成本的缺口；数字仅供说明，赔偿金额将取决于适用法律和个案情况。
合同也必须保障承诺交付的住房
博主乌米德·戈福罗夫呼吁规定合同最低条款，包括明确罚则，并将施工计划作为协议附件。他关注的不只是交房日期，还包括承诺的停车位、游乐场、开放空间和建成楼宇的外观。
附带的设计图让买家和检查人员可以具体对照完工房产。明确的保修条款会规定开发商对缺陷承担责任的期限，维修条款则会明确整改义务。委员会的调查结果显示，许多受检协议缺少其中一项或两项内容。
戈福罗夫还警告称，开发商可能有动机拖延交房、退还过去的款项，再以更高价格转售公寓。澳大利亚房地产合同中有关日落条款的争议也体现了类似问题：一些开发商利用原本旨在结束长期不确定性的条款，在房价上涨时试图取消旧的销售协议。受影响州的立法改革限制了开发商未经买家同意或法院批准取消合同的权利。
对乌兹别克斯坦而言，眼下需要作出的决定涉及待审法案、银行账户管理规则以及购房协议中的最低义务。竞争委员会建议买家仔细审阅合同，必要时寻求法律意见，并向主管部门或法院反映违法条款。
2027年1月是Sergeli City首批16栋楼下一项明确的交付期限。对整个市场的购房者而言，改革时间表迟迟未定，意味着新付款还要持续多久才能获得原定于2026年1月落实的强制保障，仍是一个悬而未决的问题。
要点
- 2026年1月至9月，竞争委员会收到1700多起针对开发商的投诉。
- 对132家开发商的审查发现，77.3%的合同退款期限不充分，50.8%的合同没有延期罚则。
- 调查投诉后，约145亿苏姆的款项重新核算，以维护消费者权益。
- 强制托管原定于2026年1月1日实施，但截至11月初仍未开始运行。
- 在Imarat买家投诉后，警方立案调查；施工检查人员也在Sergeli City发现了缺陷。
- 一名公司代表承诺于2027年1月前交付Sergeli City的16栋楼。
- 退款延迟可能导致买家购买力下降，并增加另购承诺房屋的成本。
