购房者面临更高利率，等待放款
据永庆房屋集团11月3日公布的一项调查，台湾部分民营银行对首套房购房者收取超过3%的房贷利率，另一些银行则已停止受理他们的申请。在许多公股银行，能够获得贷款的购房者预计要等到2026年12月下旬或2027年1月才能拿到贷款资金。
调查结果显示，即使央行9月放宽了第二套房贷限制，融资仍然困难。个人购买第二套房的最高贷款成数从60%提高到70%，但银行仍在执行严格的放贷条件，部分银行甚至完全不再受理新申请。
与申请第二套房贷的人相比，首套房购房者通常有更多选择。即便如此，能否获得贷款仍取决于银行、剩余房贷额度以及申请的具体情况。购房者可能同时面临三项限制：利率更高、贷款额低于预期，以及放款日期晚于购房所需时间。
仍可申请首套房贷款的银行
调查发现，大多数公股银行仍有额度可向首套房购房者放贷。不过，部分银行的房贷额度由总行集中管控，导致各分行只能在限定范围内安排融资。
这些银行的起始利率普遍至少为2.5%至2.6%。预计放款日期，即银行实际发放房贷资金的时间，多数落在2026年12月底至2027年1月之间。对于计划在此之前完成购房的人来说，放款时间可能和利率一样迫切。
民营银行的情况则参差不齐。部分银行暂停受理首套房购房者的申请，部分要求客户排队，另一些则只服务贵宾客户。起始利率至少为2.5%，部分银行的利率超过3%。调查没有指出这些银行的名称，也未说明限制申请的机构数量。
为何同一位购房者会得到不同答复
永庆房屋集团研发中心副经理陈晋平表示，首套房贷款的申请难度和放款时间取决于各银行的额度以及个案条件。利率和贷款覆盖的购房款比例也各不相同。
因此，申请房贷不只是寻找宣传中的利率。购房者还需要了解银行会批准多少贷款、收取多少利息，以及资金何时到账。银行可能仍受理申请，但能够及时放款的额度有限。
这些差异会影响家庭在交割时需要准备的储蓄。如果银行批准的贷款额低于购房者预期，购房者就必须筹措更多现金。如果资金晚于约定的付款日期到账，即使贷款额足够，也需要调整购房安排。
第二套房借款人面临更严格条件
与首套房贷款相比，第二套房贷款更难申请。在愿意受理第二套房申请的银行中，无论是民营银行还是公股银行，起始利率都至少为3%。许多银行暂时拒绝受理申请，仍接受申请的银行则进行严格审核。
陈晋平表示，9月政策调整后，银行仍持谨慎态度。部分银行直接拒绝申请，另一些则采用严苛的审批标准，因此调查所观察到的申请条件并未明显改善。
因此，两类借款人面临的压力有所不同。首套房购房者或许仍能在公股银行找到放贷额度，但需要等待资金到账。第二套房购房者可选择的贷款机构更少，而且愿意考虑申请的银行起始利率至少为3%。
从60%提高到70%意味着什么
央行9月调整政策，将个人购买第二套房的最高贷款成数从60%提高到70%。这一比例通常称为贷款价值比，即贷款额与用于贷款评估的房产价值之比。剩余金额须由购房者自行筹措。
举例来说，假设一套房屋的贷款评估价值为新台币1,000万元。按60%的贷款成数计算，可贷新台币600万元，购房者需自行承担新台币400万元。按70%计算，可贷新台币700万元，自行承担的金额则降至新台币300万元，尚未计入税费及其他开支。
在上述假设下，购房者需自行承担的金额减少新台币100万元，相当于原先新台币400万元的25%。贷款额则相应增加新台币100万元。家庭初期所需现金减少，但需要偿还的债务增加。
银行仍会在决定批准多少贷款前，评估借款人的收入、现有债务和房产情况。新的上限只是允许银行贷出更高比例；具体家庭能获得多少贷款，仍由银行决定。因此，即使允许的贷款比例上调，申请者仍可能需要排队、接受严格审核，甚至遇到暂停受理的情况。
置换住房为何需要谨慎安排时间
换房家庭是可能受益于贷款成数上调的群体之一。家庭若在卖出现有住房之前先购买下一套住房，资金可能仍被套在旧房里。更高的贷款成数可以减少这段期间所需的储蓄。
对这类家庭来说，有三个日期至关重要：旧房售出的时间、新房付款的截止日期，以及银行放款的时间。调查预计的放款等待时间为12月下旬或1月，因此对正在安排11月购房的买家而言，协调这些时间尤其重要。
银行评估时也会考虑每月还款能力。增加借款可以降低初期所需现金，但也会提高家庭收入需要承担的还款额。购房者应将拟申请的贷款与现有债务一并考虑，并评估搬家期间同时承担两处房产财务责任的可能性。
因此，9月政策调整能否带来实际好处，取决于多个条件是否同时满足：银行愿意放贷、批准的金额足以配合购房需求、还款额在承受范围内，以及放款日期与交割时间相符。提高允许的贷款成数可以缓解初期资金需求，但购房者最终能受益多少，仍由银行的决定所左右。
房贷紧缩背后的时间线
政策调整和贷款调查反映的是同一流程中的不同阶段。9月，第二套房的最高贷款成数上调。到了11月，调查仍发现贷款渠道受限，部分首套房购房者预计要到年末前后才能拿到贷款。
- 2026年9月：央行将个人第二套房贷款的最高贷款成数从60%提高到70%。
- 2026年11月3日：调查结果显示，部分民营银行的首套房贷款利率超过3%，有银行暂停受理申请，第二套房贷款条件也趋严。
- 2026年12月下旬至2027年1月：许多公股银行预计在此期间发放首套房贷款资金。
对于目前正在安排融资的购房者来说，最有用的信息是贷款机构提供完整的贷款条件：金额、利率和预计付款日期。调查的核心发现是，尽管9月政策放宽，这三项仍取决于贷款机构和具体申请。
要点
- 部分民营银行首套房贷款利率超过3%；另一些已停止受理申请。
- 大多数公股银行仍有首套房贷款额度，起始利率普遍至少为2.5%至2.6%。
- 许多银行预计首套房贷款要到2026年12月下旬或2027年1月才能放款。
- 在受理第二套房贷款申请的银行中，利率起始水平至少为3%。
- 9月将第二套房最高贷款成数从60%提高到70%，可降低初期现金需求，但能否获批仍取决于银行额度和借款人自身情况。
