逾3万名投资者面临回款不确定性
一家日本房地产投资企业通过宣传高回报吸引了约2000亿日元资金，如今已失去经营许可，逾3万名投资者能否收回资金仍不明朗。截至2026年6月底，该企业运营方有188亿日元的还款逾期，另有1724亿日元即将到期，而现金及存款仅为9241万日元。
大阪府和东京都政府于9月1日撤销了Minna de Ooyasan背后两家公司的经营许可。这是日本指定联合不动产事业制度自1995年启动以来，首次撤销相关经营许可。
大阪方面调查发现，运营方在得知租金收入未能到账后，仍继续销售投资产品。提供给潜在投资者的文件中，关于租金支付问题的栏目仍标注为“无适用事项”，未披露相关情况。
影响远不止于这些公司。一名53岁的福冈女性在相关产品中投资了1600万日元，一名44岁的神奈川男性投入了1000万日元。如今，两人都面临着大部分投资可能无法收回的风险。
两家公司已就分配款和还款延迟造成的担忧表示道歉。它们对监管部门部分调查结论提出异议，并表示，剩余工作将着重于保全资产、出售房产以及为现有投资者筹措资金。目前尚未公布全额还款的时间表。
Narita项目如何吸引家庭储蓄
Minna de Ooyasan为投资者提供了参与房地产项目的途径，投资者无需自行购买和管理楼宇即可汇集资金投资。其中一项主要产品涉及千叶县成田市、靠近成田机场的土地。东京房地产集团Kyosei Bank计划在当地开发包括酒店和展览设施在内的项目。
拟建项目占地面积约相当于10个东京巨蛋。项目于2020年开始销售，宣传的年回报率为7%，每份投资额为100万日元。按这一回报率计算，如果按宣传内容支付分配款，每份投资每年可带来7万日元收益。
集团内两家公司分工负责相关业务。总部位于大阪府吹田市的Toshi Soken Invest Fund负责管理和运营房地产投资；总部位于东京中央区的Minna de Ooyasan Sales负责销售。
这名福冈投资者于2023年被回报率吸引，向Narita产品投入1200万日元。她每月收到数万日元的分配款，随后于2024年又向一项关联其他房地产的产品投入400万日元。她表示，款项从2025年7月起突然停止支付。
这名女性总投资额达到1600万日元，她谈到了能否收回积蓄的不确定性：
难道我只能放弃收回投资了吗？
这名神奈川投资者也表示后悔。他回顾称，当时对资金具体用途的说明不够详细。如今，他担心自己投入的1000万日元可能大部分都会损失。
销售披露未提及租金拖欠
大阪府的调查将租金拖欠问题置于案件核心。自2025年4月1日起，尽管同一企业集团内的一名租户尚未支付租金，Toshi Soken Invest Fund仍继续销售包括Narita No. 13在内的九项产品。
租金收入对投资业务及向参与者付款至关重要。潜在投资者有必要了解这笔收入何时停止到账。但在签订合同前提供的文件中，本应记录租金延迟支付或拖欠情况的栏目仍标注为无相关事项。
监管部门指出的相关销售共吸引280人追加投资，金额达6.43亿日元。Narita系列的投资者于2025年7月31日获知租金拖欠以及暂停分配款的消息。
Kyosei Bank集团代表柳濑健一向大阪方面表示，他认为，在4月4日停止刊登招募广告时，销售就已结束。他称，不了解情况的员工仍在继续销售产品。大阪方面驳回了这一解释，认为这只是他个人的理解，不能充分说明销售仍在继续的情况。
大阪府认定，违法行为的情节特别严重。对于正在考虑是否投资的家庭而言，被隐瞒的信息涉及交易的基本内容：预期用于支撑投资的租金是否确实在支付。
还款缺口：数据一览
Toshi Soken Invest Fund的财务状况说明了投资者为何面临如此大的不确定性。截至2026年6月底，包括Minna de Ooyasan No. 34在内的九项产品还款逾期，金额合计188亿日元。另有29项产品计划还款，金额约1724亿日元。
这38项产品的相关债务合计约1912亿日元。公司现金及存款为9241万日元，约占上述金额的0.05%，也就是说，每到期或即将到期的2000日元债务，对应的现金约为1日元。
现金只是房地产公司的资源之一。出售土地及其他资产也可以筹集资金。不过，运营方持有的房产已遭查封或被采取临时查封措施。这些法律措施可能限制资产处置，同时债权人正在追索债务。
运营方于7月28日向大阪提交的截至2026年3月的财年业务报告显示，负债比资产多2881亿日元。简单来说，公司记录的欠债金额远高于其记录的资产价值。
大阪方面表示，该公司已不再符合净资产至少达到注册资本90%的法定要求。府方认定，公司极难在相关期限内全额还款，投资者遭受损失的风险相当大。
争议进程
撤销经营许可之前，监管部门已采取行动；在租金拖欠期间，相关产品仍在销售，公司的财务状况也持续恶化。以下主要时间节点显示，问题如何从信息披露失当演变为更广泛的投资者还款困境。
- 2020年：Narita开发项目投资开始销售，宣传年回报率为7%。
- 2024年6月：两家公司因违法行为收到停业命令，其中包括对地块的描述不准确。两家公司在法院对命令提出异议。
- 2025年4月1日起：尽管集团内租户拖欠租金，运营方仍继续销售九项产品。
- 2025年7月9日：两家公司称，自愿暂停新的招揽和签约。
- 2025年7月31日：Narita系列投资者获知租金拖欠以及暂停分配款的消息。
- 2026年6月底：逾期还款达到188亿日元，另有1724亿日元计划还款。
- 7月28日：运营方提交截至2026年3月的财年报告，显示负债比资产多2881亿日元。
- 8月18日：举行听证会，两家公司提议在监督下继续暂停新业务。
- 9月1日：大阪和东京撤销经营许可。
针对2024年6月停业命令的诉讼仍在进行中。两家公司对早前命令提出的异议，属于经营许可被撤销之前就已存在的争议。
公司方面的说法
Toshi Soken Invest Fund和Minna de Ooyasan Sales于9月1日发表声明称，将严肃对待行政处分，并就分配款和投资本金返还延迟造成的担忧与不安表示道歉。
两家公司还表示，不认同监管部门部分事实认定和法律判断。它们称，已于2025年7月9日自愿停止新的招揽和签约，也没有重启新业务的计划。
在8月18日的听证会上，两家公司提议维持暂停状态，在监督下定期汇报，回应现有投资者，并集中处理还款事宜及有序结束运营。
集团警告称，若信誉进一步受损，资产出售和筹资可能更加困难，也可能难以维持处理现有合同所需的组织架构。集团表示，这些困难可能削弱其履行监管部门要求的投资者保护职责的能力。
柳濑健一公开了听证会记录和一份长达45页的书面陈述，并对相关处分提出反对。两家公司还公布了撤销许可通知，以及听证会上提交的书面和口头陈述。
失去经营许可意味着什么
撤销许可后，运营方不得招揽投资者或销售新基金。其剩余业务仅限于履行现有合同所必需的工作，例如处理资产和筹措还款资金。
两家公司援引了日本《不动产特定共同事业法》第65条。该条允许在经营许可被撤销后，继续开展结束现有合同业务所必需的运营活动。这一规定为两家公司继续处理现有投资、同时关闭业务提供了法律依据。
投资者等待的是两类款项。分配款是在投资期间定期支付的款项，通常来自业务收入；赎回款则是在合同进入还款阶段时返还的投资本金。本案中，这两类款项都已延迟支付。
公司眼下面临的现金短缺与资产负债缺口，需要通过不同方式应对。出售房产可以为还款筹集现金，而负债高于资产的差额则关系到公司整体偿债能力。资产出售所得金额以及影响资产处置的债权，将决定可用于还款的资金规模。
家庭关心的是收回资金，而非新产品
对这名福冈女性和这名神奈川男性来说，眼下最重要的是收回已经投入的积蓄。停止新产品销售后，现有投资者能否收回资金，将取决于剩余资产的管理以及可用于还款的资金回收情况。
这些数据也显示，停止分配款与延迟返还本金对家庭造成的影响不同。失去定期分配款意味着预期收入减少；赎回延迟则会使原有积蓄继续被占用，可能打乱依赖这笔资金的计划。
两家公司表示，将保全并出售资产、筹措赎回资金。大阪方面的评估显示，这项任务规模巨大：逾期和计划还款合计约1912亿日元，现金极少，负债远高于账面资产。投资者目前正等待资产出售和还款取得实质进展。
要点
- 大阪和东京于9月1日撤销了Minna de Ooyasan背后运营方和销售方的经营许可。
- 该投资业务吸引了逾3万名投资者，筹资约2000亿日元。
- 大阪方面发现，九项产品在租金拖欠期间仍继续销售，从280名投资者处另行筹得6.43亿日元。
- 截至2026年6月底，逾期及计划还款合计约1912亿日元，而现金及存款仅为9241万日元。
- 两家公司对监管部门部分调查结论提出异议，并表示将着重出售资产、处理现有投资者事务。
- 公司不得开展新销售，但可以继续为履行现有合同所必需的工作。目前尚未公布全额还款时间表。
