为每宗土地建立数字身份
根据一项拟议中的《土地法》全面修订方案，越南将为每宗土地设立全国唯一识别码，承认电子土地证书与纸质版本具有同等法律效力，并禁止官员要求居民重复提交政府数据库中已有的信息。
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司法部长黄青松于10月22日在第十六届国会第二次会议上介绍了这项提案，同时提交了《住房法》和《房地产经营法》修正案。三项草案将共同改变土地登记、估价、收回和开发方式，完善对购房者的保护，并调整租赁住房和社会住房的提供方式。
土地法修订方案在简化行政手续的同时，也将加大对开发商使用获配土地的约束。项目用地闲置或进度滞后的投资者将面临逐步增加的费用。土地闲置超过60个月的，国家可予以收回。
对家庭而言，此次拟议修订最直接的影响涉及文书手续、补偿和住房保障。电子记录将具有法律效力，失去住宅用地的居民将有多种补偿方式可选，而《住房法》将专设一章规范租赁住房。
国会委员会支持修法的必要性，同时要求加强保障措施。委员会关注的问题包括避免不必要地为商业项目收回土地、管理房地产合同项下应付款项，以及核查资格，确保住房支持惠及目标受益人。
这些法案仍在审议中。土地法修订拟于2026年通过，早于部分现行规定于2027年2月28日到期的时间；这些规定涉及权力下放以及解决土地行政管理困难的措施。
土地登记处将有哪些变化？
拟议中的地块编码将为越南境内每块土地提供一个唯一识别编号。地块是单独登记的一片土地。唯一编码将帮助官员关联地块的登记信息、证书及其他行政记录，而不必仅依赖地址或文字描述。
纸质和电子土地登记及证书，包括土地使用权和地上附着资产所有权证书，将具有同等法律效力。因此，居民可以使用经认可的电子文件，达到与纸质文件相同的法律用途。
办理行政手续的机关不得要求提供数据库中已有的信息。居民办理土地手续时，只要所需信息已有记录，就无需重复提交。
乡级和省级机关的职责划分也将更加明确。一般而言，乡级机关负责涉及家庭、个人和居民社区的事项；省级机关则负责涉及组织、旅居海外的越南人，以及跨越至少两个乡的项目。
经济与财政委员会还要求提出解决方案，处理积压的登记和证书申请。委员会在审查中将新的行政框架与一项实际关切联系起来：解决那些已经等待办理文件的案件。
法律篇幅缩短，设定通过期限
修订后的《土地法》将由13章、112条组成，相比2024年版的16章、260条减少148条，降幅约为57%。仍然适用且直接涉及土地使用者权利的规定将保留在法律中，具体程序则交由政府制定实施细则。
政府表示，此次修订旨在落实2026年7月28日颁布的第21-NQ/TW号决议，并解决实施2024年《土地法》过程中遇到的困难。立法时间安排也考虑到临时措施即将到期。
主要时间节点如下：
- 2026年7月28日：第21-NQ/TW号决议确定了修订《土地法》及相关法律的方向。
- 10月16日：经济与财政委员会专职国会代表范氏红燕在会议情况通报会上介绍了政策方向。
- 10月22日：国会听取三项法案的说明和委员会审查意见，并安排于当天稍后进行分组讨论。
- 2026年内：目标是完成并颁布修订后的《土地法》，预计在第二次会议上审议并通过。
- 2027年2月28日：部分现行土地规定到期，因此必须在3月1日前颁布替代规定。
委员会要求在全国范围内统一、稳定地制定土地收回、补偿和安置规则。将具体程序交由政府制定实施细则，意味着在完成立法过程中，区分法定权利与实施规则将成为重要环节。
闲置项目将面临不断上涨的成本
如果开发商闲置投资项目用地或延迟使用，就必须随着违规时间延长支付逐步增加的费用。若土地超过60个月仍未投入使用，国家将予以收回。
60个月即五年。因此，该提案将不断增加的财务成本与最终收回土地相结合，而不是只收取一次费用，任由停滞项目继续占用土地。
投资者过往的项目表现也将影响其申请其他项目用地。土地利用进度和以往投资的实施情况，将成为土地划拨、租赁以及批准改变土地用途的决策依据。
草案将区分通过土地使用权拍卖划拨土地与通过招标遴选项目投资者。对于对财务能力、经验、技术、施工质量、交付进度或配套基础设施有特定要求的项目，将采用招标方式。拍卖则适用于国家收回或管理的土地，包括某些按年缴纳租金的租赁土地。
向国家租赁土地的个人和组织，可以选择一次性缴纳整个租赁期的租金，也可以按年缴纳。草案还将区分需要获批和无需获批的土地用途变更。
土地收回让家庭保障成为焦点
草案基本保留了2024年《土地法》和第254/2025/QH15号决议中关于因国防、安全以及服务于国家或公共利益的发展需要而收回土地的事由。政府提议增加一项国防或安全领域的情形，以及两项服务于国家或公共利益的发展情形。
经济与财政委员会主席潘文梅呼吁仔细审查这些收回事由，尤其是涉及商业目的项目的情形。委员会希望确保收地确有必要，并防止权力被滥用。
住宅用地被收回的居民可获得用途相同的土地、其他土地或货币补偿。拟议的安排还包括在原址安置、将受影响的居住区域迁至该地块剩余部分，或使用同一居民在该乡持有的另一地块。
安置区将提供不同标准和面积的住房，以适应补偿金额和家庭支付能力。对面临搬迁的家庭来说，这些选择将影响他们的居住地点，以及可能需要额外支付的金额。
在10月16日的情况通报会上，国会代表范氏红燕介绍了一项政策方向，要求在批准补偿和安置方案及收回土地之前完成安置安排。委员会随后审查时要求澄清：若在补偿方案获批前收回土地，相关保障如何落实。因此，搬迁、补偿方案审批和土地收回之间的先后顺序仍有待立法者确定。
委员会还要求制定规则，在土地收回后保障住房、生活条件和生计，使补偿安排与重建日常生活的实际成本相衔接。
土地价格将依据价格表和数据确定
草案将删除现行法律中关于具体地价和土地价格咨询机构的规定，重点转向土地价格表和调整系数。价格表列出各类土地的价格，系数则用于在相关计算中调整表列价格。
拟议框架还将规定土地使用费、租金和补偿金的计算费率，以及基础设施建设成本的确定方式。这些计算既影响土地使用者向国家支付的金额，也影响居民在土地被收回时获得的补偿。
政府表示，估价应当客观、公开、透明，并依据土地记录和相关专业数据库。范氏红燕指出，连接这些数据集并采用科学方法，有助于限制价格操纵和人为抬价。
潘文梅领导的委员会要求制定实施细则，允许地方价格表和调整系数上调，也允许下调。委员会还要求进一步研究工业区和工业园区土地定价，以及使用与土地相关的公共资产等问题。
土地规划也将随估价方式一并调整。土地利用内容将纳入省级规划，不再作为单独的规划类别。乡级土地利用计划将予以简化、数字化，并与相关规划衔接。
委员会希望乡级规划能反映需求和实施进度，而不是成为另一层规划或投资项目的独立法律依据。委员会倾向于让大多数土地划拨指标保持灵活，同时继续严格控制林地、稻田、国防和安全用地面积。
保障房地产合同最后5%的款项
《房地产经营法》草案将为合同金额中剩余的5%设置保障措施，可采用担保账户、托管账户或双方约定的安排。托管账户是指按照特定条件保管资金，并依条件决定何时释放款项的账户。
潘文梅领导的委员会希望法律本身明确这笔资金的管理方式和风险处理办法。委员会还要求进一步明确买方或承租购买方自愿办理所有权证书手续的规则，以及何时必须为个人买方批准并出具担保。
定金也是关注事项。委员会要求明确区分真正的定金与开发商在项目具备销售资格前向客户收取的预付款。这将影响开发商何时可以收取客户资金，以及这些款项受到何种保障。
草案将承认电子房地产合同，并为适用范围内的组织、个人和房产设立电子识别码。按照拟议方案，公寓买卖合同在使用前须在住房和房地产市场信息系统上公布。
委员会要求立法者明确，合同公布要求如何与现行标准合同登记规定衔接，以及何时必须办理公证或认证、何时可以自愿办理。这些措施与《土地法》中的地块识别制度相结合，将扩大数字记录在房地产管理和交易中的应用。
项目转让决定权将更多下放地方
省级人民委员会将决定房地产项目全部或部分转让事宜，包括投资政策已获总理批准的项目。省级负责人将负责核查是否满足转让条件。
转让项目的开发商必须移交法律文件、项目档案、客户记录、资金以及相关权利义务。对于等待入住的购房者而言，客户承诺的移交将成为开发商变更过程中的一项明确内容。
经济与财政委员会要求进一步研究停滞项目的处理方式：现有投资者缺乏能力或拖欠土地相关款项，但有具备能力的新投资者愿意接手继续推进。委员会要求评估债务追偿、成本、时间安排和客户义务，包括允许新投资者承接未缴纳财务款项的可能安排。
《房地产经营法》草案将由10章、61条组成，比2023年版减少22条。草案拟取消七项经营条件，其中五项涉及房地产交易平台；在12项行政手续中取消四项，并简化另外七项。四项占现有手续总数的三分之一。
一项相关的土地政策选择仍未确定：是否将第171/2024/QH15号决议纳入永久性法律，适用于使用转让或现有土地使用权开发商业住房的项目，还是继续依据该决议开展试点。委员会要求政府确定一种方案。
租赁住房将有专门规定
《住房法》草案将住房分为四类：商品住房、租赁住房、公务住房和政策性住房。草案将由13章、130条组成，比2023年版减少68条，并新增专章规范租赁住房。
租赁住房章节将涵盖符合条件的租户、公私营投资、项目要求、投资程序、优惠政策、租金和管理。投资者可以与租户协商租金，但不得超过省级人民委员会设定的限额。
拟议的租金计算方式将考虑收回建设投资、维护、运营、税费、其他合理成本，以及按照经营计划取得的利润。该机制将投资者回报与省级政府设定的租金上限相结合。
省级机关将决定商品住房开发商如何履行提供租赁住房或社会住房的义务：在项目内提供土地、在其他地点提供土地，或支付等额款项。由潘志孝担任主席的法律与司法委员会要求仔细审议开发商的责任，包括基础设施投入。
《住房法》草案将21项行政手续中的20项下放给地方机关，并取消四分之三的经营条件。建设部将保留公务住房租赁手续。派驻或轮换至特困乡、边境地区或海岛的部分工作人员，将免缴公务住房租金。
社会住房转售与公寓纠纷
社会住房买家在付清全部房款满五年后，可以转售住房，但须已取得证书，且买家必须符合购买社会住房的资格。因此，五年期限从付清房款之日起计算，下一位买家仍须符合资格要求。
草案还将纳入国会第201/2025/QH15号决议和政府第66.15/2026/NQ-CP号决议中的社会住房试点措施。潘志孝领导的委员会呼吁透明核查受益人资格，防止支持政策被滥用和住房投机。
地方机关将决定开发商可以在哪些地区细分土地并出售地块，供居民建房；适用范围包括三级城市地区及其他相关区域。委员会建议将这一做法在城市地区，尤其是大城市，控制在最低限度。
公寓改造规定将把重建与城市更新及产权保护相结合。委员会要求制定解决方案，处理涉及维修基金、管理委员会、停车位以及共有与私有部分界限的纠纷。
土地法草案还提议，在国家机关处理土地纠纷前必须进行调解；若居民不服省级或乡级人民委员会主席作出的申诉决定，之后可向法院提起诉讼。调解是指在主管机关裁决纠纷前尝试达成协议。
三项法案带来的实际变化不止于表格缩短：家庭将使用不同的记录，投资者将承担新的义务，地方机关也将作出更多决定。各委员会要求在这些权力付诸实施前，明确补偿、客户资金、资格和责任方面的规则。
要点
- 每宗土地都将获得全国唯一编码，电子证书与纸质文件具有同等法律效力。
- 主管机关不得要求提供数据库中已有的信息。
- 项目闲置土地将面临逐步增加的费用；闲置超过60个月后，国家可予以收回。
- 立法者正寻求加强土地收回、补偿和安置方面的保障。
- 房地产经营法草案将保障合同金额中剩余的5%，并扩大电子交易应用。
- 租赁住房专章将结合协商租金与省级价格上限。
- 社会住房在付清全部房款满五年后可以转售，但须取得证书，且买家必须符合资格。
- 修订后的《土地法》计划于2026年颁布，早于临时规定于2027年2月28日到期的时间。
