首尔公寓房产税突破3万亿韩元，地区差距进一步扩大

三个区占税额近半

2026年，首尔公寓业主被评定需缴纳创纪录的3.2723万亿韩元房产税。江南区、瑞草区和松坡区合计占近半数，尽管这三个区的纳税公寓业主不足全市四分之一。

这些数据来自首尔市政府对个人住宅房产税的评定记录，由人民力量党议员崔恩锡进行分析。总额较上一年的2.7942万亿韩元增加4781亿韩元，增幅为17.1%。年度税额首次超过3万亿韩元。

纳税人数增长慢得多，增加3.0%，达到1,985,669人。因此，纳税人平均税额约为165万韩元，较上一年增加近20万韩元。

差距最显著的是房价较高的东南部地区与北部三个区——芦原区、道峰区和江北区。江南区、瑞草区和松坡区的公寓房产税平均为333.7万韩元，而北部三个区为49.9万韩元。一年间，差距从约6倍扩大至6.7倍。

房产税是拥有住房需要定期承担的成本。这些数据反映了对个人公寓业主评定的税额，因此能直接体现首尔各地的持房成本如何变化。公寓价值涨幅最大的地区，业主面临的财务压力增长最快；而一些外围区的增幅则小得多。

税额增幅超过纳税人数增幅

首尔公寓房产税总额已增至2016年1.2172万亿韩元的约2.7倍。同一时期，纳税人数从1,533,239人增至1,985,669人，增幅约为30%；评定税额则增长约169%。

平均税额从2016年的79.3万韩元增至两倍以上。2019年，平均税额首次超过100万韩元，达到111.3万韩元；2025年则约为144.9万韩元。

年度总额数据展现出显著的波动，之后才达到最新纪录：

• 2016年：公寓房产税评定总额为1.2172万亿韩元。
• 2017年至2019年：总额依次增至1.361万亿韩元、1.5558万亿韩元和1.8312万亿韩元。
• 2020年至2022年：评定税额依次达到2.2614万亿韩元、2.7087万亿韩元和2.8734万亿韩元。
• 2023年：总额降至2.3344万亿韩元。
• 2024年和2025年：评定税额回升至2.489万亿韩元，随后达到2.7942万亿韩元。
• 2026年：总额创下3.2723万亿韩元的新纪录。

2023年的总额较上一年下降约18.8%。到2026年，总额已比这一低点高出约40.2%。因此，长期数据既显示持房成本大幅上升，也显示其曾一度逆转下行。

江南区贡献年度增额的大部分

江南区、瑞草区和松坡区通常合称“江南三郡”，公寓房产税评定总额为1.5552万亿韩元，高于此前的1.2786万亿韩元。增加的2766亿韩元约占全市年度增额4781亿韩元的58%。

这三个区占首尔总额的比例从45.8%升至47.5%。其纳税人占比为23.5%，也就是说，不足四分之一的纳税人承担了近半数税额。

从全市总额中扣除这三个区的评定税额后，首尔其余22个区合计为1.7171万亿韩元。因此，江南三郡的税额几乎相当于首尔其他地区的总和。

这三个区的平均房产税从286.7万韩元升至333.7万韩元，每位纳税人增加47万韩元。芦原区、道峰区和江北区的平均税额则增加2.1万韩元，从47.8万韩元升至49.9万韩元。

两组地区平均税额的绝对差额从238.9万韩元扩大至283.8万韩元。对税额接近当地平均水平的业主而言，江南三郡的年度增额几乎相当于北部三个区的全部平均税额。

汉江沿岸各区进一步拉开差距

麻浦区、龙山区和城东区在韩国常被合称为“麻龙城”，其公寓房产税评定总额也跨过了新的门槛，达到4143亿韩元，首次超过4000亿韩元。

总额较3550亿韩元增加16.7%。其中，龙山区为1464亿韩元，城东区为1460亿韩元，麻浦区为1219亿韩元。三地合计税额约为芦原区、道峰区和江北区1288亿韩元的3.2倍。

北部三个区的总额从1222亿韩元增至约1288亿韩元，增幅约为5.3%。其中，芦原区约为794亿韩元，道峰区为323亿韩元，江北区为171亿韩元。

平均评定税额的差距也进一步扩大。麻浦区、龙山区和城东区的平均税额从每位纳税人178.9万韩元升至204万韩元，增幅为14.0%。北部三个区的平均税额则增长约4.3%。两组地区的比值从3.7倍扩大至4.1倍。

江南三郡与麻浦区、龙山区、城东区合计的评定税额为1.9695万亿韩元。这意味着，首尔25个区中有6个区集中了全市约60.2%的公寓房产税评定额。

东大门区增幅最快

东大门区的公寓房产税评定总额增幅最大，达到27.4%。瑞草区以25.7%紧随其后，松坡区为24.6%，城东区为22.4%，江南区为17.2%。

东大门区和城东区的情况表明，除了传统的高房价地区，新建公寓也在影响税额变化。这两个区都有新公寓入伙，市场价格也在上涨，这有助于解释为何快速增长并不局限于江南三郡。

金泉区增幅最低，为3.8%。道峰区为4.5%，江北区为5.5%，芦原区为5.6%，九老区为7.0%。东大门区与金泉区相差23.6个百分点，前者的增幅约为后者的7倍。

一个区的评定总额既反映纳入纳税记录的人和房产数量，也反映征收的税额。平均评定税额则体现了变化的另一面：每位纳税人被征收多少税。全市平均税额上升，正是税额增长远快于纳税人数增长的原因。

官方房价揭示地区压力

国土交通部3月17日公布的2026年公寓官方价格预告也呈现出类似的地区趋势。首尔官方评估价格上涨18.67%，为2021年19.91%以来的最大涨幅，也是2005年启动公示制度以来第三大涨幅。

官方评估价格是政府计算房产税时使用的估值。市场价格是买家可能为住房支付的价格；官方评估价格则是用于税额计算的价值。国土交通部将2026年的评估价与市场价比率维持在69%，因此此次上涨反映的是市场价值变化，而非比率上调。

江南三郡的评估价格平均上涨24.7%：江南区上涨26.05%，松坡区上涨25.49%，瑞草区上涨22.07%。包括麻浦区、龙山区和城东区在内的8个汉江沿岸区，平均涨幅为23.13%。

全国范围内，约1585万套公寓的官方价格上涨9.16%。首尔以外地区的平均涨幅为3.37%。因此，首尔18.67%的涨幅约为全国水平的两倍，也超过首尔以外地区涨幅的5倍。

3月公布的估值有助于解释为何高房价地区在2026年承受了尤其大的压力。这些估值也会影响另一种持有房产税：当业主的应税住房价值超过适用扣除额时，就可能需要缴纳该税。

更多住房超过附加税门槛

2026年，全国官方评估价格预告超过12亿韩元的公寓共有487,362套，较上一年的317,998套增加53.3%。这些公寓占数据所涵盖约1585万套公寓的3.07%。

对于符合条件的单套住房业主，12亿韩元是综合房地产持有税的基本扣除额。该税是对超过扣除额的应税住房价值额外征收的税。年度持有税账单由这项税与普通房产税构成，具体金额取决于业主情况和适用的减免政策。

首尔有414,896套公寓超过这一估值，占该市2,782,147套公寓的14.9%。全国约85%的此类公寓集中在首尔。江南区有99,372套，松坡区以75,902套位居其后，瑞草区为69,773套。

阳川区有28,919套，城东区有25,839套。汉江沿岸多个区的数量增长尤其迅速：江东区增长516%，铜雀区增长296%，广津区增长164%，城东区增长147%，麻浦区增长140%。

3月公布的数据中，江北区、道峰区、芦原区、金泉区和冠岳区没有公寓超过这一门槛。首尔以外地区的数量从37,633套增至72,466套，接近翻倍，显示增长也扩展到了首尔之外，尽管首尔仍是主要集中地。

部分住房的综合税额大幅增加

3月估值相关报道公布的测算显示，两种税费的涨幅可能不同。以瑞草区盘浦洞来美安One Bailey一套面积84平方米的公寓为例，预计综合持有税从1829万韩元增至2855万韩元，增加1026万韩元，涨幅为56.1%。

其中，普通房产税从746万韩元增至947万韩元。综合房地产持有税则从1083万韩元增至1908万韩元，构成预计增额的大部分。这套住房的官方评估价值从34.36亿韩元升至45.69亿韩元。

江南区狎鸥亭洞新现代9期一套面积111平方米的住房，预计综合税额为2919万韩元，增加1061万韩元，涨幅为57.1%。其官方评估价值从34.76亿韩元升至47.26亿韩元。

松坡区蚕室Els一套面积84平方米的公寓，预计持有税从582万韩元增至859万韩元，增加277万韩元，涨幅为47.6%；其官方评估价值从18.65亿韩元升至23.35亿韩元。

这些估算针对的是特定房产的综合持有税。全市3.2723万亿韩元的总额，则指向个人征收的普通公寓房产税评定额。区分这两类税额，有助于业主辨明账单中的哪一部分正在上涨。

官方估值复核与地方应对呼声

3月公布的安排将4月6日定为对预告价格提出意见的截止日期，4月30日公布最终价格，5月29日受理异议，6月26日公布调整结果。这里未说明复核程序的最终结果。

在3月的说明会上，国土交通部表示，尚未收到主管部门或税务机关关于提高将官方估值转换为应税金额所用比率的指导意见。文中所引测算采用的比率为：单套住房业主缴纳综合房地产持有税时为60%，缴纳普通房产税时为45%。这些比率与用于确定评估价格和市场价格关系的69%指标用途不同。

分析首尔评税记录的人民力量党议员崔恩锡将税额上涨与房价挂钩。他说：

首尔公寓价格上涨导致房产税负增加，地区差距也在进一步加深。

崔恩锡呼吁政府采取有效措施，结合各地供需情况，而不应止步于发布住房供应计划。

持房成本上升之际，购房偏好也在发生变化。2026年前9个月，面积不超过60平方米的公寓吸引了首尔住房认购申请的79.8%，反映出标准面积住房越来越难以负担，购房者转向小户型公寓认购。对于正在决定购房地点和类型的家庭而言，购房价格与年度税费如今构成两种不同的财务压力。

要点

• 2026年，首尔公寓房产税评定额创纪录地达到3.2723万亿韩元，增长17.1%。
• 纳税人数增长3.0%，平均评定税额达到约165万韩元。
• 江南区、瑞草区和松坡区占评定税额的47.5%，并贡献了年度增额的约58%。
• 这三个区的平均税额是芦原区、道峰区和江北区平均水平的6.7倍。
• 麻浦区、龙山区和城东区的评定税额合计首次超过4000亿韩元。
• 首尔预告公寓官方价格上涨18.67%，进一步推高普通房产税和额外征收的综合房地产持有税。
• 首尔约14.9%的公寓超过12亿韩元的官方估值门槛，该门槛用于计算单套住房业主的扣除额。