诺努环礁一座价值7.9亿美元的城镇逐步成形
马尔代夫正通过“艾拉项目”（Project Ayla）为富裕外国人开辟在该国居住的新途径。这项投资额超过7.9亿美元的开发项目将人工岛、豪华住宅与计划中的投资居留项目结合起来。总统穆罕默德·穆伊祖于2026年1月29日在诺努环礁主持了项目奠基仪式。该环礁位于首都马累以北约188公里。这座城镇预计将于2028年底开始部分运营。
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该项目将德凯南法鲁（Dhekenanfaru）和迪古法鲁（Dhigufaru）两个泻湖以及库拉马杜岛（Kuramaadhoo）纳入同一个特别经济区。特别经济区是政府提供不同商业规则和税收优惠以吸引投资的区域。在这里，外国人可以购买期限为99年的租赁权，从而长期使用物业，而宪法仍禁止外国人拥有土地。
政府的奠基公告将Crystal Holdings Pvt Ltd和BluRock Group列为主要投资者和开发商。项目承诺创造1,200多个就业岗位，并提供医疗保健、职业教育和现代农业；超过60%的能源需求将由可再生能源满足。
开发项目的推进速度快于与之配套的居留规则。Henley & Partners是马尔代夫“珍珠居留计划”（Maldives Pearl Residence programme）的设计合作方，该公司目前将计划推出时间列为2026年下半年。投资门槛尚未公布，批评人士则要求加强对申请人的审查、明确所有权记录，并就周边珊瑚礁受损问题作出说明。
艾拉项目将马尔代夫面临的几项国家抉择汇集在一起：如何在不增加公共债务的情况下吸引资金、应赋予外国居民多少稀缺土地使用权，以及如何保护最初吸引游客前往马尔代夫的海洋环境。
从度假村提案到居住之地
2022年末，迪古法鲁泻湖和德凯南法鲁被租给一名瑞士投资者，用于一项规划在11座填海岛屿上建设的度假村项目。该项目后来发展为一座面向长期居住者、而非仅供游客造访的城镇。早期方案设想建设25座人工岛和小岛，以及70多套豪华住宅；近期以“The Laurel”为名的营销材料则介绍了分布在13座岛屿上的96处房产。
泻湖面积约745公顷，填海面积为152公顷，约占泻湖面积的五分之一。施工需要从海床挖取600多万立方米的沙子。如此大规模的物料转移，既会改变可供开发的土地，也会影响周边水下栖息地。
政府的投资协议公告记载，项目于2025年12月9日获得特别经济区许可，随后政府于12月31日与Crystal Holdings签署协议。经济发展与贸易部长穆罕默德·赛义德代表政府签署，艾拉项目首席执行官佩塔尔·克尔斯蒂奇代表公司签署。该协议确立了项目实施的合同框架。
该部的12月协议声明称，这项协议是进入实际实施阶段前的最后一个正式步骤。两份声明都将艾拉项目与穆伊祖的“2040愿景”联系起来。这是政府推动经济多元化和长期发展的计划。
以下关键节点显示，建设项目与居留计划如何同步推进：
- 2022年末：泻湖和岛屿被租出，用于早期度假村方案。
- 2025年7月：政府在新加坡与Henley & Partners签署“珍珠居留计划”合作协议。
- 2025年12月9日：艾拉项目获得特别经济区许可。
- 2025年12月31日：政府与Crystal Holdings签署投资协议。
- 2026年1月29日：穆伊祖主持项目奠基仪式。
- 2026年下半年：Henley目前列出的“珍珠居留计划”预计推出时间。
- 2028年末：艾拉项目预计开始部分运营。
投资者将获得什么？
“珍珠居留计划”将赋予符合条件的投资者在马尔代夫居住的权利。Henley的计划网页称，这是马尔代夫首个投资居留计划，并将推出时间定为2026年下半年。赛义德曾于2025年11月3日至4日在伦敦的一场会议上宣布，计划将在2026年4月推出。
最终的最低投资额、符合条件的投资类别、居留期限、续签安排及相关条件仍在制定中。这些细节至关重要，因为它们决定申请人必须购买什么、居留权有效多久，以及获批后仍须履行哪些义务。
至少从2010年起，外国人就可以购买度假村别墅的租赁产权。在这种安排下，买家仍属于访客，其租约期限不能超过度假村的租约；买家离开时，别墅由度假村管理。艾拉项目的住宅模式将建立不同于此的居住关系，把住宅与长期居留途径结合起来。
《黄金护照：百万富翁的全球流动性》一书作者克里斯汀·苏拉克解释了居留权为何与公民身份赋予的权利不同：
签证可能被撤销，不能在家庭成员间传承，所提供的可能性也更有限。
因此，房产租赁权与居住许可是两种不同的安排。租约规定住宅的使用方式；移民规则决定居民能否留在当地。买家需要弄清这两方面的条款。
政府为何希望吸引富裕居民
马尔代夫正承受巨大的公共借贷压力。国际货币基金组织预计，该国总债务将达到国内生产总值的约130%。国内生产总值衡量一个经济体一年内生产的商品和服务的价值。按这一比例计算，公共债务相当于每100美元年度经济产出对应约130美元债务。
赛义德援引的估算称，“珍珠居留计划”可能带来超过10亿美元的直接和间接资金流入。该部表示，这一估算来自初步模型，但没有说明资金流入的具体时间范围。直接流入可能包括符合条件的投资；间接流入则可能来自居民消费以及为他们提供服务的企业。
艾拉项目的投资额、居留计划带来的资金流入以及政府收入，指的是不同事项。建设资金用于项目开发，税收和费用则支撑公共财政。流向当地工人和供应商的消费是另一项收益，其规模取决于招聘、采购及经济区的相关条款。
政府承诺创造1,200多个就业岗位，并重点促进本地就业和技能培养。初始许可还要求Crystal Holdings在180天内提交可行性、基础设施、工程和环境研究报告，并提供涵盖房地产、医疗保健、可再生能源和员工福利的商业方案。
福德胡岛（Fodhdhoo）居民正关注项目能否带来切实收益。邻岛一家旅馆的经理阿卜杜拉·阿巴斯谈到居民听闻的项目情况时说：
我们听说，世界上最富有的一些人正在投资这个地方。
在世界银行估算中，该国最富有的五分之一人口获得38.5%的国民收入，最贫困的五分之一人口仅获得8.9%，因此收益能否更广泛分配至关重要。较富裕群体所占份额是较贫困群体的四倍多。本地就业、培训机会和商业机遇，将有助于决定谁能从新增投资中受益。
谁来掌控资金与房产？
Crystal Holdings持有特别经济区许可，迪拜的BluRock Group是另一家主要开发商。两家公司的底层投资者、股权合作伙伴及最终受益所有人信息尚未公开。两家公司均未回应有关这些所有权安排的置评请求。
受益所有人是最终拥有或控制资产或公司的个人，即使文件上显示的是另一家公司。《马尔代夫公司法》规定，持有至少25%的股份、投票权或股息权益者，可被认定为受益所有人。目前没有可公开检索的登记册。
根据第79条，《特别经济区法》规定，就区内事务而言，经济区框架优先于其他15部法律。该框架还允许免征或降低包括资本利得税和进口关税在内的税费，并允许离岸银行为信托提供服务。信托是一种由他人持有和管理资产、供受益人获益的安排。
离岸银行相关规则限制披露客户及银行自身的受益所有人信息，除非法院下令或所有人同意。马尔代夫前信息专员艾哈迈德·阿希德·拉希德呼吁在经济区内建立可公开检索的受益所有权和土地所有权登记册：
没有任何原则上的理由可以说明这些信息不应向公众开放。我们公民有权知道谁在我国购买房产。
公开登记册能让公民从公司名称追溯到背后的个人。对监管机构而言，准确的所有权记录也有助于追查投资资金来源，并识别申请人、企业与公职人员之间的关联。
申请人将如何接受审查？
亚太反洗钱组织曾对马尔代夫信托规则不明确表示担忧。该组织还引用了政府的风险评估报告，该报告称房地产极易受到洗钱活动影响。洗钱是指将犯罪所得伪装成合法资金的过程。
投资居留计划能够吸引合法资本，但也可能吸引试图隐匿资产、逃避执法或转移非法所得的申请人。金融行动特别工作组曾就这些风险发出警告。该组织秘书处的一名发言人解释了保障措施如何影响最终结果：
最终能否实现平衡，取决于计划的设计与监管，也取决于所在司法管辖区更广泛的法律、监管和制度框架是否健全。
经济发展部表示，“珍珠居留计划”将采用国际审查、财务和声誉评估，并由国家安全与监管机构进行核查。Henley介绍的流程类似，还包括由独立机构出具背景核查报告。该部称，艾拉项目仍须遵守适用法律，包括打击洗钱和资助恐怖主义的规定。
前经济部长、反对派政治人物法亚兹·伊斯梅尔直接表达了他的担忧：
我担心的是，相关保障措施是否到位。
反对派议员艾哈迈德·沙米德于7月提交一项议会决议，要求立即暂停“珍珠居留计划”并公开相关协议，该决议于8月遭到否决。他还警告称，该国监管富裕居民和离岸银行相关金融活动的资源有限。
国际透明组织马尔代夫分会治理事务经理阿扎·穆罕默德提到了2014年至2015年旅游开发商违规租赁岛屿的腐败丑闻。高级政客从中侵吞了数千万美元。她表示，要防止类似滥权，必须提高所有权透明度、对采购和审批实施独立监督，并加强执法能力，以便跨境追踪、冻结和追回非法资金。
Henley的角色与尚未解答的合同问题
Henley & Partners向政府提出“珍珠居留计划”，政府随后将其作为由私营部门发起的提案正式确立。该部以商业保密信息披露豁免为由拒绝公开合作协议，理由是披露信息会损害第三方的商业利益。
Henley表示，其职责将包括处理申请、行政管理和准备建议。申请由马尔代夫政府作出决定。该公司还表示，在设计、营销或运营计划的过程中，不会从公共资金中收取费用或报酬，但可能会另行向客户收取申请协助费用。
该部表示，申请人缴纳的费用可能用于资助项目办公室，包括支付参与项目实施和管理的服务提供商。这种安排尤其需要明确监督：谁负责处理申请、谁收取费用，以及谁作出最终决定。
欧洲议会曾警告称，当私营公司既为政府提供投资移民计划咨询，又协助准备申请时，可能产生利益冲突。Henley在其他司法管辖区的业务也受到审查，包括在圣基茨和尼维斯协助一些知名政客以及被指控犯罪或在逃人员递交申请。该公司否认过去的相关指控，并表示认真对待尽职调查。
Henley主席克里斯蒂安·凯林于2025年12月表示，他希望有许多以色列人到马尔代夫购房。自2025年4月起，持以色列护照者被禁止入境，这使该营销设想与该国入境规定之间出现现实冲突。
珊瑚礁监测结果显示什么
艾拉项目的环境问题已经可以通过数据衡量。2024年7月至9月的监测发现，74%的沉积物读数超过了每日每平方厘米15毫克的限值。截至2025年10月，珊瑚礁状况仍处于较差至一般水平。
沉积物是疏浚和施工过程中搅入水中的颗粒。这些颗粒沉降后可能覆盖珊瑚和其他海洋生物。水体变浑浊也会减少抵达水下生物的光线。项目区域内有受保护的鹦嘴鱼和护士鲨栖息地。
环保组织“拯救马尔代夫”的环保活动人士胡迈达·阿卜杜勒·加富尔表示，填海造地的影响不仅限于挖沙的海床：
它还会改变洋流、水体流动和水文状况，也会产生沉积物，成为一种致命威胁。
穆伊祖表示，政府的目标是尽量减少必要填海工程的影响，并在发展与珊瑚产卵、移植等环保项目之间取得平衡。他在总统办公室制作的一档播客节目中阐述了这一立场：
我们希望以与环境相协调的方式推进发展。我们正在塑造国家的未来，同时希望保护环境，并为其他国家树立榜样。
艾拉项目的可再生能源目标涉及城镇建成后的运营方式；沉积物控制和珊瑚礁监测则针对建设过程造成的影响。评估政府将项目称为“可持续城镇”是否名副其实时，这两方面都很重要。
马尔代夫土地利用方式的更广泛转变
马尔代夫拥有近1,200座岛屿，其中约80%的海拔不到海平面以上1米。全国人口略超50万，近一半居住在马累。马累是一座面积约2平方公里的岛屿。填海造地既是应对人口过度拥挤的办法，也是扩大旅游业和住宅投资的手段。
首都附近规模大得多的人工岛开发项目拉斯马累（Rasmalé），体现了这一转变的规模。政府计划在那里吸引3.5万名外国居民；阿布扎比的Eagle Hills则计划在近一半的填海土地上建设8,800处房产。有关房产在出售或继承后重新计算租期的提议，引发了关于外国人可能获得多大实际控制权的讨论。
基础设施部长阿卜杜拉·穆塔利布表示，购买拉斯马累房产绝不会带来永久居留权或公民身份，不过买家可以申请2015年推出的企业居留签证。因此，拉斯马累项目与“珍珠居留计划”涉及不同的移民安排。
治理问题专家萨尔玛·菲克里警告称，期限长达数十年的租约可能赋予承租人排他性占有权、转让权、继承权以及广泛的经济控制权。艾拉项目接下来的考验将是具体而实际的：公布“珍珠居留计划”规则、按计划于2026年下半年推出项目、落实本地收益，以及推动项目在2028年末实现部分运营。
要点
- 艾拉项目是位于诺努环礁、价值超过7.9亿美元的开发项目，预计于2028年末开始部分运营。
- “珍珠居留计划”目前计划于2026年下半年推出，晚于此前宣布的4月时间。
- 最低投资要求和最终居留条件尚未公布。
- 政府承诺创造1,200多个就业岗位，并以可再生能源满足城镇超过60%的能源需求。
- 批评人士要求建立公开的所有权登记册、加强金融监管并披露计划协议。
- 监测发现，2024年7月至9月期间，74%的沉积物读数超过每日限值。
- 政府表示将对申请人进行审查，并执行现有的打击非法资金活动法律。
