房价预测遇上不断扩大的供应缺口
2026年10月12日，韩国主要公共住房开发商在国会面临严峻质询：年度目标为51,783套住房，但据报告仅有13,293套达到开工阶段；与此同时，该机构社长却呼吁收紧抵押贷款，并预测房价可能大幅下跌。
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韩国土地住宅公社（LH）社长李成勋在国会国土交通委员会上为自己的判断辩护。争议期间引用的韩国房地产院数据显示，首尔公寓售价已连续87周上涨，令潜在购房者担心自己将因房价过高而无力置业。
李成勋认为，供应增加和高利率可能扭转这一压力。他还表示，家庭要到2028年才会开始感受到LH增加供应带来的影响。这一时间表意味着，他如今对购房者的安抚，与住房真正交付、供人们入住之间仍有距离。
听证会讨论的议题不止房价预测。执政党共同民主党和在野党国民力量党的议员都质疑建设延误、报告中的开工数据口径、机构重组、债务增加，以及一项估计耗资9万亿韩元的产业开发项目。
几组数据分别涉及不同项目，并非同一个供应总量。51,783套的目标针对建设型公共住房。李成勋另行提出全国开工96,000套的计划，其中首都圈为86,000套。会上还讨论了政府供应115,000套住房的目标。听证会上并未充分说明这些更大范围的总量彼此之间是什么关系。
李成勋谈抵押贷款
争议始于9月30日在京畿道龙仁市尖端系统半导体国家产业园区选址举行的一场说明会。李成勋提出，可以讨论进一步下调售价不超过15亿韩元的住房所适用的6亿韩元抵押贷款上限。
他还质疑，允许首次购房者借到房产价值70%的贷款，是否会助长竞相购房。这个比例是贷款价值比（LTV），用于衡量抵押贷款金额相对于房产价值的比例，但单独设定的金额上限仍可能限制买家实际能贷到的金额。
会上讨论的贷款上限为：房价不超过15亿韩元的住房可贷6亿韩元；房价超过15亿但不超过25亿韩元的住房可贷4亿韩元；受监管地区房价超过25亿韩元的住房可贷2亿韩元。李成勋的发言只是提出讨论，并非宣布新的贷款规定。
审计会上，李成勋表示自己仍坚持个人观点，但为在LH职责范围之外讨论金融监管问题道歉。他明确表示，这不代表政府政策。
面对议员质询，李成勋解释了两者的区别。LH负责建设和管理公共住房，而非制定抵押贷款规则：
这不是政府的政策立场，而是我个人的看法。
议员质疑“等待观望”的建议
国民力量党议员金恩慧追问，如果贷款渠道收紧，年轻人和新婚夫妇如何买房。同属国民力量党的严泰英则质疑，普通家庭是否有能力全款购房，并警告不应以供应延迟为由限制贷款。
共同民主党议员郑一荣表示，抑制需求并非LH社长的职责。同党议员卜基旺指出，李成勋曾任总统国土交通秘书，如今却执掌LH，因此他的发言可能被误认为是政策决定。
李成勋将自己的建议与他对房价下跌的预期联系起来。他表示，2021年房价见顶后，在高利率推动下出现的下跌有可能再次发生。
李成勋在委员会上解释为何购房者或许不必急于买房时说：
如果市场趋于稳定，现在不买房也不会吃亏。
这一安抚基于预测，而非已经得到证实的结果。李成勋没有给出房价下跌的具体时间或幅度。他表示不知道房价何时转向，但认为下跌只是时间问题。被问及如果未能控制房价是否会辞职时，他表示同意。
剩余建设目标能否完成？
国民力量党议员郑熙镛表示，截至10月2日，LH已开工13,293套住房，仅为51,783套年度目标的25.7%。这意味着年底前还需完成38,490套，约为目前已报告开工量的三倍，才能达到目标。
李成勋坚持认为目标仍可实现。他表示，许多项目已进入公共采购局承包商遴选阶段，遴选完成后即可开工。与民间合作方共同推进的项目也大多已选出优先竞标者，因此11月或12月仍有大量项目能够开工。
这种解释与议员担忧之间的实际差别在于：即将授予合同的项目或许能支撑年度预测，但未必已经成为正在施工的工地。
李成勋承认，将大量开工项目集中到年底是个问题，并表示会考虑采取措施，让开工安排更加均衡，包括与国会讨论。
另一项收购型租赁住房计划也落后于进度。共同民主党议员金南根表示，截至8月，该计划仅完成年度18,000套目标的13%。他警告，LH承担着到2030年实现119万套公共住房目标的很大一部分任务。即便年底活动增加、改善年度结果，实际交付疲弱仍令人担忧。
审批和申请环节已出现延误
积压问题并不局限于今年的目标。郑熙镛表示，截至8月，全国已有209,270套住房获批项目计划，但尚未开工。其中23,802套在2022年以前获批，约占积压总量的11.4%。
获得审批只是行政流程中的一个节点，并不等于住房已经建成。此后还需完成承包商遴选、场地施工和房屋建设，家庭才能入住。因此，即使已获批项目储备庞大，也不意味着住房很快就能交付。
郑熙镛还表示，首都圈99个公共住房地块中，有70个主要申请环节已延误，约占70.7%，平均延误12.8个月。
这些延误影响了原本依赖预申请阶段公布时间表的家庭。李成勋承认，LH过去并不总是积极处理投诉，并表示已要求员工加快解决问题。他还承诺追赶2022年和2023年获批项目的延误进度。
什么才算开工？
国民力量党议员金正宰质疑LH的统计做法：只要开工文件获受理，即使现场尚未动工，也将项目计为已开工。她指责该机构夸大业绩，并质疑其另行使用“实际开工”一词的做法。
李成勋否认这一指控，称这种统计方式已沿用多年。不过，他承认相关术语造成了混淆，并承诺作出调整。这也让读者需要区分一个实质问题：行政程序上的开工，与工人实际进场施工，并不一定是同一回事。
首都圈新建收购型租赁住房的数据体现了这一问题。截至9月底，报告中的开工量为11,277套，目标为40,085套，完成率28.1%。这些数据涉及另一项计划，在核对是否存在重叠前，不应与建设型公共住房的13,293套开工数据相加。
LH计划在第四季度为该计划开工约29,000套，其中约21,000套、约占72%，将通过加速开工程序推进。按照该程序，开工申报后仍可进行建设成本核验，并修改收购协议。
议员警告，从取得开工证明到现场实际施工，间隔可能长达六个月。因此，即使在12月底前完成申报目标，也不一定意味着现场施工活动达到了同等规模。
债务预测各有不同，但方向一致
据公共机构信息披露系统ALIO数据，LH去年年底债务为173.6567万亿韩元，负债率为230.79%。这意味着负债约为权益的2.31倍。仅凭这一比例，并不能断定该机构无法履行偿债义务。
国民力量党议员刘相凡称，LH今年债务约为197万亿韩元，预计到2030年将达到372万亿韩元。另一名议员申成范给出的2030年预测为373万亿韩元。两项数据相差1万亿韩元，会上没有说明差异原因。
按照刘相凡给出的数据，预计债务将增加175万亿韩元，增幅约88.8%。他还质疑，在利息保障倍数为负的情况下，LH如何能提供94万套租赁住房。该指标用于比较收益与利息支出；结果为负，意味着所采用的收益指标不足以覆盖利息。刘相凡将LH称为“僵尸企业”，属于政治判断，并非正式的无力偿债认定。
李成勋将财务压力归因于第三代新城的补偿、集中推进的建设项目，以及上涨近50%的建设成本。他表示，LH和国土交通部正在寻求预算支持，因为债务增长速度超过了该机构回收成本的能力。
机构重组、人员配置和租金加大交付难度
议员质疑，将LH部分业务拆分，并转向公共土地直接开发，是否会削弱其住房供应能力。刘相凡警告，此举可能破坏土地出售收益用于弥补租赁住房亏损的现有机制。
共同民主党议员姜得求提出，拆分后的资产公司可能承接租赁业务的亏损和债务。国民力量党议员郑东万还提到人员短缺以及工会威胁举行总罢工。李成勋表示，LH正在准备对拆分方案的意见，并评估所需的组织架构和人员配置。
共同民主党议员廉泰英呼吁大幅招聘，以应对工作量增加。李成勋承认，项目规模和工作种类都在增加，并表示正与政府部门讨论招聘和员工薪酬问题。
国土交通部住房与土地政策负责人金永国表示，自2024年以来，正式编制人员增加了约400人，员工也已调往核心项目。不过，他承认仍需增员，并表示将讨论进一步招聘正式员工和临时员工。
金永国还表示，国土交通部正在与财政部门协商提高租赁住房补贴标准。李成勋认为，未来新增的租赁住房大多会按接近市场的水平收租，因此有助于LH改善财务状况。这一回应谈到了成本回收，但并未说明收入有限的家庭是否负担得起这些住房。
快速推进的产业项目引发另一场成本争议
与LH住房项目延误形成对比的是，在原光州军用机场旧址拟建的湖南半导体国家产业园区推进速度。国民力量党议员姜大植质疑，该项目为何比其他国家产业开发项目推进得更快。
该选址于7月29日成为候选地，LH次日获邀参与，8月3日即委托设计服务。设计承包商遴选期从通常的107天缩短至58天。
在国土交通部要求LH参与的30个国家产业园区项目中，有10个仍在审查开发条件。2023年列为候选地、并已进入设计服务阶段的6个项目中，除龙仁半导体园区外，其余项目从收到参与请求到委托设计服务均耗时一年以上。
姜大植办公室估算，总成本约为9万亿韩元：收购原机场用地需5万亿韩元，开发需4万亿韩元。若约250万坪土地中有70%用于出售，估算成本为每坪514万韩元。1坪约合3.3平方米。
这一估算约为2024年光州尖端三区工业用地价格（每坪241万韩元）的2.1倍，也是2020年Bitgreen国家产业园区价格（每坪77万韩元）的6.7倍。这些比较涉及不同地点和出售年份，并非同类地块。
产业开发成本由谁承担？
姜大植办公室估算，若将计划出售的157.5万坪工业用地按每坪400万韩元出售，与估算的单位开发成本相比，简单计算的资金缺口约为1.7955万亿韩元；若按每坪300万韩元出售，缺口将增至约3.3705万亿韩元。这些是情景测算，并非已确认的项目亏损。
该办公室还质疑，收购价格估计为5万亿韩元，而其评估的开发前价值约为4万亿韩元。军用机场搬迁安排涉及建设一座替代机场并捐赠给国家，以换取原机场用地。因此，收购和开发成本如何分摊，可能影响工业用地价格和公共财政。
LH表示，计划通过尽可能并行推进程序，加快园区建设，以支持半导体产业竞争力。国土交通部表示，选址时已考虑区位、产业战略和企业需求。目前尚未确定工业用地最终售价或落实资金安排。
李成勋的住房计划中也提到并行推进程序。在西里浦和泰陵，LH计划同步推进许可、补偿、拆迁和场地准备，以便将动工时间提前一年以上。从2027年起，该机构计划通过重建老旧租赁住房和利用闲置土地，增加城市项目。
住房质量、个人房产与下一步节点
住房质量也是一项担忧。共同民主党议员文钟福提到新婚希望小镇项目中有数千件维修请求，并质疑对承包商的处罚措施。李成勋承诺加强缺陷管理和质量管理。毛京钟呼吁采取措施，处理建设成本挂钩型收购协议引发的诉讼和债务追偿问题；李成勋表示正在研究应对方案。
李成勋还承诺提供更大户型的租赁住房、在更多地铁站附近选址，并让租赁住房与销售住房采用相近的装修材料和设计。这些计划仍需结合现有项目的投诉来评估，不能视为已经实现的改善。
有关李成勋本人房产的问题，进一步加剧了抵押贷款争议。他表示，自己在道谷的公寓已于6月初售出，在世宗的公寓则已于5月签署出售合同。LH解释称，由于租户租约尚未到期，世宗公寓预计要到10月底才能完成产权转移。
李成勋表示，他以约8亿韩元、未借款的方式购入世宗公寓，之后同意以略高于14亿韩元的价格出售。金美爱指出，在贷款上限为6亿韩元的情况下，购房者若要买一套售价15亿韩元的住房，需要准备9亿韩元现金。
眼下的关键节点集中在年底，而李成勋所说家庭开始感受到新增供应的时间是2028年：
- 2026年10月底：预计完成世宗公寓产权转移。
- 2026年11月至12月：李成勋称将出现建设高峰，支撑LH实现年度目标。
- 2026年底：评估年度开工情况，包括区分行政申报与现场实际施工。
- 自2027年起：计划扩大城市项目的动工规模。
- 2028年：李成勋称家庭将从这一时期开始感受到供应增加。
- 2030年：公共住房目标和债务大幅上升预测的时间节点。
要点
- 李成勋称，收紧抵押贷款上限是个人观点，并非政府政策；他为越权发言道歉。
- 截至10月2日，报告中的建设型公共住房开工量达到年度目标的25.7%。
- 李成勋预计11月和12月将有大量项目开工，但开工申报可能早于现场施工。
- 议员给出的2030年债务预测分别为372万亿和373万亿韩元。
- LH正在寻求更多资金和人员，同时面临机构重组、住房质量和产业开发成本方面的审视。
- 房价预计下跌的时间和幅度均未公布。李成勋称，家庭要到2028年才会感受到新增供应。
