越南拟对闲置土地征收0.2%税，定义与累进税率引发讨论

价值1000亿越南盾的地块，每年缴税2亿越南盾

越南财政部提议，对被闲置、未使用或开发进度滞后的土地按年征收0.2%的税。若一块土地的应税价值为1000亿越南盾，每年需缴税2亿越南盾。该提案拟对符合条件的全部土地面积征税，不适用目前住宅用地法定限额内较低的分档税率。

财政部在2026年10月6日的新闻发布会上讨论了这项措施。它属于一项法案草案的一部分，该草案拟修订《企业所得税法》《非农业用地使用税法》和《个人所得税法》。拟议的土地条款将为《非农业用地使用税法》第7条增设第8款。

这一税率约为法定限额内住宅用地现行0.03%税率的6.7倍。不过，经济学家、律师和立法者关注的是两个尚未解决的问题：这项税费是否会高于持有土地等待涨价所带来的收益，以及主管部门如何区分蓄意炒地与因规划或行政程序受阻的项目。

这项税收尚未立法通过。据报道，如果国会在年末会议上批准修订后的税法，拟于2027年1月1日开始实施。认定符合条件土地的标准仍在制定中，辩论中的多位参与者希望留出更长的准备期。

这一界定会影响从持有停滞沿海度假项目的开发商，到为未来建房而留有一块地的家庭。仅凭地块空置，不能据此确定其税务处理方式。法律分类、未使用的原因以及适用的应税价值，都会决定最终结果。

拟议税率将带来哪些变化

越南现行住宅用地税按面积分档征收。法定限额内的土地税率为0.03%，下一档为0.07%，超出面积最高档的税率为0.15%。这些税率分别适用于相应面积部分，并非自动对整块土地按最高税率征税。

其他类别目前已有不同的税务处理方式。非农业生产经营用地税率为0.03%。在现行法律的详细说明中，用途不当或违反规定而闲置的土地税率为0.15%；被侵占或非法占用的土地税率为0.2%。

该提案将为被弃置、未投入使用或延迟投入使用的土地单独设立0.2%的税率。没有面积限额优惠，意味着归入该类别的全部土地面积都将适用拟议税率。但这并不意味着不会有规则来界定哪些土地符合条件。

对于现有哪一类土地的税率可作为参照，各方报道并不一致。多数报道说，0.2%与被侵占土地的税率相同；部分关于财政部简报会的报道则称，该税率与用途不当土地的税率相同。对此需要进一步澄清，尤其是更详细的说明将用途不当土地的税率定为0.15%。

土地所有者要缴多少税？

基本计算方式为：土地面积乘以依法确定的每平方米应税价值，再乘以0.2%。应税价值并不必然等于购买价格或当前市场价格。以下示例均假设整块地符合征税条件，且不适用任何豁免或减免：

• 应税价值为10亿越南盾的地块，每年需缴税200万越南盾。
• 一块200平方米的土地，若计税价值为每平方米1000万越南盾，每年需缴税400万越南盾。
• 同样面积的土地，若计税价值为每平方米2000万越南盾，每年需缴税800万越南盾。
• 一块500平方米的土地，若计税价值为每平方米2000万越南盾，其应税价值为100亿越南盾，每年需缴税2000万越南盾。
• 5块符合条件的土地，每块应税价值均为100亿越南盾，合计每年需缴税1亿越南盾。

以相同的应税价值为基数，拟议税率分别约为0.03%的6.7倍、0.07%的2.9倍和0.15%的1.3倍。这些只是税率之间的比较，并非对每位土地所有者现有税单涨幅的预测。

闲置土地的定义尚未明确

财政部负责税费政策的副司长张伯俊表示，土地分类将依据土地相关法规。因此，财政部草案援引土地法，而非另行制定独立的税收定义。

修订版《土地法》草案将闲置土地描述为国家分配或出租后，在规定期限内持续未使用的土地。不过，相关报道指出，该定义尚未明确规定具体期限。据报道，2024年《土地法》和现行税法也没有单独界定闲置土地，尽管已有规定对项目用地未按计划使用的情况进行管理。

张伯俊表示，农业与环境部已受命明确相关概念和标准。各方报道均称，相关政府指示发布于9月28日，但文件编号说法不一：有报道称为第54号通知，另有报道称为第289号通知，还有报道称为第574号通知。在确认前，不能将文件编号视为已确定。

该提案与第21-NQ/TW号决议相关。据报道，该决议于2026年7月28日通过，要求研究提高闲置土地税。相关报道还将这项政策与2030年前解决土地浪费问题的目标联系起来。部分报道说法案已提交政府，另一些则称其材料已提交司法部审查。无论哪种说法，都不能证明这项措施已经通过。

经济学家为何主张税率随时间提高

经济学家黎伯志仁认为，0.2%的税率可以让持有闲置土地产生初始成本，但对于资金雄厚、预期土地大幅升值的所有者来说，未必会改变其决定。他建议，如果土地在没有正当理由的情况下长期闲置，可将税率提高至0.3%、0.5%或更高。

仁先生这样描述政策希望形成的激励机制：

“这项政策应形成一种‘成本时钟’，土地闲置越久，持有成本就越高。”仁先生说。

若应税价值始终为1000亿越南盾，税率为0.3%时，年税额为3亿越南盾；税率为0.5%时，年税额为5亿越南盾。这些计算展示的是他提出的备选方案，并非财政部已采纳的税率。

曾任自然资源与环境部副部长的邓雄武教授同样认为，评估税收时应与预期市场收益进行比较。他举例说，价格较低的商品房从2014年的每平方米约1100万越南盾涨至2024年的每平方米3300万越南盾，十年间上涨至原来的3倍，即涨幅达200%。

这个房价案例并非全国土地价格指数，十年的升值幅度也不能直接与一年的税单相比。但它说明了他的担忧：如果预期收益远高于持有成本，业主可能只会选择缴税。邓雄武也支持先尝试征收0.2%，并在实施后评估税率是否足够有力。

家庭持有土地并不总是为了投机

EZ Property首席执行官范德全提出另一种累进税率方案，税率从0.1%到0.5%不等，持有地块越多的人适用越高税率。他的方案将区分只有一块地的家庭与持有十块地的投资者，而不是仅按土地闲置时间征税。

范德全还建议，根据家庭人口和土地面积或地块数量设置家庭免税额度。他认为，不应将农村家庭为子女预留的土地，与闲置的城市开发用地同等对待。这些都是建议，并非税收措施草案已确定的豁免条款。

家庭面临的问题还涉及安置用地。因开发项目搬迁的人可能获得地块，却没有资金建房；也有人可能为子女将来成家而保留土地。国会文化与社会事务委员会副主席谢文河呼吁明确处理这些情况，以及受长期规划限制影响的土地。

河内土地拍卖体现了辩论的另一面。2024年8月，包括丹凤、怀德和青威在内的郊区举行土地拍卖，部分中标价超过每平方米1亿越南盾。据报道，许多拍卖地块之后仍未建成。不过，拍卖价格并不自动等于应税价值；通过合法拍卖购地，也不能据此判定之后未使用土地是否属于拟议征税类别。

沿海度假项目说明规划状态为何重要

岘港两个停滞的沿海项目说明，主管部门需要审查项目历程，而不能只看土地是否空置。Hon Ngoc A Chau项目占地约12公顷，于2009年7月取得投资证书，计划投资额为4.8万亿越南盾。项目于2010年初开工，但后来的报道说，16年后该地块大部分仍然空置。

城市规划也发生过变化。2018年，岘港指示就收回部分项目用地作为公共空间进行讨论。2020年，市政府同意收回南部区域的一部分，用于建设海滩、通海通道和公共公园。

约3.77公顷的Non Nuoc旅游项目用地于2014年分配给I.V.C。2018年，市政府通过收回该项目的政策，之后计划将该土地用作沿海公园。目前尚无定论认定这两个项目应缴纳拟议税款。

河内律师协会律师范青俊认为，评估时必须审查投资者义务、获批进度计划以及延误原因。经济学家武智成也警告，不应让业主通过建造一两栋临时建筑来规避规定，同时仍让大部分土地闲置。获得规划审批既不应自动保证免税，也不应自动构成应税依据。

缴税不等于可以无限期持有土地

拟议税收将与现行投资项目用地投入使用义务并行。TAT律师事务所主席张英秀律师认为，履行纳税义务并不意味着获得无限期保留土地的权利。

根据2024年《土地法》第81条第8款所述的现行机制，投资项目用地在实际交付后连续12个月未投入使用，或相较于项目土地使用进度延迟24个月，可能面临处理。获准延期最多24个月，但须承担额外财务义务。此后仍未履行义务的，可在符合法定条件的情况下收回土地；第9款规定的不可抗力情形除外。

经第226/2025/ND-CP号法令修订的第102/2024/ND-CP号法令第31条，规定了延期时限、涉及面积及处理程序。延期并非自动获准。征税、延期期间的额外缴款和土地收回是彼此独立的机制。

拟议的《土地法》修订将调整该框架的部分内容。相关报道称，拟对未使用或延迟使用的投资项目用地按年累进征收费用；若持续闲置60个月，则可能收回土地。报道还提到，农业用地在行政处罚后超过24个月仍未使用，且未能在规定期限内恢复使用的，也可能被收回。这些草案条款不能与现行法律或拟议的0.2%税收混为一谈。

数据问题可能导致纳税人认定错误

准确分类需要打通土地、税务、投资和建设记录。范青俊律师建议，针对每块土地明确纳税人、符合条件的面积、实际用地状况和闲置期限，并在适当情况下参考水电使用信息。

现有错误已经显示出实际风险。税务总局副局长黎龙表示，部分纳税人通过eTax Mobile看到意外土地税欠款，原因是信息共享不完整、更新延迟。房产出售后，前业主可能仍被列为纳税人；尚未核销的缴款也可能触发欠款或重复通知。财政部副部长阮德志呼吁实现住房、土地和税务数据准确、完整、互联互通。

停滞资源的规模不小，但不同类别必须分开看待。2026年6月18日讨论的数据显示，根据政府监察署的结论，有3896处公共资产场地被认定为空置、老化或使用效率低下。这并不代表所有被弃置的私人财产。

主管部门还报告称，已为1531个延期项目解决障碍，其中273个已投入使用，涉及超过4000公顷土地和约286万亿越南盾投资。273个项目约占1531个项目的17.8%。截至7月31日，751系统登记了4619个面临困难的项目和地块，其中3984个已完成审查和分类。该登记册并非已确认的投机持有清单。

开发商能否转让停滞项目？

律师黄河认为，提高持有成本的同时，也应为有能力完成项目的投资者提供可行的转让渠道。否则，陷入困境的开发商可能面临退出压力，却无法满足出售所需条件。

2023年《房地产经营法》第40条规定了相关条件，包括项目文件获批、补偿和安置支持工作完成、土地不存在纠纷或查封、抵押已解除，以及履行土地相关财务义务。项目还必须处于实施期限内，且未被决定收回。

陷入财务困境的项目很难满足这些保障条件。黄河建议研究一些安排，例如由买方在转让过程中支付已确认的相关义务，或由开发商、银行和主管部门协调偿还债务并解除抵押。这些都是建议的机制，并非现行普遍适用的绕过转让要求的权利。

根据第42条，省级主管部门收到完整、有效的申请后，应在其权限范围内于30天内完成审查并决定是否批准转让。需由总理作出决定的转让，省级审查和报送期限为45天。第96/2024/ND-CP号法令规定了相关文件和程序。国会经济与财政委员会委员潘德孝认为，开发商应为项目失败、退出和投资组合重组做好规划，而不是继续持有自己无力开发的土地。

空置楼房与外国税制让讨论范围扩大

邓雄武认为，如果政策只针对空地，可能会遗漏已经建成但无人使用的别墅、联排住宅和商铺。他建议也研究空置建筑，同时避免将农业用地自动视同有价值的城市用地。农业用地是否闲置可能难以认定，检查成本相较于税收收入也可能很高。

该提案针对的是非农业用地税，并非对所有未使用的田地自动征税。它也不同于2025年6月批准的延长农业用地免税期，后者将延续至2030年底。

外国案例体现了不同做法，但各项比例不能直接比较。据报道，沙特阿拉伯在优先区域对土地价值征收最高10%的税；澳大利亚维多利亚州对空置住宅征收1%至3%的税。关于韩国的报道对闲置两年后的起始税率说法不一，有的称为2%，有的称为2%至5%；不过都提到闲置十年后税率最高可达10%。

据报道，法国17%和34%的税率以租赁价值为基数，而非房产总价值。爱尔兰按地方房产税的倍数征收。加拿大的联邦1%措施主要针对部分外国业主，同时叠加温哥华3%等地方税。其他例子还包括西班牙的房产税附加费、日本取消住房税收优惠、意大利对空置住房征收普通税，以及新加坡对非业主自住的房产提高税率。由于计税基础、豁免条款和定义各不相同，单看名义税率并不能可靠预测越南的实际结果。

最终决定仍取决于标准与时间安排

目前讨论沿着两条路径推进：一是通过税法修订设定税率，二是通过土地立法明确触发征税的情形。以下时间线概括了主要的已报道进展：

• 2026年7月28日：第21-NQ/TW号决议通过，要求研究提高闲置土地税。
• 2026年9月28日：政府领导层部署制定分类标准，但相关报道对通知编号说法不一。
• 2026年10月6日：财政部在季度新闻发布会上讨论0.2%的提案。
• 2026年年末：预计国会将审议相关提案，但仍须获得批准。
• 2027年1月1日：据报道为拟定实施日期，前提是立法通过并最终条款确定。

房地产平台Batdongsan南部区域总监丁明俊建议至少留出一年时间，建立数据和分类规则。他建议先审查五年以上没有实施活动的项目。国会代表陈黄银建议公开现行地方规划、取消过时规划，并给居民和企业一至两年时间完成相关手续。

最终规则尚未确定闲置期限门槛、豁免、过渡安排，以及与现有税收类别重叠时如何处理。申诉渠道和更正错误地块信息的机会也很重要。单纯提高税率，无法解决规划限制、转让障碍或产权登记错误。

要点

• 越南拟对符合条件的被弃置、未使用或开发进度滞后的土地按年征收0.2%的税。
• 应税价值为1000亿越南盾的土地，每年需缴税2亿越南盾。
• 该税率将适用于符合条件的全部土地面积，不采用通常的住宅用地限额分档。
• 定义和实施标准仍未完成，这项税收尚未成为法律。
• 经济学家建议考虑随闲置时间延长而提高税率，同时保护因外部因素受阻的情形。
• 缴税不能取代项目义务；符合法定条件时，土地仍可能被收回。
• 据报道，拟定实施日期为2027年1月1日，但仍取决于批准情况和最终立法条款。