税务风暴迫使韩国明星抛售豪宅
随着惩罚性税制可能吞噬多达四分之三的利润，韩国娱乐圈精英正争相退出国内最顶级的房地产市场。宽松资本利得税政策的临时缓冲期将于5月初结束，包括Girl's Day成员李惠利、演员河正宇和金泰希在内的众多知名人士，已挂牌出售首尔热门地段的数百万美元房产。待售物业包括汉南The Hill小区的豪华公寓、江南最繁忙街区沿线的商业楼，以及时尚街区延南洞的零售物业，总价值达数万亿韩元。
这股紧迫感源于房地产税制的复杂调整，部分业主的实际资本利得税率可能升至75%。这与现行制度大相径庭，目前税率为6%至45%，具体取决于持有期限和房产类型。新增税费专门针对在指定投机过热区域通过法人持有多套房产的业主，其中包括首尔江南区、松坡区和龙山区的大部分地区。对于在韩流走向全球的过程中积累了庞大房地产组合的明星来说，现在出售和下个月出售之间的差异，可能意味着要多缴数亿韩元税款。
长期以来，房地产一直是韩国明星青睐的投资方式。过去十年，他们从电视剧、电影和K-pop出口中获得的收入大幅增长。包括Blackpink成员、BTS成员和知名演员在内的明星，为奢侈时尚品牌和全球品牌代言，获得丰厚报酬，并将财富投入实体资产，尤其是江南地区的房产。当地房价持续跑赢通胀和传统投资回报。如今的税制调整可能打乱这种财富保值策略，迫使投资者迅速重新评估名下资产组合；部分人的房产组合涉及多栋建筑，总价值达数千亿韩元。
5月9日截止日期背后的税务计算
要理解这波恐慌性抛售，必须了解将于5月9日生效的多层税费。目前，韩国房地产交易的资本利得税率为6%至45%，具体税率取决于卖方的收入档次以及房产是否符合自住房条件。但即将实施的调整将新增附加税，专门针对由法人持有的投资性房产，以及拥有多套住房的个人。
从5月9日起，在首尔及邻近京畿道指定投机过热区域拥有两套住房的业主，将在基础税率之上额外缴纳20%的税。持有三套或以上房产的业主则将被加征30%。若再加上最高45%的基础税率，以及约占税额4.5%的地方所得附加税，最昂贵地段的高价值交易总税负理论上可能达到75%。
这项政策源于前总统文在寅执政时期。当时政府希望通过抑制投机性投资，为过热的房地产市场降温。继任者、前总统尹锡悦最初推迟了这些更严格措施的实施，为明星和富有投资者调整资产持有方式提供了暂时的缓冲期。随着延期结束，文在寅时期的政策即将全面生效。
知名人士赶在期限前抛售房产
首尔最昂贵社区的豪宅挂牌量激增。32岁的演员、前Girl's Day成员李惠利已挂牌出售江南区一栋商业楼，售价为145亿韩元（约980万美元）。该物业有两层地下空间和六层地上建筑，总面积684.4平方米。李惠利于2022年8月通过名为Empo的家族法人购入该地，拆除原有建筑后新建了现有大楼。包括购置税和建筑成本在内，总投资估计为107亿韩元。若按挂牌价售出，在新税制生效前，她将获得约40亿韩元利润。
46岁的演员金泰希已完成数笔策略性出售。2024年11月，她以127.7亿韩元售出首尔龙山区汉南The Hill的一套豪华公寓；她于2018年8月以42.3亿韩元购入该房产。这笔交易在七年间带来约84亿韩元资本利得。据报道，她还于今年3月以203亿韩元售出江南站附近一栋五层零售物业。该楼于2014年6月以132亿韩元购入，此次出售获利71亿韩元。据报道，截至2020年，金泰希与丈夫Rain持有价值814亿韩元的房地产，包括首尔房产和加利福尼亚州尔湾的一处住宅。
48岁的演员河正宇也加入了抛售行列，据报道，他出售了位于首尔钟路区和松坡区的两栋建筑。3月，他以119亿韩元售出首尔西部一栋商业楼，获利约46亿韩元；该楼于2018年7月以73亿韩元购入。大楼的主要租户之一是星巴克，体现了明星投资者青睐的一类商业零售物业：既能带来租金收入，又有望实现资本增值。
其他知名卖家包括46岁的演员曹政奭。他于2024年8月通过与妻子、歌手Gummy共同设立的法人，以110亿韩元售出江南区一栋建筑，据报道获得70亿韩元资本利得。前模特卞贞敏（50岁）于2024年6月售出龙山区一栋小楼，获利约23亿韩元。前Sistar成员、K-pop歌手Soyou于4月售出延南洞的一栋建筑，售价接近她2016年15亿韩元购入价的两倍。演员韩孝周则于11月以80亿韩元售出首尔市中心一处房产；她在2017年购入时花费55亿韩元。
法人持有架构面临监管审查
不少交易涉及通过家族法人或专门设立的商业实体持有的房产。这是高净值人士寻求税务优化的常见做法。根据韩国税法，成立超过五年的法人，购置税税率为4.6%；新成立的法人或个人买家则适用9.4%的税率。此外，法人持有房产还可采用不同的折旧安排并扣除费用，从而减少持有期间的应税收入。
然而，这类架构正受到韩国国税厅越来越严格的审查。K-pop组合2PM成员、出演过《欢迎来到王之国》等电视剧的李俊昊，于2024年9月因其位于江南区新沙洞的一栋四层商业楼，接受首尔地方国税厅的深入调查。这笔交易通过其家族的JF Company以175亿韩元购入，引发了有关利用法人架构避税的怀疑。其经纪公司JYP娱乐表示，若被要求补缴税款，均已全额缴纳；相关差异源于税务机关与代理人之间的理解不同，并非蓄意逃税。此案凸显了明星投资者面临的风险。
随着政府同步收紧税制和贷款限制，利用法人进行房地产投资的做法争议日益加剧。文在寅政府扩大了偿债率和贷款价值比（LTV）限制的适用范围，将土地、购物商场和商住两用公寓等非住宅物业纳入其中。目前，地方金融机构提供的贷款LTV上限为70%；但从7月起，江南、松坡和龙山等热门地区的非住宅建筑贷款上限将降至40%，大幅限制投资者通过借贷购房的能力。
行业专家警告，税负上升与贷款限制叠加，可能动摇高端市场。私营房地产研究机构SG Lab研究员赵贤泽就贷款政策调整作了分析。
LTV规定限制了零售投资者获得贷款的渠道，他们的投资将面临更多障碍。热门地段的房东若希望在7月前脱手房产，预计房价会出现一些波动。
市场影响不止于明星圈
明星数百万美元的交易吸引了媒体关注，但税制调整影响的，是更广泛的富有投资者群体；正是他们推动首尔豪宅市场攀上惊人高位。在江南等地区，单套公寓售价通常高达300万至700万美元，与韩国的平均工资水平显得格格不入。明星抛售潮或预示着更广泛的价格波动，机构和个人投资者都在重新评估高端房地产的税后回报。
税收趋严与贷款标准收紧同时到来，标志着韩国房地产投资政策发生重大转变。多年来，房地产一直是韩国精英阶层积累财富的主要方式，时尚地段的商业楼既能带来租金收入，也有可观的资本增值。新制度旨在引导投资流向更具生产性的经济活动，而非投机性持有房产；不过，批评者认为，这些措施可能只会把投资者推向其他资产类别或海外市场。
行业分析人士指出，这些房产的出售时机体现的是成熟的财务规划，而非恐慌。卖家在5月9日前出售，可锁定现行税率；买家则是在充分了解即将到来的税负后购入资产。这将形成一个短暂的窗口期，期间交易量会激增；此后，随着多套房持有者的持有成本大幅上升，市场可能降温。
要点
- 自5月9日起，韩国房地产出售的资本利得税将大幅提高；在投机过热区域持有多套房产的法人，税率最高可能达到75%。
- 李惠利、金泰希、河正宇、曹政奭和Soyou等明星已在期限前挂牌出售或售出首尔江南、龙山和钟路区的豪宅。
- 指定区域内拥有两套住房的业主将被加征20%的附加税，拥有三套或以上的业主将被加征30%；基础税率为6%至45%。
- 从7月起，高端地区非住宅物业的贷款价值比上限将从70%收紧至40%，进一步限制投资者的借贷能力。
- 相关税收措施源于文在寅政府，尹锡悦政府曾暂缓实施，现已接近生效期限。
- 法人持有架构面临更严格审查，韩国国税厅已调查李俊昊通过家族公司以175亿韩元购入建筑的交易。
