东京现有公寓为何越来越贵
随着买家从新建住宅转向二手房，东京各地现有公寓的价格正以更快的速度攀升。新项目供应紧张、建筑和土地成本上升，以及国内外买家的旺盛需求，使新建公寓变得格外昂贵。许多原本会购买新房的家庭如今选择二手房，令二手市场供需趋紧，成交价和每平方米价格随之上涨。
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最新数据展现了这一转变的普遍程度。根据东日本不动产流通机构（REINS）公布的2025年6月市场数据，东京都市圈现有公寓成交量增至4,299套，较上年同期增长31.9%。平均每平方米价格达到833,400日元，同比上涨6.9%，连续第62个月增长。平均成交总价约为5,209万日元。与此同时，挂牌库存下降0.7%，至44,428套，连续第14个月减少，尽管新增挂牌量略有上升。
二手市场的吸引力与新房价格高得惊人直接相关，尤其是在东京市中心。行业跟踪数据显示，东京23区新建公寓平均价格连续第二年超过1亿日元，截至2025年3月的12个月内平均约为1.163亿日元。核心区域新公寓的每平方米价格也很高，接近170万日元。这些价格反映了优质社区土地稀缺、建筑和劳动力成本高企，以及开发项目偏向豪华塔楼的现状，这些项目主要面向富裕的本地和海外买家。
供应受限有着深层原因。2024年，东京都市圈新推出的公寓数量下降约17%，跌至1973年以来最低水平，有限的库存状况延续到了2025年。即使开发商在郊区推出了更多房源，销售吸收依然强劲，对缓解市中心区域的价格压力帮助不大。结果是，许多买家负担得起的新房与市场上实际可买到的房源之间差距日益扩大，二手市场因此成为家庭买家的关注焦点。
新房供应枯竭，买家转向二手房
开发商面临投入成本上升，以及交通、学校和服务设施完善的社区缺乏合适地块等问题。在东京中心区整合土地既复杂又耗时。疫情期间及之后，材料、物流和工资成本上涨，推高了建筑成本。当项目只有以更高价格出售才可行时，开盘定价也会随之上涨。市场转向配备礼宾服务、各类设施和品牌住宅的高规格项目，进一步强化了豪宅化趋势，抬高整体均价，也让中端买家难以入场。
2024年，随着豪华项目集中推出后的销售结构恢复正常，整个都市圈新房平均价格略有回落。都市圈新公寓平均价格下降约3.5%，至约7,800万日元。东京中心区新房平均价格回落至约1.12亿日元。分析人士认为，这只是暂时停顿，并非长期趋势逆转，因为新房供应有限、建筑成本上涨这两大基本驱动因素依然存在。
日本世邦魏理仕（Savills Japan）研究主管金子哲也提醒，不应过度解读2024年都市圈新房均价的一年期下跌。
我们不应将暂时的下跌视为价格见顶。总体上涨趋势会持续，尤其是考虑到整体通胀趋势和劳动力短缺。
对于希望留在东京、又买不起新房的家庭来说，二手公寓已成为现实可行的选择。翻新房往往在居住感受和功能上都能媲美新房。许多买家会寻找经过改造、符合现代抗震标准的老楼，尤其是位于东京23区车站和学校附近的房源。
二手房价格和成交数据说明了什么
早在2024年之前，长期趋势就已对二手市场有利。早些年的成交数据清楚显示，东京大都市圈现有公寓价格在过去十年持续上涨。2022年平均售价约为4,276万日元，同比上涨逾10%；平均每平方米价格升至约672,400日元。过去十年，该地区二手公寓每平方米价格上涨超过70%。低借贷成本、偏好城市生活，以及住房存量品质稳步改善，都支撑了这一走势。
近期月度数据表明，市场动能并未减弱。REINS报告称，2025年6月，包括东京、神奈川、千叶和埼玉在内的东京都市圈交易活动普遍上升。东京都成交量同比增长近30%，埼玉县增幅最大，超过47%。成交房屋的平均面积约为62.5平方米，略小于上年同期；成交房屋的平均楼龄则升至约27年。买家转向楼龄较高、面积略小的房屋，是他们在心仪地段控制预算的一种方式。
涨势最强的地区
6月东京现有公寓成交2,360套，同比增长29.8%。神奈川成交1,003套，增长40.5%；埼玉成交509套，增长47.1%；千叶成交427套，增长12.1%。价格方面，东京都市圈平均每平方米价格上涨6.9%，达到833,400日元，连续第62个月上涨。库存已持续一年多呈下降趋势，表明需求超过业主挂牌出售房屋的速度。
这一趋势反映了一个简单的现实：无力或不愿支付东京核心区新房溢价的买家，仍然希望在城里置业。他们竞购地段优越、经过翻新的老楼房源；许多人愿意牺牲面积或接受更长的通勤时间，以便控制房价。这些取舍改变了市场中端的格局。
可负担性压力与买房体验
新房和二手房之间的可负担性差距十分明显。2025年初，东京都市圈一套标准的70平方米二手公寓平均要价约为6,980万日元。相比之下，最近12个月东京23区新建住宅的平均价格约为1.163亿日元。对过去十年成交数据的分析显示，现有公寓的成交价通常比新房低约45%。差距因地段和楼宇品质而异，但整体趋势十分明确。
对许多家庭买家而言，他们的愿望清单看似简单：三间卧室、至少70平方米、位于通勤范围内的安全社区，以及符合现代抗震标准的楼宇。但东京中心区这类房屋的价格已远超许多家庭的承受能力。在文京区、世田谷区和港区，即使是面积符合要求的老房子，价格也已让家庭预算捉襟见肘。买家只得将搜索范围扩大到外围区或邻近县，或者在同一社区寻找面积较小的房源。
了解抗震标准至关重要。日本于1981年提高了抗震规范，通常称为新抗震标准。20世纪80年代初及之后竣工的建筑更有可能符合这一标准。买家也会关注2000年对《建筑基准法》的修订，该修订对结构设计增设了更严格的规定。符合这些标准的公寓在二手市场上往往更有溢价。维护良好的老楼经过翻新后，也很受买家青睐；他们既想要现代化的室内空间，又不愿支付同一区域新房的价格。
高端市场推高了整体均价。据报道，原宿附近一处精品住宅项目最近售出一套顶层公寓，成交价超过95亿日元，按每坪价格计算创下全国纪录。1坪相当于3.3平方米。这类标志性交易并不常见，但凸显了富裕买家愿意为优质地段、配套设施和私密性支付高价，也说明上市房源结构的变化会如何影响年度整体均价。
融资、利率与外国买家的作用
融资成本仍对买家有利。日本央行已将政策利率从接近零的水平小幅上调，但按全球标准衡量，抵押贷款成本仍然较低。Flat 35等受欢迎的固定利率贷款产品今年一直维持在1%中段附近。各银行仍在积极争夺住房贷款客户，令贷款利差保持在较低水平。这帮助买家负担二手房，即使每平方米价格持续上涨也是如此。
高力国际日本研究主管熊谷真理指出，政策利率小幅上调不一定会迫使买家的抵押贷款成本大幅攀升。
利率上调会被视为负面因素，但其影响会被银行之间的竞争所抵消。
外国资本也发挥了作用。日元疲软使以美元或其他主要货币衡量的东京房产更具价格优势。海外买家持续活跃于市中心区域，尤其关注高端公寓。对投资者而言，较低的空置率、核心区租金上涨，以及东京被视为安全市场等因素，使住宅地产成为颇具吸引力的资产。高端市场参与者增加，并不会决定全市二手公寓的价格，但会影响价格区间的上端，也增强开发商规划新项目的信心。
随着房价上涨，日本央行已提醒贷款机构管理投机活动相关风险。在近期一份报告中，日本央行敦促银行谨慎对待某些涉及跨境因素的房地产贷款。
银行必须谨慎管理其对在日本购房的国际投资者的风险敞口。
加强风险审查并不意味着要收紧家庭住房贷款，目前也没有主流住房贷款信贷紧缩的迹象。这表明政策制定者正密切关注房地产周期，并警惕全球融资成本上升或日元大幅波动可能带来的脆弱性。
买卖双方当前的做法
买家对房屋面积和楼龄的要求变得更加灵活。成交数据表明，买家逐渐转向面积略小、楼龄稍高的房源，尤其是能缩短通勤时间的车站周边房屋。许多买家更看重翻新后的室内环境和良好的楼宇管理，而非宽敞的户型。专业翻新商收购、改造并转售老公寓，也扩大了热门社区中可拎包入住的房源数量。
地段好、装修到位的房屋卖家正在试探更高的要价。定价符合近期类似房源成交水平，且装修较新、楼宇维护记录清晰的房屋，往往能吸引多个报价。相比之下，需要大规模翻修或远离车站的房屋，即使市场火热，挂牌时间也会更长。优质房源与吸引力较弱房源之间的差距正在扩大。
楼龄、标准和管理如何影响房屋价值
在东京公寓市场，楼龄本身并不能决定价格。许多20世纪80年代和90年代建成的楼宇已进行重大维修，并由积极履职的业主协会妥善管理。买家通常会查看楼宇维修储备金余额、维修历史、电梯状况和计划中的工程。充足的维修储备金和明确的未来维护计划有助于支撑房价。近期完成外墙和防水等大规模维修的楼宇往往更有溢价，因为买家预计近期内不太可能需要缴纳额外特别维修费。
抗震标准是明确的分界线。在1981年标准下建成、尤其是在2000年标准更新后设计的房产，在其他条件相同的情况下，每平方米成交价往往更高。贷款机构对这类建筑的评价也更有利，有助于降低融资难度并扩大竞买人群。不符合标准的老楼依然可以售出，尤其是地段优越的房产，但价格会体现额外风险和可能的改造成本。
未来几个月可能出现的变化
多数分析人士预计，2025年东京公寓价格将继续上涨，但涨幅会比过去两年温和。只要新房供应受限、借贷成本保持低位，二手市场就可能继续供不应求。值得关注的是，开发商推出的新项目数量是否会加快，尤其是在成本趋稳的情况下。汇率仍将影响外国买家的参与程度。日元走强可能会抑制海外需求，进一步走弱则可能扩大核心区的外国买家需求。
国内因素同样重要。工资增长、奖金走势和就业稳定性都会影响家庭购房时的承受能力。如果收入继续温和增长，即使希望在市中心购买大户型的家庭仍面临可负担性挑战，二手市场也应会继续获得支撑。目前，各项证据表明，现有公寓价格还会进一步上涨，持续旺盛的需求和新房市场替代选择有限是主要支撑因素。
要点
- 2025年6月，东京都市圈现有公寓成交量跃升31.9%，每平方米价格上涨6.9%，并已连续62个月上涨。
- 2024年新公寓推出量下降约17%，跌至1973年以来最低水平，供应持续紧张，促使买家转向二手市场。
- 过去一年东京23区新房均价约为1.163亿日元，而一套典型的70平方米二手房要价接近6,980万日元。
- 6月现有公寓库存连续第14个月下降，尽管新增挂牌量略有上升。
- 低抵押贷款利率、日元疲软和持续的城市住房需求支撑了房价；与此同时，日本央行敦促贷款机构谨慎管理房地产风险。
- 为留在心仪地段，买家愿意接受面积较小或楼龄较高的房屋；符合现代抗震标准楼宇中的翻新房更有溢价。
- 分析人士预计，2025年二手公寓价格将进一步上涨，但涨幅可能放缓；除非新房供应显著增加，或融资条件发生重大变化，打破当前平衡。
