曼谷北部将迎来新的零售地标
Central Pattana将投资210亿泰铢（约6.4亿美元），在曼谷快速发展的北部走廊建设一座大型购物中心。公司押注当地富裕居民和复苏中的旅游业，为这一新目的地提供客源。项目位于交通便利的区域，可连接国际机场和全市轨道交通，既能吸引本地客流，也能迎接旅客。该项目延续了公司的发展策略，即打造兼具生活方式中心和零售中心功能的目的地型购物中心。
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在规划文件中，公司将该项目称为The Central，选址于帕凤裕庭地区。地块面积约49莱，约合78,400平方米。Central Pattana计划先建设第一期综合购物中心，投资约200亿泰铢。项目目标于2026年第四季度开业，具体取决于审批进度和施工节点。
高管希望该综合项目成为曼谷零售业的北部门户，发挥类似市中心CentralWorld的作用。公司资料称，这一目的地将汇集全球及泰国品牌旗舰店、精心策划的餐饮业态、家庭娱乐设施和常态化文化活动。项目全部建成后，总规划面积最高约为460,000平方米，购物中心将作为核心。
The Central计划带来什么
计划的核心是一座适合半日或一日游览的目的地型购物中心。泰国新一代购物中心注重体验、便利性和仪式感，也就是说，业态将涵盖奢侈品与大众时尚、大型主力店、商场内的特色街区、举办活动的开放式广场，以及丰富的餐饮选择。
Central Pattana将旗下购物中心定位为社区枢纽和零售中心。实际业态通常包括共享办公区、家庭寓教于乐设施、健康诊所、语言学校、考试中心和服务柜台。其目标是满足本地居民的日常需求，同时为访客提供吸引力。
时间表与规模
施工时间表显示，第一期预计于2026年末亮相。主力店租户通常会在开业前几个月开始进行室内装修。约49莱的地块也为后续开发留出空间，例如办公楼、酒店或住宅，具体取决于市场需求。Central Pattana经常分期建设，以便根据需求安排后续项目。
目标顾客与租户组合
项目商圈覆盖帕凤裕庭和威帕瓦迪走廊沿线人口密集的社区、农业大学周边的高校社区，以及经廊曼机场往来的客流。预计租户组合将以时尚品牌旗舰店、生活方式和运动品牌集群、高端超市、多厅影院及目的地餐饮为主。公司希望通过多元业态提升曼谷北部的零售水准。
曼谷零售业为何看重北部
曼谷北部既有成熟城区，也有快速发展的新兴区域。过去十年，多条轨道交通线路提升了当地的交通连通性。BTS绿线沿帕凤裕庭走廊延伸至Khu Khot，泰国国家铁路局红线则连接曼谷市中心、廊曼和兰实。多条高速公路和主干道让该地区拥有良好的东西向和南北向交通条件。因此，当地聚集了大量居民、学生和上班族，他们已在成熟商业中心消费，也可能尝试拥有更多品牌旗舰店和娱乐项目的新选择。
该地区已有Central Plaza Ladprao、Central Ramintra、Central Chaengwattana和Future Park Rangsit等大型购物中心。在帕凤裕庭打造新的地标，将让Central Pattana有机会在更靠近北部核心社区的地方汇聚消费，同时吸引机场客流。对旅客而言，乘坐轨道交通或短途驾车即可在航班前后前往综合型购物中心，通常颇具吸引力，尤其是会将购物纳入行程的家庭和区域旅客。
Central Pattana的更大布局
这座曼谷北部大型购物中心是公司五年投资计划的一部分。Central Pattana已为2025年至2029年间的新项目和改造项目预留约1,200亿泰铢。计划于2025年推出的零售项目包括Market Place Theprak社区购物中心、Central Park及Central Park Offices，以及Central Krabi。公司预计到年底将在各业务领域管理约135个项目，未来选址中将有很大一部分开发为综合用途目的地。
2026年，公司计划开设三个新项目：位于曼谷帕凤裕庭地区的The Central、位于暖武里的Central Northville，以及位于孔敬的Central Khonkaen Campus。Central Northville预计将成为暖武里规模最大的综合用途开发项目，选址于原Central Rattanathibet地块，规划零售面积约210,000平方米。孔敬项目位于孔敬大学和诗纳卡琳医院附近，规划零售面积约67,000平方米，并配有酒店。与此同时，改造项目也将继续推进。Central Pinklao计划于2025年第三季度重新开业，Central Chaengwattana计划于2025年第四季度重新开业，Central Bangna则计划于2026年第三季度重新开业。升级计划将通过强化时尚、餐饮和家庭业态吸引富裕消费者。
这一系列项目表明，公司看好泰国消费复苏和旅游业回暖，也反映出一种判断：能够提供纯线上渠道无法复制的体验和服务的目的地型商业模式，仍有市场空间。作为Central Group的一部分，Central Pattana还可借助集团的品牌合作关系和会员计划，加快签约租户并吸引顾客。
大型购物中心项目的经验
过去二十年间，曼谷陆续出现了一批大型零售开发项目。2018年开业的Iconsiam据报耗资约16亿美元，为规模和场面树立了新的标杆。它证明，融合文化体验、河畔景观和全球品牌旗舰店的购物中心，能够吸引消费者跨城前往。大型项目若能精心打造独特体验，便有望取得成功，不过通常需要较长时间才能实现稳定出租率和销售效率。
开发商采用的衡量标准不同，规模比较容易让消费者感到困惑。总建筑面积涵盖所有建成空间，包括停车场和后勤区域；总可出租面积则只计算零售商实际使用的空间。例如，已公布的榜单中，暖武里的Central WestGate以超过550,000平方米的总可出租面积位列全国最大购物中心之列；按同一口径，Iconsiam的面积通常被列为约525,000平方米。尽管CentralWorld的总建筑面积庞大，但其可出租面积明显较小。只要业态组合和交通条件合适，帕凤裕庭的The Central无需在任何规模指标上争夺最大，也能吸引顾客。
机场周边零售，什么模式有效
靠近机场有助于购物中心发展，但很少是唯一的吸引力。苏万那普机场附近的一些项目在疫情期间开业，当时国际旅行十分低迷。它们在边境重开前，主要依靠当地居民、一日游游客和国内游客支撑经营。定位得当的奥特莱斯或购物中心最终可以吸引旅客购买临行商品和纪念品，但其客源基础通常仍来自附近社区和办公园区。
最靠近北部走廊的廊曼机场拥有大量国内航班客流，也运营区域航线。若新购物中心交通便利，可轻松搭乘轨道交通或经高速公路抵达，就能吸引周末途经的家庭、乘巴士前往机场的外府旅客，以及想避开市中心拥挤人流的城市居民。对于这一选址而言，导向标识、连接轨道交通站的接驳服务和快速上下客区，与租户名单同样重要。
城市基础设施与大型项目
曼谷市政部门和公用事业单位面临着协调道路施工与维护工作的压力。市议员批评供水管道工程管理不善，导致道路坑洼、尘土飞扬，标识混乱且修复缓慢。尽管曼谷水务局隶属另一个部委，但道路路面和施工许可仍由市政府管理。这种职责分割经常使施工进度和交通规划更加复杂。
对于The Central这样规模的项目，与公共部门紧密协调至关重要，才能确保施工期间和开业后的交通畅通。开发商通常会分阶段封闭车道、设置清晰的行人通道、将大型货物运输安排在非高峰时段，并规划往返附近轨道交通站点的接驳线路。良好的交通工程设计，可能决定该项目成为广受欢迎的目的地，还是一个让当地居民在高峰时段避之不及的地方。
Central Pattana高管谈项目
Central Pattana管理层常以其在泰国及海外运营的大型购物中心业绩，阐释公司的目的地型商业策略。2024年5月，在庆祝马来西亚Central i City开业五周年的公司声明中，总裁兼首席执行官Wallaya Chirathivat表示：
Central i-City是Central Pattana在海外开发的首个泰国购物中心，也是一个重要里程碑，彰显了我们作为泰国领先房地产开发商取得的成就和坚定决心，以及我们在区域和全球市场不断发展的势头。我们致力于带领商业伙伴共同成长，并自豪地向国际社会展现泰国特色。
另一位高管、物业管理与国际业务负责人Wuttikiat Techamongklapiwat则以该购物中心的增长势头为例，说明集团如何推动客流和销售额持续增长。他说：
我们的业绩指标充分说明了这一点：客流量同比回升超过20%，租户销售额也强劲反弹，尤其是2024年前三个月。
这些评论虽然聚焦马来西亚，但体现了一贯的经营策略。Central Pattana致力于打造融合零售、文化和休闲的场所，再通过活动、合作和持续更新品牌来提升活跃度。预计曼谷北部的新购物中心也将采用同样的做法。
风险与关注重点
曼谷零售业的竞争依然激烈。各大竞争集团运营着实力雄厚的商业集群，持续升级的项目也不断抬高行业标准。如果多个大型项目在短时间内开业，供应过剩的风险不容忽视。The Central将与北部成熟商业场所竞争，也要面对持续创新的市中心旗舰项目。Central Pattana需要敲定实力强劲的主力店名单，引进一批首次进入当地市场的品牌，并全年举办活动，让顾客逐渐养成到访习惯。
消费者状况也是影响因素。泰国家庭负债水平较高，借贷成本上升时，可选消费可能放缓。游客到访能为市场注入活力，但机场附近的购物中心仍主要依赖本地顾客。制定切合实际的爬坡计划，按季度逐步提高出租率目标，有助于控制招商风险。值得关注的成功指标包括零售出租率、开业首年后的单位面积销售额增长、周末客流是否稳定，以及租户组合能否吸引不同年龄层的顾客。
要点
- Central Pattana将投资210亿泰铢（约6.4亿美元），在曼谷北部建设大型购物中心。
- 公司规划中将该项目称为The Central，选址于帕凤裕庭地区，占地约49莱。
- 第一期为购物中心，投资约200亿泰铢，目标于2026年末开业。
- 项目全部建成后，规划总面积最高约为460,000平方米。
- 项目交通便利，可前往廊曼机场并接驳多条轨道交通线路，目标客群包括本地居民和旅客。
- 该购物中心属于一项约1,200亿泰铢的五年计划，计划还包括曼谷、暖武里和孔敬的项目，以及现有购物中心的升级改造。
- 曼谷零售业竞争激烈，因此主力店、首次进入当地市场的品牌和交通管理将是项目表现的关键。
