在马来西亚分化的房地产市场中，柔佛和槟城跑赢吉隆坡

2025年房地产市场分化显现

马来西亚房地产市场周期已进入分化阶段。受跨境需求、工厂和数据中心投资带动，柔佛和槟城发展提速。吉隆坡则步伐较慢，受到过去十年累积的高层住宅供应过剩拖累。全国数据印证了这种分化。2025年上半年，房地产交易量为196,232宗，同比下降1.3%；交易总额则增长1.9%，达到RM107.68 billion。尽管销售降温，房价仍显稳定。官方数据呈现的是一段疲软期，而非市场低迷期，且地区间差异显著。

过去一年为此奠定了基础。2024年，住宅市场交易量为260,516宗，交易额达RM106.92 billion。全国房价指数上涨1.4%，但通胀削弱了实际涨幅。2024年末，平均房价约为RM483,879；有地排屋价格小幅上涨，高层住宅均价也略有上升，但在2024年末出现了环比下跌。住房贷款余额持续扩大，建筑活动也有所回升。2025年初，快速增长的工业枢纽与高层住宅存量仍然过多的城市子市场之间，差距进一步拉大。

全国范围内，买家继续青睐价格可负担的房产和现房。2025年上半年，约六成交易为住宅交易。排屋仍是交易最活跃的房屋类型。售价不超过RM300,000的住宅占住宅销售总量略逾一半。二手市场占据主导地位，近五分之四的住宅由现有业主转手，而非新盘成交。开发商大幅削减新盘推出数量，这应有助于逐步消化未售库存。

增长动能最强的地区

柔佛和槟城吸纳了大部分新增需求。两州都位于马来西亚生产和物流版图的核心地带，也受益于交通设施升级：通行时间缩短，跨境通勤更加便利。

柔佛：跨境引力与工业发展助力增长

柔佛已成为2025年的增长引擎。柔新经济特区正吸引制造商、数字基础设施企业和服务公司。工业交易量和交易额均有增长，新住宅项目推出量居全国首位，物流和工厂也获得资金支持。新山周边主要走廊的办公楼和零售业也从低位有所回升。2025年第一季度，柔佛住宅交易额跃升约14%。需求既来自自住者对有地住宅的青睐，也来自通勤新加坡的租户对交通枢纽附近公寓的需求。

数据中心和先进制造业规划进一步巩固了这一增长势头。全球科技集团扩大了在马来西亚南部的布局，利用当地土地充足、电力供应便利且靠近新加坡的优势。市场跟踪机构报告称，柔佛、巴生谷和槟城的工厂及仓库租赁需求强劲。现代工业地产空置率较低，预租承诺增加，高速公路附近还有产业园区待建，这些都表明市场活动有望持续。

槟城：电子产业集群带动房地产市场活跃

槟城的电子和电气产业生态继续支撑岛内及威省的稳定房地产需求。峇都加湾的工业基地吸引了跨国供应商，带动员工住房、物流空间和配套零售需求。该州高层住宅需求总体保持稳定，不过2025年初公寓交易量和交易额略有下滑。槟城办公楼市场保持坚挺，零售物业出租率徘徊在七成出头。地方政府还推出了长期可负担住房计划，未来十年将采用更快捷的模块化建造方式交付数万套住房。

吉隆坡的双速现实

首都呈现出不同的市场走势。2025年初住宅市场活动放缓，全市仍面临大量已完工单位待售的问题。上半年，全国已完工未售住宅增至约26,911套，其中公寓和组屋占逾半数。吉隆坡高层住宅供应过剩，仍是房屋去化的主要拖累。2025年第一季度，吉隆坡房价同比上涨略高于3%，但交易量下跌近9%，显示买家出手谨慎，优惠措施对成交至关重要。

商业地产表现更佳。随着企业升级至更新、更环保的办公楼，办公租赁市场有所增强。2025年第二季度，吉隆坡所有子市场的净吸纳量均转为正值，推动全市空置率从一年前约24%降至约19%。核心地段新增项目带来高品质办公空间，数个大型项目还将目标竣工时间提前至2026年。

追踪全市办公楼租赁市场的马来西亚仲量联行将第二季度称为一个转折点。

吉隆坡办公楼市场展现出韧性，所有子市场的净吸纳量均为正值。

零售市场也稳步改善。与2024年年中相比，空置率有所下降；餐饮和时尚品牌继续扩张，娱乐业和共享办公租户则填补了几家知名商户撤出后留下的空间。两座地标性购物中心，包括118 Mall和一座靠近吉隆坡城中城的新项目，计划于未来一年内开业。受益于2025年初降息，以及中东、亚太和欧洲买家的稳定兴趣，高端住宅的销售情况有所改善。

房价与可负担性备受关注

进入2025年后，马来西亚房价指数小幅走高。上半年，全国指数约为227点，平均房价徘徊在RM490,376附近，同比上涨约0.7%。房价涨幅并不均衡。排屋价格小幅上涨。在供应过剩的几个州，高层住宅价格有所下跌。在较小规模的市场中，玻璃市和柔佛近期涨幅最大。

可负担性仍决定着销售节奏。上半年，售价不超过RM300,000的房产约占住宅交易量的53%。买家偏好交通便利、靠近学校和工作机会的成熟社区。这一偏好推动二手市场交易占住宅交易总量近80%。开发商则减少了项目推出数量。2025年上半年，新住宅推出量同比减少约一半，降至23,380套。

租赁需求旺盛的市场正重新吸引投资者，尤其是租金收益率高于借贷成本的地区。2025年初，公寓平均毛租金收益率约为5.1%，吉隆坡公寓则约为4.6%。大学、铁路和就业中心附近的区域，租金增长最为稳定。

马来西亚私人领域估价师、物业经理、房地产经纪和物业顾问协会前会长、CBRE WTW顾问Foo Gee Jen在一次行业峰会上表示，温和的房价增长比十年前的暴涨更有利于市场。

4%的增长率或许无法让投资者兴奋，但这是健康的水平，也与银行利率相符。

这一观点反映出市场正转向可持续定价。建筑成本上升可能会传导至部分地区的销售价格。对真正可负担性的关注，也意味着政策方向将转向更有针对性的补贴和更完善的数据，以便精准调整供应，而不是提供普遍性优惠。

工业地产和数据中心带动投资

工业地产是2025年表现最突出的领域。上半年交易量增长约8.5%，超过4,100宗，交易总额升至约RM14.25 billion。柔佛、槟城和雪兰莪的物流、汽车以及电气和电子企业扩张，推动市场活动。在巴生谷，仅第二季度就有约2 million square feet的全新A级仓库空间投入使用，但由于租赁吸纳强劲，空置率大幅降至接近2%。

现代仓库的资本价值同比上涨近4%。租户寻求节能建筑和高速公路交通便利的选址。部分投资者因关税不确定性和全球供应链变化而暂停购买，但主要走廊的租户需求依然稳健。

马来西亚也已成为区域主要数据中心市场。目前已投运容量超过600 MW，约1,300 MW正在建设中，未来储备项目规模超过3,400 MW。该行业正日趋成熟，成本和审批要求更加严格，开发商也在建立合作关系，以交付具备电力接入条件的项目。这一转变更加重视项目质量、可再生能源获取能力和电网长期韧性。

马来西亚莱坊在其多个行业的半年市场回顾中，用一句话概括了市场的乐观与谨慎。

尽管面临全球逆风和日益复杂的政策环境，市场仍展现出韧性。

基础设施和特区重塑需求格局

交通项目和政策特区正在重塑房地产需求版图。东海岸铁路计划已完成逾80%，工程接近最后阶段。泛婆罗洲大道持续改善沙巴和砂拉越的交通条件。在南部，柔新经济特区正加快投资审批和供应链建设，连接新山与兀兰的跨境捷运系统也在施工中。这些投资缩短了距离，促进旅游和贸易，并带动仓库、酒店和住宅需求。

政策进展也凸显了柔佛在吸引投资方面的作用。到2025年年中，与特区相关的主管部门已批准总额超过RM37 billion的项目，另有更多投资承诺正在推进中。投资重点还延伸至航空领域，包括在雪兰莪建设航空产业园，以及新建高速公路互通立交以释放森美兰的土地潜力。总体而言，靠近新交通枢纽的工业园区需求将更强劲，周边城镇的发展前景也将改善。

政策变化与外国买家

马来西亚于2024年年中恢复分级版“马来西亚第二家园”计划，为长期居留者提供更多选择。申请资格与定期存款和购房门槛挂钩，具体要求因级别而异。各州继续为外国买家设定最低购房价格，门槛因地点和市场状况而不同。

2026年预算案提案显示，部分外国买家的交易成本可能上升。政府已提交计划，拟将非公民及外国公司房产转让印花税从4%提高至最高8%。短期内对交易量的影响可能有限，因为2024年外国买家仅占住宅交易量约0.6%。支持本地买家的措施可部分抵消这一变化。首次购房者购买价格不超过RM500,000住房的印花税全额豁免已延长至2027年底。

政府还推出了商业建筑改建为住宅用途相关支出的税务扣除政策，旨在振兴老旧城区，并增加住房需求持续旺盛地区的供应。贷款机构继续扩大住房贷款规模，政府信贷担保则为首次购房者和自雇借款人提供帮助，让收入稳定但文件有限的人士也能获得贷款。

需要应对的风险

住房供应错配仍是主要风险。2025年上半年，全国已完工未售住宅增至近27,000套，主要为公寓和服务式公寓。若将处于较早施工阶段的单位也计算在内，2025年初各阶段未售库存超过43,000套，其中大量价值集中在缺乏交通和配套设施的郊区项目。开发商对此减少了新盘推出，增加户型更合适的住宅，并采用符合当地实际收入水平的设计。

按国际标准衡量，出租住房占存量的比例仍然偏低，限制了流动就业人群的选择。生活成本上涨与工资增长脱节所带来的可负担性压力，仍令首次购房者承压。政策制定者和行业领袖呼吁提供更有针对性的社会住房支持，并建立统一的数据平台，以便在社区层面协调供需。

工业地产也面临自身的约束因素。电力供应规划、电价和人才短缺，都是数据中心和先进制造业面临的现实问题。一些分析人士提醒，数据中心项目储备规模庞大，需求和电网升级必须跟上，才能维持投资收益。即便如此，主要走廊的基础工业需求仍然多元，不容易受到单一行业冲击的影响。

要点

• 马来西亚2025年上半年房地产交易量为196,232宗，同比下降1.3%；交易额增长1.9%，达到RM107.68 billion。
• 工业增长、物流以及与新加坡和全球供应链相关的跨境需求，带动柔佛和槟城市场活动领跑全国。
• 吉隆坡住宅市场放缓，高层住宅供应过剩严重。2025年第一季度，全市房价同比上涨3.2%，但交易量下跌8.7%。
• 吉隆坡办公楼租赁市场改善。2025年第二季度空置率从一年前约24%降至约19%，所有子市场的净吸纳量均为正值。
• 工业地产表现突出。上半年工业交易量增长约8.5%，超过4,100宗，A级仓库空置率较低。
• 马来西亚数据中心市场的已投运容量已超过600 MW，约1,300 MW正在建设，未来项目储备规模更大。
• 销售受可负担性驱动。约53%的住宅交易价格不超过RM300,000，近80%的交易发生在二手市场。
• 上半年新住宅推出量同比减少约50%，降至23,380套，有助于消化未售库存。
• 政策变化包括分级版“马来西亚第二家园”计划和提高外国买家印花税的提案；首次购房印花税豁免则延长至2027年底。
• 东海岸铁路计划、捷运系统和柔新经济特区等重点项目，正推动需求转向物流、制造业和新城镇发展。
• 主要风险包括高层住宅供应过剩、工业领域的电力和人才约束，以及让新增供应更贴合当地实际收入水平的需要。