日本为何补贴改造即将空置的住房
日本将于下一个财年启动一项新模式试点项目，防止大城市及周边地区的住房长期闲置。国土交通省计划为住房翻修提供补贴，让包括预计将由老年居民搬离的房屋在内的房产重新用作家庭住宅，或改建为托儿中心等社区设施。对于计划搬家或入住养老机构的房主，政府将鼓励他们翻修房屋，而不是任其闲置。购买空置房并承诺进行翻修的人也有资格申请。该项目有两项目标：遏制城市地区空置房数量上升，并在建筑成本高企之际，让工薪阶层更容易找到住房。
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这一挑战规模不小。2023年，日本约有900万套空置住宅，约占住房总量的14%。这些房屋并非全都破败不堪，有些正在挂牌出售或出租，也有些只是偶尔使用。不过，长期无人管理的空置房数量正在增加。政府数据显示，2023年有创纪录的385万套住宅多年无人居住，也未挂牌出租或出售。空置且日渐破败的房屋会损害社区的安全和吸引力，在居民迅速老龄化的地区尤为如此。
人口预测显示，未来这一变化将进一步加剧。该部调查预计，未来十年，仅由85岁及以上居民居住的住宅数量将迅速增加。在东京圈（东京都及周边三个县），这类住宅预计将从2023年的约34万套增至2033年的约94万套。在以大阪和京都为中心的关西地区，类似住宅预计将从约21万套增至约58万套。随着居民搬去与亲属同住或入住护理机构，其中许多房屋可能会挂牌出售或空置。新补贴旨在引导这一变化通过翻修实现，而非任由房屋荒废。
试点项目补贴范围及申请对象
该项目将在大城市及周边地区的住宅区实施，这些住宅区建于1950年代至1970年代的高速增长时期。国土交通省将与参与项目的地方政府合作，选定空置房已较普遍或预计将增加的目标区域。项目重点关注那些仍可便捷通勤、上学和搭乘公共交通，但仅有老年住户的家庭数量不断上升的社区。
符合条件的申请者包括空置房现有业主，以及房屋可能在他们搬去亲属家中或护理机构后空置的老年房主。在指定区域购买空置房并进行翻修的人也可申请补贴。补贴可用于室内外翻修、管道维修，以及让房屋恢复安全、可用状态所需的其他工程。政府预计，这些房产中有许多将重新进入市场，作为家庭住宅。其他房屋则可能改作托儿中心、社区活动室、育儿支持设施或小型办公空间。
该项目将以试点形式持续数年，目标是推广至面临类似情况的其他地区。国土交通省已申请在下一个财年预算中拨款数亿日元，用于启动项目。地方政府预计将建立相应流程，为申请者办理房屋检查、许可审批和承包商遴选提供指导。
项目重点区域及其重要性
许多目标社区最初是高速增长时期为通勤者建设的新城和大型住宅区。几十年后，最初的购房者已在当地逐渐老去。子女往往搬离，学校合并，街角商店也已关门。这些地区的交通和道路条件依然便利，但居民结构趋于老龄化，许多房屋对于规模较小的现代家庭来说过于宽敞。一旦一片街区开始空心化，衰退便可能不断加剧。
空置房可能引发恶性循环。无人居住的房屋会让潜在买家心生顾虑，也会打消邻居日常投资改善的意愿。无人维护的建筑可能成为乱扔垃圾的场所、滋生害虫，甚至带来火灾隐患。在地震频发、暴风雨强烈的日本，失修建筑还可能危及附近居民的安全。让空房重新成为有人居住的住宅或实用设施，有助于稳定街区，让日常生活延续下去。
空置潮为何即将到来
在城市周边地区，仅有高龄居民的家庭正在迅速增加。房主入住长期护理机构或去世后，他们留下的房屋可能就此闲置。保险和维护费用停止缴纳，水电等公用设施被切断，房屋破损也会加速。国土交通省对东京和关西地区的预测显示，这类住宅到2033年将大幅增加。尽早通过翻修和出售采取行动，成本低于任由住房存量破败，之后再封闭或拆除房屋。
什么是“空屋”，日本如何统计空置住宅
日本的空置住宅通常称为“空屋”（akiya）。全国住房调查统计所有空置住宅，包括待售房屋、正在招租的房屋、第二住宅以及因其他原因空置的住房。在这一广义统计中，有相当一部分房屋长期空置，也未进入市场。这些被忽视的房屋是许多地方条例关注的对象，如今也成为城市地区新一轮补贴计划的目标。
这一现象由多种结构性因素造成。日本人口正在减少并趋于老龄化。许多继承人住在别处，不愿继承需要高额维护费用的旧房。拆除房屋可能成本高昂，而税制有时会让业主觉得，即使无人居住，保留建筑也比拆除更省钱。旧房市场规模有限，因为买家往往更青睐新建住房。这种偏好既受到抗震安全顾虑影响，也源于数十年来重建新房胜过保留旧房的建筑实践。
相关政策正在调整，以应对这些问题。《空置房特别措施法》允许市町村认定存在危险或严重失修的房产，并责令业主维修或拆除。一旦房屋被认定为此类房产，地方政府还可以取消原本会抑制拆除行为的房产税优惠。2024年生效的改革规定，房地产继承登记必须办理，以强化制度、减少因产权不明而无人管理的房产，并让相关部门更容易联系责任人。
建筑成本上涨，翻修相比新建越来越有吸引力
建筑成本高企，让城市地区普通育儿家庭更难买得起新房。材料价格上涨、劳动力短缺和供应链延误都推高了新建住房的价格。政府希望通过将资金用于翻修，增加价格在家庭承受范围内、可即刻入住的住房供应。
翻修现有建筑的好处不止于节省成本。与拆除重建相比，翻修能更快让房屋重新投入使用，保留街区特色，并减少建筑垃圾。升级能源设施、改善隔热性能、换装现代化设备，可以让旧房更节能舒适，无需推倒重来。
该试点项目也支持根据当地需求改造房屋。不再适合单一家庭居住的房屋，可以改作小型托儿室、课后活动场所、育儿支持办公室，或远程办公者的安静工作空间。这类再利用方式能让街道保持人流，也让居民步行即可获得日常服务。
再利用能否让服务回到老龄化社区
日本已试点一些社区支持体系，将医疗、社会服务和日常生活服务设在居民住所附近。东京郊区有一个例子，通常称为“永山模式”的社区综合照护模式，展示了地方政府、非营利组织和企业如何合作，为老年居民提供支持并维系社区活力。这个模式的经验是，位置得当的小型设施可以成为社区的支点。
新补贴可以帮助在空置房增多的城市地区落实这一理念。将部分空房改为托儿、社区会议和育儿支持场所，可以缩短家庭通勤时间，也让老年邻居继续参与社区生活。不同年龄段的居民共用街道和设施时，社会联系会更加紧密，街道也会让人感觉更安全。
一项针对东京地区卫星城市的城市研究表明，交通便利性与空置房之间存在关联。道路通达性较好的地区，空置房往往较少；住宅区与某些类型的零售空间供需不匹配，则与较高的空置率相关。改善日常生活便利度的投资，从更安全的街道到附近的公园和服务设施，都可以放大翻修资金的效果。
对买家和业主而言，实际利弊有哪些
原本可能放弃破旧房产的业主，可以利用补贴支付必要的维修费用，然后出售或出租房屋。买家则能在离工作地点和学校更近的地方找到适合家庭居住的住房，价格通常低于新建房屋。如果一条街上有多套房屋得到翻修，居民信心便会增强，私人投资也会随之增加，有助于打破衰退循环。
不过，翻修也面临诸多难题。许多老房需要加固以提升抗震能力、更换屋顶、维修管道和电路，并改善隔热性能。有些房产的继承关系复杂，产权不明，涉及多名继承人。许可审批和检查需要时间，而将房屋改作设施用途则必须严格遵守建筑和消防规范。计划在房屋内提供服务的买家还需核实当地对经营活动的规定。
申请者可以采取以下实用步骤：
- 尽早核实产权和登记状态，尤其是继承所得房产。
- 委托专业人员检查房屋结构、供水、燃气和电气系统。
- 向持证承包商索取书面报价，并确认工程范围符合预定用途的规范要求。
- 如果计划开办托儿服务或社区活动，需确认设施用途和开放时间方面的当地限制。
- 为翻修后的日常维护、保险和房产税预留资金。
官员谈项目目标
国土交通省一名高级官员用直白的语言介绍了这项试点项目的初衷。
建筑成本飙升，让普通育儿家庭难以购买新建住房。通过这项振兴项目，我们希望遏制空置房增加，并为有孩子的家庭营造舒适的居住环境。
分析人士经常指出，日本国内市场长期以来更青睐新房，而非翻修房。这种偏好植根于对灾害风险的担忧，也与过去偏重拆旧建新的建筑实践有关。通过减少不确定性、为房屋质量提供认证并传递公共部门支持再利用的信号，相关政策有助于推动需求转向经过良好翻修的现有住房。
这一趋势与旅游业和小型企业的交集
在日本各地，一些空置房已改造成民宿、小型旅馆、共享办公空间和社区中心。传统木屋被称为“古民家”（kominka），吸引着希望体验真实社区氛围和乡村风光的游客。在城市地区，短租通常受到严格监管，因此最常见的再利用方式仍将是住宅或社区服务设施。即便如此，小型工作空间、儿童支持室和多功能活动室也能带来日常人流和本地消费。
许多地方政府运营名为“空屋银行”（akiya banks）的线上房源平台，帮助买卖双方对接，有些还提供小额补助或税收优惠。面向大都市地区的新补贴不会取代这些措施，而是旨在推动城市社区翻修住房，因为这些地区存在家庭住房需求，将部分房屋改作社区用途也能为职场父母提供支持。
后续关注重点
该试点项目计划于日本下一个财年启动，新财年从4月1日开始。国土交通省已在预算中申请数亿日元，用于项目启动。参与的地方政府将确定试点区域、公布申请资格，并邀请准备翻修房屋的业主和买家提交申请。
第一年的成果至关重要。值得关注的指标包括翻修并入住的房屋数量、试点地区长期无人管理的房屋减少情况、新建成的托儿名额和社区空间数量，以及项目完成所需时间。首批试点地区的经验将为项目推广至面临类似空置潮的其他地区提供依据。
要点
- 日本将从下一个财年起补贴住房翻修，以减少城市地区的空置房并支持家庭住房需求。
- 项目面向大城市周边建于1950年代至1970年代的社区，这些地区仅有老年住户的家庭正在增加。
- 业主、房屋即将空置的老年人，以及承诺翻修的买家均可申请补贴。
- 补贴可用于室内外工程和管道维修，房屋可重新用作住宅或托儿中心、社区活动室等设施。
- 2023年日本约有900万套空置住宅，约占住房总量的14%，其中385万套长期无人管理。
- 预计到2033年，东京和关西地区仅由85岁及以上居民居住的住宅数量将大幅增加。
- 建筑成本高企，使翻修成为育儿家庭在工作地点和学校附近寻找住房的务实选择。
- 针对危险空置房的更严格规定和强制继承登记，旨在减少弃置房屋并加快再利用。
