全球投资者为何看好东京房地产
随着投资者在一个许多人仍认为相较其他世界主要城市估值偏低的市场中寻求稳定收益与增长，全球资金正涌入东京房地产市场。2025年上半年，日本最大城市的基准地价上涨，这一走势受到创纪录的外国买盘推动。以全球标准衡量，东京办公楼租金仍相对较低，日元兑美元走弱，而借贷成本按国际标准看仍接近低位。这些因素共同吸引跨境资本涌入办公楼、多户住宅、物流园区、酒店和高端公寓。
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投资活动规模引人注目。2025年上半年，国际投资者向日本房地产投入约1.14万亿日元，同期东京交易额升至约132亿美元。从多项指标来看，东京与纽约或伦敦之间的收益率差距如今更有利于日本首都。疫情后的租赁需求反弹令市场趋紧，即使美国和欧洲部分地区的商业地产正面临再融资压力，东京的估值仍因此保持坚挺。
与此同时，日本的市场基本面也有所增强。截至2025年1月，全国地价上涨2.7%，连续第四年上升，涨幅为20世纪90年代初以来最大。东京都市圈房价指数1月同比上涨10.7%。在主要街区，租赁市场入住率处于九成中段至高段，这得益于人口向城市迁移，以及全球企业招聘势头强劲。投资者看到的是一个流动性充足、租户可靠、仍有追赶式增长空间的市场。
是什么推动了这轮买入热潮？
东京投资热潮背后有三大支柱。首先，收益率差距颇具吸引力。优质资产的资本化率仍显著高于国内融资成本，日本央行的短期利率指引也仍处于很低水平。其次，汇率走势有利于以美元和欧元计价的投资者。日元走弱降低了实际入场价格；如果租金以日元收取、以外币报告，汇率也能为回报提供缓冲。第三，日本的法律和监管环境可预期，外国买家无需特殊限制即可购买永久产权房产，这在亚洲并不常见。
摩根士丹利房地产投资部日本业务负责人川又裕（Yu Kawamata）从宏观角度阐述了这一投资机会。
日本的宏观经济前景积极，这得益于通胀和工资增长、推动企业转向提高效率的监管改革，以及具有吸引力的收益率差距和有利的融资条件。
需求与稳固的基本面相互呼应。2024年末，东京23区住宅租金同比上涨约6%，许多中心城区的入住率接近97%。2025年初，全国租金收益率平均约为4.2%；东京优质资产通常提供3%至4%的收益率，空置率极低。外国资本在日本房地产交易中的占比已从五年前的约21%升至约27%。与电子商务相关的物流设施占据了大量流入资金，反映出稳定租约和扩张需求的吸引力。
办公楼市场复苏与企业资产出售
东京顶级办公楼市场正在复苏。到2024年末，东京五个中心区的甲级办公楼空置率徘徊在3.4%左右，东京站和品川等主要交通枢纽周边的需求超过新增供应。优质办公空间平均租金达到每平方米每月约32,400日元，较上年同期上涨近5%。租户正集中迁入具备绿色资质和智能系统的新楼，而外围地区的老旧楼宇则面临翻新、降租或重新规划楼层以适应灵活使用的压力。
混合办公改变了需求形态，却没有令需求消失。一些企业缩减了总部面积，并投资建设卫星办公室和数字会议空间；但许多企业仍在交通便利的地段租下楼层，以吸引员工返岗并为面向客户的团队提供据点。这支撑了高端楼宇的需求，也拉大了它们与次级物业之间的差距。
另一项推动因素是企业资产持续出售。大型日本企业一直在剥离非核心持有资产，释放出全球基金竞相购买的大型物业。汽车制造商和啤酒企业等知名公司的资产出售，为市场增添了备受追捧的办公楼和综合用途物业。在西方市场交易趋于平静之际，这一趋势带来了更充足的机构级交易机会。
资本流向何处
多户住宅是这轮投资热潮的核心。2024年，外国投资者对日本住宅资产的投资额增长约18%，达到约7400亿日元。东京中心城区的出租住宅楼入住率通常处于九成中段，热门单身公寓的挂牌租金平均约为每月15万日元，面积通常为25至40平方米。新一批资产管理公司正募集资金，以扩大在这一领域的投资规模。例如，一只基金近期收购了位于中心区、约有700套住宅的五处公寓物业，并计划在全球合作伙伴的支持下继续收购。
工业和物流房地产同样具有吸引力。据部分统计，近年来约40%的外国资金流入仓库及相关设施，这反映出日本电子商务普及率较高，以及主要城市附近对现代化配送枢纽的需求。黑石、GIC和ESR等投资者已向这些资产投入大量资金。随着入境旅游复苏，酒店也重新受到青睐，尤其是在东京、大阪和度假区。
机构投资兴趣不断累积。摩根士丹利房地产投资部完成募集一只规模约为1310亿日元的日本专项基金，超过最初目标，并已将资金投向住宅楼。一笔创纪录交易中，一名外国买家同意以约26亿美元收购东京纪尾井町花园露台。另一家全球企业与地区运营商合作，计划在日本各地开发三千多套出租住宅。包括募集资金超过50亿美元的投资工具在内，多项大型亚洲投资策略正将日本列为重点。部分资产管理公司预计，公司治理改革长期可能推动价值高达3万亿美元的非核心资产出售，扩大可投资交易范围。
豪宅市场与中心区升温
涨幅最大的区域集中在东京中心地带。自2021年以来，东京23区公寓价格上涨约64%，远超整个大都市圈的涨幅。2024年，东京核心区新建公寓均价超过约1.12亿日元。2025年3月，大东京地区均价一度升至约1.049亿日元，随后因当月成交房源结构变化而在次月回落。二手公寓价格也在上涨，2025年4月均价约为4450万日元，同比涨幅超过28%。
再开发区域领涨。地价调查显示，中野区和杉并区等地涨幅达到两位数，涩谷樱花舞台地区的涨幅约为33%。随着跨国公司高管和富裕的第二居所买家重返东京，豪宅需求激增。在代官山等街区，面积超过200平方米的大型高层公寓十分稀缺，售价达到七位数美元已不再罕见。
租金走势与销售热潮相呼应。去年年底，东京23区中端住宅挂牌租金上涨约6%，而交通便利楼宇的入住率接近97%。2024年，东京中心区新建公寓供应异常有限。尽管开发商计划推出更多项目，待开发项目储备仍落后于需求。许多私人买家正把目光投向港区、千代田区和中央区构成的“黄金三角区”之外，转而关注江东区、墨田区、中野区和目黑区等新兴热点。
外国买家购房的法律门槛较低
日本对非居民的房地产规定较为简单。外国公民无需取得日本国籍、签证或特别许可，即可购买住宅、土地和商业楼宇。购房流程与日本本地买家大致相同。看房并提出报价后，买家通常会签订合同并支付定金，待融资敲定、登记手续完成后再办理交割。大部分文书工作由持牌经纪人和司法书士处理。交易通常会在60至90天内完成。
前期费用通常约占购房价的5%至6%，涵盖经纪费、登记费、税费和保险费。大多数税费以政府评估价值为依据，而该价值可能低于市场价格。在贷款方面，银行越来越多地根据外国借款人的收入和偿债能力进行评估，而不再只看抵押品和居留身份。按全球标准衡量，日本贷款利率仍然很低，这对本地居民和跨境买家来说都是投资测算中的关键因素。
可负担性担忧与政策讨论
房价上涨扩大了中心区优质地段的房产价值与当地收入之间的差距。自2021年以来的涨势引发了围绕外国买家作用的政治讨论。一些反对党提出了空置税等措施，以针对投机性购买，或在房价过热地区设置定向购房限制。目前，日本几乎不限制外国人持有住宅物业，与要求审批或向海外买家征收额外税费的市场不同。
关于外国买家实际规模的可靠数据有限，但调查显示，在若干中心区，新建公寓中有时有20%至40%售予非居民业主。日本本地投资者也十分活跃，大量本地流动资金仍在流入城市房地产。即使日本全国人口下降，东京人口仍在增长，使需求集中于首都。政策制定者面临两难：既要保持东京对投资者的吸引力，也要应对居民的住房可负担性问题。
与此同时，日本约有900万套空置住宅，称为“空屋”（akiya），其中许多位于远离就业机会和公共服务的农村或郊区。国家和地方层面的举措正试图让更多此类房产重新投入使用，但由于老房子可能需要大规模翻修，实际操作往往面临经济上的挑战。东京等城市市场与许多地区城镇的发展轨迹并不相同。
社区争议焦点：短租与旅游
旅游业推高了部分地区的热度。今年，浅草雷门一带的地价上涨约29%，目前几乎达到疫情前的两倍。分析人士将涨幅与面向游客的短租房快速增加及海外资金流入联系起来。一些买家以激进价格收购小型楼宇和公寓，将其改作游客短租，押注高入住率，而非当前收入倍数。
短租自2018年起合法化。到2025年5月，全国约有32,000处物业完成登记，其中超过三分之一位于东京23区。包括浅草的台东区，挂牌房源较2019年5月增加约80%。今年2月和3月，日本短租住宿人数约为465,000人次，较上年同期增长近一半，外国游客占入住者的一半以上。在各国游客中，中国游客占比最高。
短租热潮推高了旅游通道沿线的租金，也引发当地居民对噪音和垃圾处理问题的投诉。市政府官员正在考虑有针对性的执法措施和相关规则，在允许房东于旅游旺季满足需求的同时保障夜间安静。依赖短租收入的投资者需要关注市政法规的任何变化。
科技为投资东京房地产开辟新路径
数字金融正在改变日本房地产的投资渠道。一家总部位于东京的企业计划在Oasys区块链上对约7500万美元的中心城区房产进行代币化，发行代表建筑物经济权益的数字代币。该公司更长期的目标是与持牌机构及海外特殊目的载体合作，在符合合规标准的前提下，将价值超过2000亿美元的资产代币化，相当于日本房地产市场的约1%。
负责推动代币化项目的首席执行官关野雄志（Yushi Sekino）表示，目标是通过数字化所有权、简化费用和文书手续，降低非居民买家的实际门槛。
我们正在建设新一代投资基础设施，让日本房地产面向全球投资者开放。
房地产代币化正在全球范围内逐渐发展，而日本成熟且以规则为基础的市场具备更广泛采用这类模式的条件。对于小型投资者，份额化模式有望让他们无需买下整套房产，也能投资东京收益型物业。对于大型机构，代币化渠道能够加快结算并扩大分销范围。这些模式扩张的速度将取决于执行质量和投资者保护水平。
2025年展望：增长延续，投资更趋审慎
房价涨势有望以较温和的速度延续。多项私人预测显示，继去年上涨8%之后，东京房价在2025年将上涨5%至6%。开发商计划增加公寓项目的推出数量，但中心区的供应仍不太可能满足需求。随着人口持续向城市迁移、国际企业招聘支撑高端市场，住宅入住率应会继续保持紧张。办公楼方面，靠近交通枢纽的高品质大楼应能延续租赁势头，而老旧楼宇可能需要升级或重新定位才能保持竞争力。
建筑趋势预示未来供应可能偏紧。2024年获批的新屋开工量下降约1%，2025年1月又下降4.6%，说明新增项目储备或许无法充分满足不断增长的需求。这可能进一步推高房价和租金，尤其是在东京中心城区。与此同时，物流开发商继续在东京和横滨周边的主要通道增加设施容量，以满足电子商务增长带来的需求。
风险依然存在。日本国内利率若加速上升，即使与全球相比仍处低位，也会缩小外国投资者看重的收益率差距。日元走强则会削弱汇率带来的助力。更严格的短租规定可能改变部分资产的现金流。政策制定者也可能重新考虑影响特定地区外国人持有房产的措施。目前，流动性、稳定性和租金增长仍支撑着对东京房地产的投资需求。
要点
- 2025年上半年，日本主要城市地价上涨，外国投资大量涌入、低利率和日元走弱是重要支撑因素。
- 上半年外国投资者投入约1.14万亿日元，东京交易额约为132亿美元。
- 收益率差距、允许外国人购买永久产权房产的开放法律环境，以及稳定的租赁需求，正吸引资本流入东京。
- 甲级办公楼空置率约为3.4%，优质办公楼租金上涨，老旧楼宇则面临翻新压力。
- 多户住宅和物流物业是资金流入的主要领域，大型基金设立新的日本投资工具并完成创纪录交易。
- 中心区涨幅最大，2024年东京核心区新建公寓均价约为1.12亿日元，房价仍在上行。
- 随着优质地区的住房可负担性恶化，政策讨论日益升温；短租则加剧了旅游区的社区矛盾。
- 代币化项目开始出现，通过符合规定的数字架构为海外投资者开辟投资渠道。
- 预测显示2025年房价将上涨5%至6%；紧张的入住率和有限的新供应将继续支撑市场。
- 主要风险包括利率上升、汇率波动，以及可能影响短租或特定买家群体的规则变化。
