法案为何变得迫在眉睫
马来西亚城市面貌正在迅速老化。数以千计的低层步行公寓和20世纪中叶建成的公寓楼，建于20世纪60至70年代，如今面临结构老化、电线陈旧、电梯故障和居住空间狭窄等问题。地方议会收到的投诉越来越多，资源却十分有限。根据现行规定，即使绝大多数业主希望推进重建，只要有一名业主拒绝同意，就可能让项目停摆。如今处于全国激烈辩论核心的《城市更新法案》，正是政府针对这一僵局提出的解决方案。
目录
房屋及地方政府部长倪可敏将这项立法定位为一项关乎居住在破败建筑内居民安全与尊严的议题。他以长期遭忽视的住宅区和停滞的项目为例，指出现行做法已行不通：有些地块荒废多年，业主之间仍争执不休。各州已确定了一批可更新区域。过去十年，各州政府共将534个区域列入宪报，其中包括吉隆坡的139个，以及吉打、霹雳和雪兰莪等州的数十个区域。政治因素令情况更加复杂：一些早前批准更新地点的州，如今却反对这项旨在建立全国管理框架的联邦法案。
在近期的说明会上，倪可敏将城市更新描述为翻新、再生与重建的结合。他表示，这不是简单的拆除重建，而是一系列可用于升级楼宇、改善公共空间、增添配套设施，并在必要时重建不安全建筑的工具。他认为，如果没有法律来统筹这些步骤，老旧公寓将继续恶化，居民尤其是低收入家庭也会继续困在不达标的居住环境中。
在介绍这项计划时，部长强调，政策的目的是改善生活，而非迫使居民搬迁。
房屋及地方政府部长倪可敏说：“城市更新旨在让这些社区重获生机，提升生活质量，确保住房安全，并建设可持续发展的社区。”
问题的规模
官员表示，积压问题规模庞大。像雪兰莪州士拉央的Desa Bakti公寓楼，楼龄仅三十年，已经严重失修。吉隆坡的Desa Kuda Lari地区等一些地点，因一名业主拒绝同意，已荒废八年。根据现行法律，通常需要获得100%的同意；但如果业主无法联系，或纠纷迟迟得不到解决，实践中往往难以实现。法案支持者认为，明确、公平的同意规则可以让许多项目摆脱僵局。
拟议法律将如何运作
法案草案制定了全国统一流程，用于确定更新区域、取得业主同意、委任合格开发商并跟踪项目进度。草案将设立州执行委员会和联邦执行委员会，负责监督项目、认证开发商、制定激励措施并保障业主权益。更新项目可由州或联邦机构发起，也可由业主一致决议启动。某一区域一经正式划定为更新区，工程须在24个月内开工；如有需要，可再延长24个月。
适用范围与排除项目
该法适用于马来西亚半岛以及吉隆坡、布城和纳闽联邦直辖区。《2005年国家遗产法》涵盖的保护区不在适用范围内。政府还表示，马来保留地、习俗土地和遗产地不会纳入该法案下的更新计划。
更新类型
草案列出三种方式。城市活化包括升级现有建筑及周边环境，例如更换电梯、重新粉刷、修缮屋顶、改善景观和增设社区设施。城市再生针对遭忽视或管理不善的建筑及公共区域，旨在恢复其功能并提升安全性。城市重建是影响最大的一种方式，适用于建筑已不再安全或维修在财务上不可行、因而需要整栋重建的情况。
同意门槛与监督
早期草案根据建筑楼龄和状况设定不同的同意门槛；对于不安全或遭废弃的建筑，门槛最低可降至51%。在立法者和公民社会强烈反馈后，政府承诺对所有项目采用统一且更高的规则：取得80%的业主同意。政府还计划修订一项条款，要求规划时考虑人口结构数据，以避免社区构成突然改变。政府表示，这种平衡既要尊重少数业主，也要避免单个业主无限期阻碍项目推进。
流程包括提交报告、征询利益相关方意见，并在获批后由州政府将更新区域列入宪报。联邦和州执行委员会将监督合规情况。开发商必须符合资本实力和业绩记录要求。若控股公司掌握子公司的管理权，则可能须为子公司的违规行为负责。在某些升级改造项目中，如果业主未采取行动，地方政府可发出通知并追讨费用。草案也提出通过调解协助解决纠纷。
法案承诺为居民提供什么
政府机构提出了一系列保障措施，希望打消业主对被迫搬迁或遭遇不公平条件的担忧。核心承诺是，原居民若希望搬回，将可继续留在原地；与此同时，政策通常被称为“一换一”安置住房。给予同意的居民可用旧房换取一套新住房，无须支付费用，即使新房面积更大、价值更高也不例外。施工期间，居民将获安排临时住房或租金补助。项目将分阶段实施，而不是一次性清空全部区域，以减少干扰。
官员强调，公共住宅区的安置住房将达到最低标准。例如，一套面积500平方英尺、设有一间卧室和一间浴室的公寓，将换成至少750平方英尺、设有三间卧室和两间浴室的住房。租赁地契是否延长，仍由州政府决定。永久产权土地仍保持永久产权。法案不会凌驾于州或地方政府的权限之上，部长的职责定位为治理与协调，而非直接控制。
联邦规划部门PLANMalaysia强调了这项方案的核心补偿原则。
PLANMalaysia总监拿督阿里亚斯·拉梅利博士说，居民“将获分配一套新房以换取旧房，无须支付费用，即使新房价值远高于原有住房也一样”。
法案还规定，参与更新的业主或占用者所获待遇不得低于现状；业主可以选择留在原址，并有权了解项目进展。州执行委员会将充当调解方，避免小业主不得不独自与大型开发商谈判。
最尖锐的批评：同意门槛、权利与谁有发言权
法律团体和公民社会认为，现行文本及其权力行使方式存在严重风险。马来西亚律师公会承认，城市更新是正当的国家目标，但认为即使采用80%的规则，草案所列门槛和程序仍可能侵蚀少数业主的产权，并削弱公众对制度的信心。律师公会呼吁，对仍适宜居住的建筑设定更高的同意门槛，由独立机构核实同意结果，并加强对强制征地机制的制衡。
律师公会近期发表声明，表达了对如何取得和监督业主同意，以及开发商与州政府之间权力平衡的担忧。
马来西亚律师公会警告说：“城市更新是正当的国家目标，但不能以牺牲基本权利、居住权保障和公众对法治的信心为代价。”
由退休高级公务员组成的团体G25立场更为强硬，呼吁将门槛提高到接近一致同意的水平，例如对没有安全隐患的在住建筑，要求95%的业主同意。该团体认为，产权处于宪法核心地位，不应仅凭超级多数同意就予以剥夺。
针对政府将同意门槛统一设为80%的举措，G25表示，这项调整仍让少数业主面临风险。
G25认为“80%太低”，并警告称，这会开创“通过人为制造同意，实质上侵占私人财产的危险先例”。
其他专家质疑法案是否过于偏袒开发商。城市设计学者和社区团体警告，即使纸面上的补偿公平，如果维护费和房产税涨到原居民无力承担，实践中仍可能导致士绅化。他们要求保障原居民享有优先回迁权、获得搬迁费用补助，并为更新后面临更高开支的业主提供补救途径。
强制征地、同意核实与州政府的角色
批评者关注的是，在取得同意后会发生什么。根据《1960年土地征用法》，州政府可以为公共用途征用土地。更新法案草案规定，一旦某个区域获划定且达到同意门槛，就可启用这些机制。马来西亚律师公会认为，强制征地应限于范围狭窄、性质明确的特殊情况，例如业主无法联系或涉及已故业主遗产的情形，而不应针对仅仅表示反对的业主。律师公会还希望所有业主，包括未参与项目的业主，都能获得更新项目的利益，而非只有同意者受益。
另一个争议点是谁负责收集和核实同意。律师公会表示，修订后的文本似乎将取得业主同意的责任交给获批开发商，而州执行委员会的直接参与有限。官员表示，根据该法制定的细则可能会进一步明确这一流程，但制定规章的权力掌握在部长手中。公民社会团体希望州政府直接参与确认业主同意，并委任独立机构负责调解，赋予其审查纠纷和程序缺陷的权力。
早期草案中的程序细节也令居民担忧。对于紧急更换电梯或进行安全维修等活化工程，地方政府可发出通知；在某些情况下，如果业主在规定期限内未回应，沉默可能被视为同意，之后还可能追讨费用。社区团体担心，如果这类条款范围过宽，可能绕过有实质意义的协商。政府则反驳说，目的是排除紧急隐患、保障居民安全，而不是规避业主权利。
士绅化风险、成本与长期可负担性
除了法律程序，公众最担心的是，谁能负担得起在升级后的社区生活。卡赞纳研究院的分析警告，如果缺乏有力保障，城市更新可能演变为过度开发。经济适用的步行公寓可能被高端公寓取代，导致维护费和房产税上涨。即使获提供一套无需购买的新住房，长期居住在当地的居民仍可能难以承担更高的月度开支。
研究团体也质疑以固定30年作为拆除基准是否合理。许多建筑只要维护得当，使用寿命可以远超这一年限。基准年限过短，可能鼓励开发商建造使用寿命较短的建筑，而业主仍背负房贷。卡赞纳研究院呼吁，在可行的情况下优先维护，并进行透明评估，确保只有在维修不再可行时才拆除建筑。该机构还指出，解决项目烂尾问题需要改革住房交付机制并追究开发商责任，因为问题往往源于“先售后建”模式缺乏有力保障。
法案支持者表示，可通过设计管控、分区规则和明确的可负担性目标来解决这些担忧。他们指出，分阶段重建、完善公共配套、改善无障碍设施和推行包容性规划，都有助于维持社区完整。批评者则回应，这些保护措施必须写入法律，由独立机构监督，并辅以具有约束力的可负担性承诺和优先回迁权。
政治、抗议与已作出的修改
公众辩论已促使提案部分内容调整。一项关键变化是改用统一的80%同意规则，取代早先分级设定门槛的做法。政府还表示，将要求规划时考虑人口结构数据，以避免当地社区构成突然改变。基础设施、交通与通讯国会特别遴选委员会推动了这两项调整，部长也将这些修改归功于利益相关方的反馈。
反对党和基层团体仍持谨慎态度。伊斯兰党青年团表示计划举行抗议，反映出更广泛的担忧：法案可能让开发商获得更大权力，并削弱少数群体的权利。政治立场上的矛盾也不少。一些由反对党领导、此前已将数十个更新地点列入宪报的州，如今却在国会批评法案，认为联邦框架给予委员会和受委任开发商过多裁量权。倪可敏反驳称，法案并非要实行自上而下的控制。他表示，项目将由州和联邦执行机构协调，而非由私人机构强行推进；居民希望留下的，也会继续留在原地。
近期的说明会强调，法案不会凌驾于州政府权限之上，并将与地方规划法律相辅相成。如果下次会议上国会下议院通过修订后的文本，且上议院也予以批准，官员表示法律最快可能于2026年初刊宪生效。实际操作中，每个项目仍须获得州级批准；法律也将规定时间表，确保列入更新计划的区域不会多年闲置。
仍需明确的保障措施
目前的争论焦点是保障措施是否足够有力。公民社会团体和马来西亚律师公会要求独立核实业主同意、加强回迁权、涵盖搬迁和扰民成本，并举行公开透明的听证会。他们希望租户和非正式占用者也被视为利益相关方，在协商中拥有发言权，而非只有持有地契的业主才有资格参与。他们还主张设立具有实际权力而非仅负责协调的仲裁庭或独立调解机构，并向受影响社区提供法律援助。
政府声明指出，草案中已列出若干保障措施，包括确保所提供的利益不低于更新前的现状；成立由规划师、律师、社会学家和项目经理组成的调解委员会；以及设立城市更新基金提供融资支持。由州务大臣或州行政议会议员主持的州执行机构将负责牵头谈判，联邦执行机构则负责监督并提供激励措施。这些措施旨在让公共机构介入业主与开发商之间，避免居民独自谈判。
核心分歧在于，这些保障措施在实践中究竟能发挥多大作用。部长表示，法律通过设定较高的同意门槛，并规定除非居民另有选择，否则他们可继续留在原地，从而确立对产权的尊重。律师公会及其他团体则认为，如果不提高门槛、不严格限制强制征地并引入独立监督，少数业主和弱势租户仍可能被迫让步。能否弥合这一分歧，将决定公众对更新计划的信任。
要点速览
- 政府提议建立全国性框架，通过城市活化、再生和重建推进城市更新，并由州和联邦执行委员会监督。
- 在收到反馈后，政府计划对所有项目采用统一的80%同意规则，取代此前分级设定的门槛。规划时将考虑人口结构数据，以避免社区构成突然变化。
- 官员承诺，为同意参与的居民提供“一换一”安置住房，住房面积更大、条件更好；施工期间提供临时安置或租金援助，并分阶段交付以减少干扰。
- 过去数年，各州已将534个地点列入宪报，作为更新候选区域，其中吉隆坡有139个，其他州也有数十个。
- 法律团体要求提高同意门槛、独立核实业主同意、严格限制依据《1960年土地征用法》强制征地，并在法律上承认租户和非正式占用者的权益。
- 分析人士警告士绅化风险、维护费和税费上涨，并呼吁在可行的情况下优先维护，避免不必要的拆除。
- 法案适用于马来西亚半岛和联邦直辖区，不包括《国家遗产法》涵盖的保护区，也不涉及马来保留地、习俗土地或遗产地。
- 辩论将在下一次国会会议上继续；若法案获两院通过，法律可能于2026年初生效。
