韩国大幅收紧外国人购房限制：有哪些变化？
韩国采取重大举措，遏制房价飙升，在首尔首都圈对外国人购房实施严格的新限制。自2025年8月26日起，外国人在首尔、京畿道及仁川部分地区购房，必须事先获得政府批准，并在四个月内迁入，且至少居住两年。这项政策最初设定为期一年，是韩国政府迄今为止为遏制投机性购房、稳定首都圈房价而采取的最全面举措。
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这些措施出台之际，公众对房价飞涨的不满日益加剧。房价已成为政治争议焦点，也令许多韩国民众感到经济压力。政府此举既反映了国内压力，也体现出全球范围内各国收紧外国房地产投资规定的大趋势。
韩国为何此时采取行动？
过去三年，首尔都市圈外国人住房交易量年均增长26%，从2022年的4,568笔升至2024年的7,296笔。中国公民占这些购房交易的73%，美国公民占14%。大多数交易集中在京畿道（62%）和仁川（20%）；首尔最受青睐城区的豪宅则屡创价格纪录。
政府担忧的不只是外国人购房数量，还包括这样一种看法：海外投资者可以通过在本国融资，绕过韩国严格的抵押贷款规定。这引发了针对“逆向歧视”的指责：当地买家面临更严格的贷款额度限制，多套房持有者还要缴纳更高税费。
第一副国土交通部长李相卿解释了采取这项措施的理由：“我们将从源头阻止扭曲住房市场的外国人行为，努力稳定房价，从而增进韩国国民的住房福祉。”
官员还援引了投机活动的证据，包括外国人现金购买高端公寓，或以未成年人名义购房等案例。政府出台新规，旨在堵住漏洞，确保外国买家购房是为了实际居住，而非投资或投机。
新限制如何实施
根据新政策，任何希望在指定区域购买住宅房产的外国个人、企业或政府机构，都必须：
- 购房前取得地方政府批准
- 获批后四个月内迁入房屋
- 购房后至少在房屋内居住两年
规定适用于所有类型的住宅，包括公寓、独栋住宅以及面积超过六平方米的多户住宅。写字楼式公寓（officetel，常兼作住宅和商业用途的单间式建筑）等商业房产不在限制范围内。赠与、继承和法院拍卖也不受新规限制。
外国买家必须在购房后30天内提交详细的资金计划，包括资金来源、涉及的海外金融机构名称，以及在韩国持有的签证类型。有关部门将审查这些文件，以防止利用海外信贷投机性购房。可疑案例可能会被移交给韩国金融情报院，该机构可与外国税务机关共享信息。
违规者可能被反复处以最高相当于房产价值10%的罚款，部分情况下购房合同还会被撤销。政府承诺严格执法，要求地方政府在发现违规行为后三个月内采取法律行动。
适用地区与豁免情形
许可区涵盖首尔全境、京畿道23个市郡（外国人购房极少的地区除外），以及仁川7个区。杨州市、利川市、涟川郡和仁川部分区等地方不在范围内，原因是外国人交易量较低。
这项政策最初设定为期一年，但官员表示，是否延长将视市场情况而定。政府也不排除根据需要扩大或调整限制范围。
市场影响：投机、房价与政治压力
韩国房地产市场持续火热，公寓价格已连续29周上涨，首尔整体房价在过去五年上涨逾80%。低利率、贷款易得以及国内外投机投资激增，共同推动了这轮房市热潮。
2025年6月上任的总统李在明，将降低生活成本列为竞选承诺的核心内容。然而，房价持续上涨已成为政治负担，尤其是2025年第二季度家庭债务增加24.6万亿韩元（227亿美元），创2021年以来最大单季增幅。韩国央行尽管面临经济逆风，仍不愿进一步降息，反映出其担心此举会进一步刺激住房需求。
在许多韩国民众看来，外国买家推高房价的印象加剧了不公平感。社论和政策讨论聚焦于如何让本地与外国买家“处于公平竞争环境”，一些议员呼吁采取更严格措施，或提高非居民购房者的税负。
韩国建设政策研究院研究员李恩亨评论道：“新规只通过居住证明来筛除投机需求，但在贷款可得性方面，仍未能让韩国人与外国人处于公平竞争环境。”
外国人持有的房产仍只占韩国2,000万套住房的约0.5%，但购房集中在需求旺盛地区，加上一些交易备受关注，公众的担忧因此被放大。
外国买家来自哪里？
政府数据显示，截至2024年底，中国公民在韩国持有56,301套房产，超过其他任何国籍；其次是美国公民（22,031套）、加拿大公民（6,315套）和台湾居民（3,360套）。大多数外国房主（约93%）只持有一套房产，但少数人持有多套，一些人认为这可能反映了投资行为。
许多外国买家是长期居民，或是在韩国主要产业工作的外籍人士。不过，政府尤其担心非居民投资者购房以获取租金收入或资本收益，并常常利用海外融资绕过当地贷款限制。
对比韩国政策与全球趋势
韩国并非唯一一个收紧外国人房产所有权规定的国家。近年来，澳大利亚、加拿大和新西兰等国以住房可负担性和市场稳定为由，出台或延长了外国人购买住宅的禁令。
- 澳大利亚：自2025年4月起，禁止外国人在两年内购买现有住房。
- 加拿大：2023年1月实施为期两年的外国人购买住宅禁令，之后又予以延长。
- 中国：外国人只能取得土地使用权（不能完全拥有房产），且购房前须至少居住一年。
在美国，这一议题已成为联邦和州层面的热点话题。至少22个州已通过法律，限制外国人持有农地或敏感土地；部分措施明确针对来自中国、俄罗斯、伊朗和朝鲜的买家。佛罗里达州2023年通过的法律禁止非永久居民的中国公民持有房产，由此引发法律挑战和全国性辩论。
百人会等倡议组织担心，这类法律可能会为排外言论背书，并对有色人种造成不成比例的影响，因为多数被针对国家的人口以非白人为主。然而，支持者认为，这些措施对于维护国家安全、确保当地居民公平获得住房至关重要。
新规对外国居民和外籍人士有何影响？
对于生活和工作在韩国的美国人及其他外国人来说，新规让本已复杂的房地产市场又多了一层难度。持有适当签证的长期居民，例如F-5-1一般永久居留签证或F-5-2配偶永久居留签证，仍可购房，但须满足居住要求。非居民投资者，以及希望购房获取租金收入或进行投机的人，将更难进入市场。
外国买家还必须应对韩国的税制，其中包括累进所得税、强制性健康保险缴费，以及海外资产申报要求。以美国公民为例，他们必须每年向美国国税局（IRS）申报纳税，并可能符合“外国劳动所得免税额”或“外国税收抵免”的申请条件，以避免双重征税。
对许多外籍人士来说，首尔的生活成本仍然很高，市中心一居室公寓的月租金为800至1,200美元。大额住房押金（全租，jeonse）很常见，进口商品也可能价格不菲。不过，韩国公共交通系统高效，医疗服务现代且便捷。
争议与批评：公平性、有效性及意外后果
新限制在政策制定者、经济学家和公众之间引发了争论。支持者认为，这些措施有必要遏制投机、稳定房价并回应公平性问题。批评者则质疑，这些规定能否切实改善整体住房可负担性，还是只会把投机活动转移到市场的其他领域。
西江大学房地产学教授权大中指出：“外国人从海外银行贷款，在韩国购房，扭曲了当地房地产市场。”
还有人指出，绝大多数外国买家都是长期居民或外籍人士，而非投机者。他们认为，聚焦外国人持有房产可能会转移人们对韩国住房市场深层结构性问题的注意力，例如供应有限、分区限制，以及经济活动过度集中在首尔等问题。
法律专家还对按国籍针对买家的做法是否符合宪法提出担忧，并援引互惠原则以及违反国际协定的风险。截至目前，韩国大多数措施侧重于居住和使用要求，而非依据公民身份实施全面禁令。
执法也是一个问题。尽管政府承诺严格监管并惩罚违规者，但要追踪是否遵规，尤其是针对非居民业主，可能颇具挑战。一些分析人士警告，限制过严可能会打击外国投资，或造成意料之外的漏洞。
接下来会怎样？
政府表示，将密切关注新规的影响，并视情况作出调整。如果这些措施成功为楼市降温并减少投机活动，可能会延长或扩大实施范围。如果效果不佳，政策制定者可能考虑采取其他措施，例如对非居民业主加征更高税费，或进一步限制海外融资。
与此同时，围绕外国人持有房产的争论可能会在韩国乃至全球持续下去。住房可负担性仍是许多国家亟待解决的问题，各国政府将面临艰难抉择：如何在对外国投资保持开放与保护当地居民、确保市场稳定之间取得平衡。
要点总结
- 韩国已对外国人在首尔、京畿道和仁川购房实施严格的新限制，政策于2025年8月26日生效。
- 外国买家必须事先获得批准，在四个月内迁入，并至少在房产内居住两年。
- 这项政策旨在遏制投机、稳定房价并回应公平性问题；在外国人交易量激增之际，中国和美国公民尤受关注。
- 其他国家也在采取类似限制，反映出全球收紧外国房地产投资管控的趋势。
- 新规在有效性、公平性及潜在意外后果方面引发争论，政府将持续监测并可能在未来作出调整。
