HDB转售房价连续第三季度下跌，成交量大增，百万新元成交创纪录

7,645套组屋售出，房价小幅下跌

新加坡建屋发展局（HDB）转售价格指数在2026年第三季度降至202.5，下跌0.1%；与此同时，成交量大增19.5%，达到7,645套。另有596套组屋以至少100万新元的价格售出，创下季度纪录。这显示，即使整体市场房价趋缓，高价住宅仍能吸引买家。

10月23日公布的数据凸显了公共住房与私人住房市场走势的差异。HDB转售房价连续第三个季度下跌，而私人住宅价格上涨1.4%，为近两年来最快的季度涨幅。私人住宅租金也上涨1.3%，涨幅为三年多来最大。

HDB销售反弹发生在7月28日取消一项规定之后。按原规定，私人房产现任或前任业主出售房产后，须等待15个月，才能在不领取补贴的情况下购买转售组屋。HDB表示，规定调整后，尚未观察到这类买家的购房量或房价出现显著增长。

本季度交易活动增加，但公共住房整体价格并未普遍上涨。想购买大户型或特定市镇组屋的买家，在高价市场仍面临激烈竞争。与此同时，私人住宅买家和租户面对价格上涨，尽管房屋易手数量有所减少。

HDB和市区重建局（URA）均提醒家庭，在经济形势以及全球和本地利率存在不确定性的情况下，购房和申请房贷应保持谨慎。

房价小幅下跌，销售强劲回升

HDB转售房价在第一季度下跌0.1%，为近七年来首次下跌；第二季度又下跌0.3%。最新的0.1%跌幅意味着房价持续走软，但跌势有所放缓。

HDB早前公布的第三季度初步估算（附录A1和A2列有指数数据）显示，转售价格指数为202.4，较第二季度下跌0.2%。截至9月29日，转售交易量为7,528套，比2025年同期的7,157套高出5.2%。这些初步数据早于10月23日公布的正式数据。

交易量则呈现相反走势。第三季度成交7,645套，比上一季度的6,396套多1,249套；也比2025年同期的7,221套高出5.9%。

新加坡房地产经纪商协会（SRI）研究与数据分析主管Mohan Sandrasegeran表示，这是自2024年第三季度以来最高的季度转售成交量。他说，随着房价进入较温和的调整阶段，市场需求仍相对稳健。

Sandrasegeran表示，只要组屋的价格和条件符合买家需求，买家仍会入市：

这可能表明，只要组屋定价合理，且其条件符合买家的住房需求和财务考量，买家仍积极参与转售市场。

这些数据说明，成交量和房价需要结合起来看。成交量增加，意味着有更多家庭找到愿意且有能力购买的住房。追踪整体市场变化的价格指数则显示，交易活动增加的同时，房价略有下跌。

前私人住宅业主有哪些变化？

政府于2022年9月30日推出这项等待期，作为一项临时措施，以调节住房需求，并优先保障首次购房者购买公共住房的机会。规定取消前，年满55岁的买家购买四房式或更小户型的转售组屋时，可获豁免。

HDB在初步数据公告中表示，“针对私人住宅房产业主及前业主购买非补贴HDB转售组屋的15个月等待期已于2026年7月28日取消”。公告所指的对象是私人住宅房产业主及前业主。HDB表示，取消等待期是因为HDB转售市场房价连续几个季度趋于平稳，而且未来几年预计会有更多新组屋在达到最低居住年限后进入转售市场。

国家发展部长徐芳达表示，市场状况改善、HDB转售房价走势更加温和，是放宽规定的依据。主要进展如下：

• 2022年9月30日：私人房产业主及前业主购买非补贴HDB转售组屋须等待15个月。
• 2026年第一季度：HDB转售房价近七年来首次季度下跌。
• 2026年7月28日：政府取消等待期。
• 2026年8月：预购组屋计划的每月家庭收入上限从14,000新元提高至16,000新元。
• 2026年10月23日：HDB公布第三季度数据，并表示未发现前私人房产业主购房量或房价显著增长。

政策调整让受影响的家庭在搬入公共住房的时间安排上拥有更大自由。HDB的评估针对这一特定群体，而成交量增长19.5%涵盖所有转售买家。

大户型组屋交易量增加

第三季度五房式组屋销量增长26.7%，达到1,867套。公寓式组屋交易量增幅更大，增长41.6%，达到545套。两类组屋合计成交2,412套，约占HDB转售总成交量的31.5%。

Huttons Asia数据分析高级总监李思德（Lee Sze Teck）表示，前私人住宅业主可能推动了大户型组屋购房量上升。此前，年满55岁的买家仅在购买四房式或更小户型时可获豁免，因此取消等待期对寻求更大居住空间的人尤其重要。

李思德谈到大户型组屋的合计成交量时说：

这是自2022年第三季度以来，五房式及更大户型组屋的最高成交量。

一些市镇和户型的房价仍高于100万新元。实龙岗的公寓式组屋转售价中位数为113万新元；女皇镇四房式组屋的中位数为106.5万新元，高于上一季度的103.5万新元。

中位数是将交易价格从低到高排列后位于中间的价格，有助于描述特定类别房屋的典型成交价。这些市镇数据反映了购买特定房屋的成本，同时，全国房价指数则略有下跌。

百万新元成交量创纪录

ERA对公开交易数据的分析显示，第三季度共有596套HDB转售组屋成交价至少为100万新元，较上一季度的490套增加21.6%。这类交易约占所有转售成交量的7.8%。

ERA新加坡首席执行官林东荣（Eugene Lim）谈到这一市场细分板块的规模时说：

尽管百万新元成交数量不断增加，但这一市场板块仍属小众。

2026年前九个月，百万新元成交量达到1,497套，已比2024年全年估计的1,035套高出约45%。当年，百万新元组屋成交量扩大，约占转售市场交易的3.7%。最新季度占比为7.8%，超过此前全年占比的两倍。

林东荣表示，约一半的百万新元成交涉及屋龄不超过15年的组屋。有26套组屋以至少150万新元售出，均为五房式或公寓式组屋，分布于碧山、红山、金文泰、加冷/黄埔、女皇镇、大巴窑和中央地区。

因此，本季度出现了两个同时发生的趋势：整体转售价格指数小幅下跌，而高价交易数量增加。大多数买家的成交价仍低于100万新元，但个别房屋仍能以显著溢价成交。

新盘推出放缓，私人住宅价格上涨

第三季度私人住宅价格上涨1.4%，高于第二季度的0.5%。URA公布的最终数据与初步估算一致。Realion（OrangeTee & ETC）集团首席研究员兼策略师Christine Sun表示，这是自2024年第四季度上涨2.3%以来最快的季度涨幅。

有地住宅价格上涨2.9%，此前一季度涨幅为2.5%。公寓和共管公寓价格上涨1%，扭转了此前0.1%的跌幅。按地区划分，郊区价格上涨2.3%，核心中央区上涨0.3%，城市边缘区则持平。

ERA新加坡首席执行官朱裕伦（Marcus Chu）表示，有地住宅和郊区公寓支撑了价格上涨：

这表明，即使整体房屋成交量减少，部分房屋类型和地区的需求依然强劲。

私人住宅总成交量下跌16.3%，从6,148套降至5,146套。开发商售出1,183套住宅，不包括公寓式共管项目，较此前的2,141套减少44.7%。新推出的单位数量也从1,783套降至1,140套。

Sun表示，部分放缓是因为开发商在农历七月暂停推出新盘。Sandrasegeran也认为，销售走弱主要与新盘推出日程较为清淡有关。私人住宅转售交易量几乎持平，为3,801套，略低于此前的3,813套，占私人住宅销售的73.9%。

URA表示，2026年前三季度私人住宅价格平均每季度上涨0.9%，与2025年同期的涨幅相近。

郊区租户面对最大租金涨幅

第三季度私人住宅租金上涨1.3%，高于上一季度的0.7%。公寓和共管公寓租金上涨1.2%，有地住宅租金则上涨2.1%。

地区差异显著。中央区以外的公寓租金上涨3.1%，城市边缘区上涨1.5%，核心中央区则下跌0.3%。因此，郊区家庭不仅面对公寓市场中最大的房价涨幅，也面对最强劲的租金上涨。

HDB的出租数据则呈现不同的活动趋势。该局批准出租组屋申请9,381宗，较第二季度的10,002宗减少6.2%。但截至季度末，正在出租的HDB组屋数量增加0.9%，从58,855套升至59,378套。

出租审批数量统计的是一个季度内处理的申请，而出租组屋总量统计的是某一日期正在出租的组屋。即使新申请获批数量减少，现有租约仍可继续。HDB数据反映了这两项活动的变化，但没有提供相应的HDB租金数据。

更多房屋进入供应流程

URA表示，第三季度共有3,559套私人住宅竣工，包括公寓式共管项目，高于第二季度的1,212套。这是自2024年第三季度以来最高的单季竣工量。

截至9月底，已获规划批准的44,738套房屋中，仍有20,300套未售出。另有12,508套未售房屋正在等待规划批准。两者合计约32,800套，未来一至两年可能会推出销售。

根据开发商公布的竣工时间，未来几年预计将有约57,200套私人住宅竣工，包括公寓式共管项目。其中，约22,300套预计在2028年前竣工，约34,900套预计在2029年及以后竣工。

政府售地计划也将在2026年下半年提供可兴建4,745套私人住宅的地块。至此，全年确认供应量将达到9,320套，比过去十年年均供应量高出50%以上。

这些数据反映了开发的不同阶段：为未来建设提供的土地、可能推出销售的房屋，以及预计竣工的房屋。对于需要尽快搬家的家庭来说，竣工时间表决定了何时会有更多房屋真正达到入住条件。

11月组屋供应和新盘将影响下一季度

HDB计划在11月于勿洛、芽笼、三巴旺、登加、大巴窑和义顺推出约7,960套预购组屋（BTO）。大巴窑的社区关怀公寓将配备适合年长居民的设施，例如方便轮椅通行的浴室，并提供医疗保健和社区服务。

林东荣表示，BTO计划的每月家庭收入上限提高至16,000新元，可能会促使更多符合资格的买家选择新组屋。他和Sandrasegeran还指出，越来越多现有组屋达到最低居住年限，符合条件的业主届时可以出售。

比较新组屋和转售房屋的买家，也必须考虑新的公共住房条件。根据HDB的Standard、Plus和Prime住房框架，2024年10月起推出的BTO项目分为Standard、Plus或Prime类别。新分类不适用于现有组屋，也不适用于2024年10月销售活动之前推出的组屋；Prime组屋包括该次销售活动之前售出的Prime地段公共住宅。Standard组屋的最低居住年限为五年，Plus和Prime组屋则为十年。这些条件会影响业主最早何时可以出售组屋。

出售或转让从HDB购入的Plus或Prime组屋时，业主必须将转售价的一定比例返还给HDB，作为补贴回收。该比例反映所获额外补贴的程度，并会在项目推出时公布。如果HDB要求估价，补贴回收金额将按估价或转售价中较高者计算。这会影响业主最终能保留多少售房所得。在公开市场购买转售Plus或Prime组屋的买家不适用补贴回收，但仍须遵守十年最低居住年限、不得整套出租以及买家资格限制。Standard组屋不适用补贴回收，且达到最低居住年限后可整套出租。短租期的二房式Flexi组屋和社区关怀公寓不得在公开市场出售，也不得按房间或整套出租。

在私人住宅市场，Sun预计，Lucerne Grand、Thomson Reserve和The Serra等项目计划推出后，第四季度的市场活动将有所回升，总供应量约为2,000套。另有一个提供1,268套房屋的项目预计将于10月底开售。

SRI预计，2026年私人住宅价格将上涨3%至3.5%，开发商销售量为7,000至8,000套，不包括公寓式共管项目。该机构预计，HDB转售房价全年将介于下跌1%至上涨1%之间。ERA预计，若无突发情况，全年HDB转售交易量约为26,000套。

HDB和URA对家庭的建议仍然务实：决定借款金额时，应考虑不确定性。即使房价稳定，利息支出增加或家庭收入变化，也可能使偿还房贷更为困难。

要点

• HDB转售房价在2026年第三季度下跌0.1%，连续第三个季度下跌。
• 转售交易量增长19.5%，达到7,645套，为2024年第三季度以来最高的季度成交量。
• 取消等待期后，HDB未发现前私人房产业主的购房量或房价显著增加。
• 共有596套组屋以至少100万新元售出，创下纪录，约占转售交易的7.8%。
• 私人住宅价格上涨1.4%，租金上涨1.3%，私人住宅总成交量则下跌16.3%。
• 11月计划推出约7,960套BTO组屋，更多私人住宅供应也正逐步进入销售和竣工阶段。