融资计划遇上日益严峻的现金挑战
越南房地产开发商Novaland计划通过发行近8.007亿股新股，筹集近8.007万亿越南盾，所得资金将用于偿还公司及两家子公司的债券。截至2026年6月30日，公司借款总额达72.9万亿越南盾，其中逾期本金超过16.7万亿越南盾。
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公司已将股东转让认购权的截止日期延至2026年11月23日，将登记认购并缴款的截止日期延至11月26日。计划于2026年第四季度至2027年第一季度向债券持有人还款。
一个月内，约5.7亿股NVL股票易手，相当于胡志明市证券交易所上市的逾24亿股股票的近24%。成交活跃之际，股价大幅下跌、间或反弹，与创始家族有关联的股东也提出了方向相反的交易计划。
Novaland的经营数据说明了此次融资的重要性。公司估计，2026年前九个月税后利润超过2.8万亿越南盾，扭转了上年同期的亏损。然而，这九个月公司仅售出218套新房，其中第三季度售出19套；上半年经营现金流则为负约3.6万亿越南盾。
因此，复苏取决于多个环节：项目回款、房屋竣工、协商延长债务期限，以及说服股东注入新资金。拟议中的增发募资额约相当于6月借款总额的11%，这意味着项目收入和其他重组措施仍是公司财务状况的关键。
80.07万亿越南盾将用于何处
Novaland的详细资金分配计划拟拨出5.9533万亿越南盾，用于部分或全额偿还母公司发行的13期债券本金。本金是借入的原始金额，与利息分开计算。这部分还款约占预期募资总额的74%。
另有9163亿越南盾将注入Nova Saigon Royal，用于偿还债券NSRCH2223001的本金。Novaland计划向No Va Thao Dien注资1.1373万亿越南盾，用于偿还债券NTDCH2227001的本金。两家子公司合计获拨2.0536万亿越南盾。
三项分配合计为8.0069万亿越南盾，几乎与预期募资总额完全相当。这意味着此次发行旨在以股东资本替代借款，资金将用于现有债券债务，而非广泛用于建设支出。
母公司的13个债券代码为NVLH2224006、NVLH2123010、NVLH2123014、NVLH2123009、NVLH2123007、NVLH2123011、NVLH2223008、NVLH2123013、NVLH2123003、NVLH2124002、NVLH2123006、NVLH2223007和NVLH2224005。各期实际偿还金额将取决于与债券持有人的安排。
Novaland表示，拨款时间和金额可能随市场状况、融资安排及谈判进展而调整。如果募资额低于计划，公司打算优先偿还母公司的逾期债务，其次是Nova Saigon Royal和No Va Thao Dien的债务。
股东被要求认购什么
发行价为每股10,000越南盾。详细条款规定，符合资格的股东每持有3股，可认购1股新股。例如，持有3,000股的股东可支付1,000万越南盾，额外认购1,000股。
配股让现有股东有机会通过追加投资维持其持股比例。如果本次发行全部认购，未增加持股数量的股东在扩大后的股本中所占比例将会下降。新股不设转让限制。
NVL于10月21日收于每股10,750越南盾，较认购价高出7.5%。在这一价位，认购新股的价格优势较小，因此股价波动会影响股东是否愿意继续投入现金。
此次发行依据国家证券委员会于2026年9月14日签发的431/GCN-UBCK号登记证书进行登记。若全部发行完成，Novaland的注册资本将从近24.021万亿越南盾增至近32.028万亿越南盾。注册资本反映登记的股票面值总额，而公司的市值则随股价变化。
成交活跃，家族相关方交易方向相反
9月30日，NVL成交量超过9,700万股，成交额接近1万亿越南盾。此前该股连续两个交易日触及每日跌停价。前一日，超过6,500万股排队在跌停价卖出，该价格为当日允许的最低价。
9月30日也是除权日，此后买入该股的投资者将不再享有此次发行附带的认购权。之后交易仍然活跃：10月2日成交量达5,130万股，10月9日超过7,300万股。
Diamond Properties登记计划于10月26日至30日通过交易所交易或协议转让买入700万股NVL，并称此举旨在调整投资组合。若交易完成，其持股将从约1.784亿股（占7.423%）增至约1.854亿股（占7.715%）。按每股10,750越南盾计算，收购成本约为752.5亿越南盾。
Diamond Properties此前于10月6日卖出258万股，低于其登记出售的270万股，并称未完成部分的计划有所变化。Novaland董事会主席裴高日军（Bui Cao Nhat Quan）也在Diamond Properties担任管理职务，并个人持有近8,100万股NVL，占3.368%。
日军的母亲、创始人裴青仁（Bui Thanh Nhon）的妻子高氏玉绣（Cao Thi Ngoc Suong），登记计划在同一时间段（10月26日至30日）出售630万股，以满足个人财务需求。若交易完成，她的持股将从超过5,180万股（占2.156%）降至超过4,550万股（占1.894%）。登记的买卖计划仍需通过交易完成后的披露来确认实际持股变化。
债务谈判不止于股票发行
截至6月30日，Novaland约30.5万亿越南盾的借款将在12个月内到期，其中债券约13.2万亿越南盾。这意味着，约42%的借款须在未来一年内偿还。
公司有1.6716万亿越南盾的贷款及债券本金逾期。公司表示，债权人已同意将其中3.244万亿越南盾的还款期限延后，其他债务仍在协商中。Novaland将延迟付款归因于筹措足够资金面临困难。
资产处置也是重组计划的一部分。Novaland提出出售价值约15.617万亿越南盾资产的计划，并表示已售出4项资产，合计价值11.266万亿越南盾，另有5项仍在出售中。已完成出售资产的申报价值约为处置计划目标价值的72%。
2026年上半年经审阅的财务报表指出，Novaland持续经营能力存在重大不确定性。通俗地说，公司能否继续经营，取决于能否缓解重大的融资和还款压力。
10月6日，Novaland驳斥社交媒体上有关其破产或无法运营的说法，称这些说法不准确地描述了公司的法律地位和业务活动。公司采取的应对措施包括继续施工、交付房屋、寻求新资金并与债权人协商。
利润上升，新房销售势头减弱
Novaland估计，第三季度净营收超过5万亿越南盾，同比增长约200%，税后利润超过1.1万亿越南盾。前九个月估计营收超过10万亿越南盾，税后利润超过2.8万亿越南盾；2025年同期则亏损1.82万亿越南盾。
前九个月估计利润约为全年目标（约1.85万亿越南盾）的1.5倍。相比之下，营收仅略高于全年目标（约22.7万亿越南盾）的44%。Novaland的利润已超过目标，但营收仍远低于计划。
第三季度新房销售放缓。累计售出套数从5月底的152套升至6月底的199套，意味着6月单月新增47套。7月新增7套，8月和9月则各新增6套，九个月累计达到218套。
第三季度新售出的19套不到6月47套的一半。与此同时，此前售出的房屋仍在陆续竣工交付，这有助于解释为何当前销售活动与已报告营收的变化速度可能不同。
房地产开发商可能在满足合同和交付条件后确认营收，但客户付款与建设支出各有其时间安排。Novaland上半年经营现金流为负约3.6万亿越南盾，说明这一时期经营活动的现金流出超过流入。偿还债券需要现金，因此回款与会计利润同样重要。
交房进度接近年度目标的一半
Novaland表示，截至9月30日已交付1,318套住房，2026年目标为2,651套，完成计划的49.7%。第三季度交付977套；若要达到年度目标，最后一个季度还需交付1,333套。
截至9月底，Victoria Village已交付逾920套公寓，是公司交付工作的主要项目之一。Novaland还在旗下项目中办理了1,387份房屋产权证，其中357份在第三季度新增。
这些产权证在越南通常被称为“粉红本”，正式记录土地使用权以及土地上房屋或其他财产的所有权。对买家而言，收到竣工房屋与取得产权文件是两个不同的实际环节。
Novaland的年度产权证目标涵盖胡志明市的4,347处物业，而已报告的1,387份产权证涉及其整个项目组合，两者的地域范围不同。交房数据则是衡量其年度交付目标进度的直接指标。
Aqua City及其他项目支撑复苏计划
位于同奈省、占地逾1,000公顷的Aqua City项目，在经历长期法律障碍处理后，计划于10月31日恢复销售。Novaland表示，相关项目区域已完成签订销售合同所需的法律手续。
该项目计划建设逾1,000套住房，并于2026年交付逾500套。River Park 1、River Park 2、Ever Green和Phoenix Island项目的施工、基础设施建设及装修工作仍在进行。
在胡志明市，The Grand Manhattan继续进行装修，部分配套设施计划于第四季度交付。Victoria Village继续推进完工及公寓交付，The Park Avenue仍在施工。在藩切的NovaWorld Phan Thiet，Novotel酒店计划于2027年第一季度开始运营。
创始人裴青仁在纪念NovaGroup成立34周年的致辞中表示，完成产品、交付房屋、取得产权证并履行对客户的承诺，是当前的责任。他将这些工作的进展与重建营收、现金流和客户信心联系起来。
Novaland还公布了在胡志明市拥有逾166公顷战略土地的计划，未来可能开发约14,500套公寓。公司表示，农业与环境部已要求市政府审查影响Binh Khanh（又称The Water Bay）和Thanh My Loi B项目的障碍。近期更具体的里程碑包括房屋竣工、签订合同以及收回现金。
值得关注的日期与融资步骤
Novaland此次配股是股东于7月批准的三项融资计划中的第一项。其他两项分别是向不超过20名专业证券投资者私募最多8亿股，以及涉及逾1.117亿股的员工持股计划。
公司计划在向现有股东发行新股后再实施上述两项计划。目前此次发行的最终募资额尚未确定，计划中的债券还款也取决于认购情况及与债权人的安排。
- 2026年9月14日：国家证券委员会签发431/GCN-UBCK号登记证书。
- 9月30日和10月1日：股票除权交易，随后确定符合资格股东的登记日。
- 10月19日：Novaland宣布延长认购权转让及认购截止日期。
- 10月26日至30日：Diamond Properties和高氏玉绣安排进行已登记的股票交易。
- 10月31日：Aqua City预计恢复销售。
- 11月23日：认购权转让延期后的截止日期。
- 11月26日：登记认购并支付新股款项的延期后截止日期。
- 2026年第四季度至2027年第一季度：计划使用募资偿还债券本金。
要点
- Novaland计划以每股10,000越南盾的价格发行近8.007亿股新股，筹集近8.007万亿越南盾。
- 5.9533万亿越南盾将用于偿还母公司的13期债券，另有2.0536万亿越南盾将拨给两家子公司偿还债券。
- 6月借款总额为72.9万亿越南盾，其中30.5万亿越南盾将在12个月内到期，逾期本金超过16.7万亿越南盾。
- 九个月估计税后利润超过2.8万亿越南盾，而上半年经营现金流为负约3.6万亿越南盾。
- 截至9月30日，Novaland售出218套新房、交付1,318套，达到年度交付目标的49.7%。
- 股东须在11月26日前登记认购并缴款；计划中的债券还款将持续至2027年第一季度。
