价格创纪录，市场放缓
2026年4月至9月，东京大都市圈新推出公寓的平均价格达到1.1494亿日元，同比上涨21.1%；与此同时，买家下决心购房所需时间变长，未售库存也有所增加。东京都23区的平均价格上涨34.7%，达到1.7925亿日元。
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房地产经济研究所于10月20日公布了这些数据。该地区平均价格自1973年开始统计以来，首次在财年上半年度超过1亿日元。调查范围包括东京及邻近的神奈川、埼玉和千叶县。
这六个月间，开发商在该地区推出了8,601套公寓，同比减少6%。这是过去30年财年上半年度推出数量中的第二低纪录，仅高于2024财年同期。与此同时，截至9月底，仍待售的房屋增至6,775套，同比增加896套。
9月市场放缓得更为明显。当月新推出房屋的签约率仅为50.4%，推出数量同比减少40.1%。该地区平均价格也有所下降，不过高昂的建设成本和稀缺的开发用地仍在推高房价。
一名30多岁的意向购房者讲述了家庭面临的选择。他原本希望在东京文京区购房，但发现房屋价格接近2亿日元，超出预算。最终，他在东京都23区内的其他地方买了房。
他的经历反映了购房者面临的现实压力：他们可以另选居住区域或重新考虑预算，而开发商则在销售更难的情况下，仍需承担高昂成本。
各地房价涨跌情况
东京都23区的财年上半年度平均价格连续第四年创下纪录。其平均价格为1.7925亿日元，是东京其他地区平均价格7,978万日元的两倍多；东京其他地区的房价同比上涨15.9%。
除东京都23区外，千叶县的涨幅位居第二。当地平均价格上涨24.1%，达到7,376万日元，船桥周边的大型公寓项目推动了这一涨幅。东京中央区的大型塔楼项目也助推了首都圈平均价格上涨。
神奈川和埼玉的走势则相反。神奈川县平均价格下跌1.6%，至7,716万日元；埼玉县下跌2.1%，至6,457万日元。尽管价格有所下降，对于无力在东京中心区购房的家庭来说，这两个地区仍然价格不菲。
东京都23区与埼玉县的公寓平均价格相差1.1468亿日元，计算依据分别是1.7925亿日元和6,457万日元。由此可见，地点会大幅改变购房成本，不过这些数据也反映了各地推出房屋的差异。
房屋构成为何重要
研究所公布的数据针对新推出的公寓。平均价格上涨，可能是因为单套房屋价格变贵，也可能是开发商推出的高价房屋占比增加，或两者兼有。
大型楼盘接连推出，推动4月至9月的平均价格上涨，而新房总供应量仍然有限。随着合适地块日益稀缺，开发商将项目集中在交通便利、昂贵楼盘也有望找到买家的地段。
9月的数据显示，房屋构成可能变化得多快。该地区平均价格同比下跌4.1%，至9,552万日元，连续第二个月下跌，也连续第二个月低于1亿日元。由于开发商难以购得土地，热门地段的供应减少，进入市场的高价房屋也随之减少。
东京都23区9月平均价格仍上涨1.3%，达到1.394亿日元。整个大都市圈的每平方米平均价格仅下跌0.5%，至145.8万日元，低于每套公寓价格4.1%的跌幅。房屋平均面积为65.50平方米。
这两项指标有助于解释市场情况：购房总价取决于面积和每平方米价格。新房的面积和地段构成变化，会使整体平均价格每月上下波动。
建设成本持续给开发商带来压力
全国建筑材料价格指数9月达到153.4，较五年前高出约34%。该指数衡量材料价格的变化，而非已建成房屋的价格。
劳动力短缺也推高了人工成本。开发商必须承担这些开支，同时还要支付土地购置成本；在东京人口和建筑高度密集的中心区域，购地尤其困难。
这些因素共同解释了为何销售走弱与报价高企会同时出现。土地、材料和人工成本高昂的开发商，在不接受更低项目回报的情况下，降价空间有限。
投机性购房和以转售为目的的投资也可能加大价格上行压力。现有数据没有量化这类购买对房价上涨的影响，因此其贡献仍不确定。
房地产经济研究所预计，建设和人工成本将继续支撑高房价。该所首席高级研究员松田正志还指出，利率上升正在令潜在买家放缓脚步，而建筑成本则继续支撑房价逐步上涨。
新房推出量减少，待售房屋增多
2026年4月至9月，东京都23区推出3,313套新公寓，同比减少7.9%。整个大都市圈推出量降至8,601套，减少了买家可选的新房数量。
不过，截至9月底，未售库存从一年前的5,879套升至6,775套。根据这两个总数计算，增幅约为15.2%。库存较8月也增加165套，连续第四个月上升。
签约率是衡量需求的另一项指标，指新推出公寓在推出当月签约的比例。4月至9月的签约率为62.8%，连续第三个六个月统计期低于70%。
9月签约率更低，仅为50.4%，同比下降4个百分点。7月该比例为69.5%，8月为61.1%。换言之，9月新推出的房屋中，约有一半在上市首月签约。
推出量和库存衡量的是不同情况。推出量统计某一时期内新上市的房屋，库存则包括此前推出但仍在等待买家的房屋。因此，新项目入市减少的同时，未售房屋存量仍可能增加。
9月市场放缓波及东京中心区
9月，开发商在大都市圈推出1,142套公寓，同比减少40.1%，但与8月基本持平，仅比当月少两套。除千叶县外，调查范围内各地的推出量均有所下降。
东京都23区共推出409套，占9月该地区总量的35.8%。其次是神奈川县的370套，千叶县推出153套，埼玉县115套，东京23区以外地区95套。
千代田、中央、港、新宿、文京和涩谷六个中心区仅推出72套，平均价格为1.9307亿日元。一年前推出75套，平均价格为2.0396亿日元。每平方米平均价格也有所下降，从320.2万日元降至302.3万日元。
塔楼项目仍占有一席之地，但供应有所收缩。13个项目中，至少20层的楼宇共推出321套；一年前，15个项目共推出528套。9月塔楼项目签约率为51.1%，与整个市场的50.4%接近。
研究所预测，2026年10月将推出约1,500套公寓。这将高于2025年10月的1,316套，但低于2024年10月的1,833套。该预测涉及上市房屋数量；房价和最终销售情况则取决于推出的项目及买家需求。
按揭利率上升收紧家庭预算
日本央行上调政策利率后，大型银行在9月和10月提高了住房贷款利率。约80%的借款人使用的浮动利率按揭基准利率升至年利率3.375%。
浮动利率按揭在贷款期限内可能发生变化。适用利率上升时，借款成本会增加，可能推高还款额，或影响借款人偿还本金的速度，具体取决于贷款条款。
基准利率只是参考利率。家庭实际获得的贷款利率取决于贷款机构提供的优惠和按揭合同。因此，购房者需要根据自己贷款的实际利率评估负担能力。
房价和借贷成本双双上涨，从两个方向挤压同一笔预算。希望控制还款压力的家庭可能需要准备更多首付、购买价格更低的房屋、另选地段，或推迟购房。
松田表示，利率上升对公寓市场没有好处，并警告称，如果价格继续攀升，需求可能走弱。他的判断与签约率放缓、库存上升的情况相符，即便开发商仍在承受高昂的建设成本。
开发商也增加了定期土地租赁权公寓的供应量。2026年4月至9月，此类公寓共推出708套，同比增长4%。这种安排下，买家购买公寓，但公寓所在土地在限定期限内租用。土地租金、租赁期限和租约到期后的条件，都是购房决策中的重要因素。
两个半年纪录涵盖不同月份
2026年1月至6月的平均价格此前也创下纪录。该日历时段内，大都市圈平均价格达到1.0135亿日元，同比上涨13.1%。东京都23区平均价格为1.4249亿日元，上涨9.1%。
受船桥高价房屋销售带动，千叶县1月至6月的平均价格达到8,997万日元，涨幅为56.8%。该地区供应量下降0.8%，至7,989套，连续第三个1月至6月期间新房推出量低于1万套。
这两项半年数据在4月至6月期间有所重叠，但统计月份并不相同。日本财年从4月开始，因此最新发布的数据统计的是4月至9月，而非1月至6月。两个统计时段的平均价格都各自创下纪录。
房地产经济研究所研究员松田在谈及1月至6月数据时，曾这样描述房价走势：
即使秋季房价有所回落，也很可能仍接近1亿日元，
9月该地区平均价格为9,552万日元，接近这一水平；而4月至9月的整体平均价格则高得多。这一走势说明，单月新房推出情况可能与更长统计时段的表现不同。
市场变化的关键日期
2026年的数据展现了市场从房价创新高到购房活动放缓的变化过程，而成本始终居高不下。主要日期如下：
- 2026年1月至6月：该地区平均价格达到1.0135亿日元，新房推出量共7,989套。
- 2026年4月至9月：财年上半年度平均价格升至1.1494亿日元，新房推出量为8,601套，签约率为62.8%。
- 2026年7月至9月：月度签约率从69.5%降至61.1%，随后降至50.4%。
- 2026年9月：该地区平均价格降至9,552万日元，库存达到6,775套。
- 2026年10月20日：研究所公布最新结果，并预测10月将推出约1,500套公寓。
对意向购房者而言，眼下的市场未售房屋增多，但购房负担仍然沉重。对开发商而言，挑战在于以能够覆盖高昂土地和建设成本的价格找到买家。接下来的新房推出和签约数据将显示，9月的放缓趋势是否会延续。
要点
- 2026年4月至9月，东京大都市圈新公寓平均价格为1.1494亿日元，上涨21.1%。
- 东京都23区平均价格为1.7925亿日元，而神奈川和埼玉的房价小幅下跌。
- 该地区新房推出量下降6%，至8,601套；9月库存同比增加约15.2%。
- 9月平均价格降至9,552万日元，新推出房屋中仅有50.4%在上市当月签约。
- 高昂的建设成本支撑房价，而按揭利率上升则给买家带来更大压力。
