首尔租赁市场跨过一道门槛
2026年1月至9月，月租占首尔公寓租赁交易的51%。全租合同大幅减少，令这种传统押金租赁方式退居其次。月租交易占多数的区域扩展至首尔25个区中的13个，而一年前仅有4个；公寓月租均价则升至166.1万韩元。
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首尔房地产信息广场公布的这九个月数据中，月租合同为87,740份，全租合同为84,287份。在共172,027笔交易中，月租交易多出3,453笔。月租占比高于2025年同期的43.7%，上升了7.3个百分点。
全租是指租户支付一笔金额较大的可退还押金，以代替按月支付租金。月租合同通常是较低押金加定期付款。对于需要在两者之间作出选择的家庭来说，既要考虑手头能筹到多少首付款，也要衡量每月能负担多少支出。
首尔市场的变化主要由全租交易减少所致，而非月租交易激增。月租合同同比减少约2.8%，全租合同则下降约27.5%。
首尔市根据合同日期汇总房地产交易申报，编制公寓交易数据。首尔市表示，这些数据仅供参考，并非官方统计；数据不包括已取消的合同，并提醒总量可能随着申报和取消记录的处理而变化。
租户承受的财务压力也随之上升。9月月租均价同比上涨21.8万韩元；租金中位数，即将租金由低到高排列后居中的数值，则从120万韩元升至140万韩元。
全租交易减少，市场格局随之改变
2025年1月至9月，首尔共有90,310份月租合同和116,272份全租合同。一年后，月租合同总数仅小幅减少，而全租合同却少了近32,000笔。
这些数据解释了为何即使月租交易数量下降，其市场占比仍会提高。可以想象两条队伍都在缩短，但速度不同：缩短得较慢的队伍，仍可能变成两者中较长的一条。在首尔，全租合同的降幅按百分比计算约为月租合同的十倍。
整体租赁市场也在萎缩。根据公布的数据，公寓租赁交易量从2025年前九个月的206,582笔降至2026年同期的172,027笔，降幅约为六分之一。
对于正在找房的租户而言，这些数据显示，已完成的租赁交易减少，下一份合同要求按月付款的可能性也更高。寻求续租的现有租户和寻找新住所的家庭面临的选择各不相同，尤其是在房东打算入住该房屋的情况下。
变化如何形成
首尔的月度数据展现了年内市场格局的变化。2026年1月和2月，全租仍占多数；但从3月至9月，每个月的月租合同数都超过了全租合同数。
- 2025年：全年公寓租赁交易中，月租占44.5%，创下自2011年开始统计以来的年度最高占比。
- 2025年12月：当月月租合同数略微超过全租合同数，分别为12,872份和12,866份。
- 2026年1月和2月：全租合同仍然较多，合计22,592笔，高于月租合同的20,941笔。
- 2026年6月：月租合同达到10,920份，全租合同为8,662份。
- 2026年9月：月租合同共7,920份，全租合同为6,553份，月租约占当月交易的54.7%。
全年结果仍未确定。如果9月前的趋势持续，2026年将成为首尔市这组统计数据中首个全年月租公寓合同数量超过全租合同的年份。
月租在各区日渐普遍
2026年1月至9月，钟路区的月租占比最高，为65.6%；其次是中浪区的64.9%和九老区的63.1%。在这些地区，每三笔公寓租赁交易中，几乎有两笔涉及按月支付租金。
中区占59.6%，衿川区占58.7%，龙山区占56.9%，东大门区占56.7%。月租在冠岳区也占多数，占比为56.1%；麻浦区为54.1%，江南区为54.0%，江北区为53.0%，广津区为52.6%，永登浦区为50.2%。
2025年同期，只有衿川区、钟路区、中区和九老区的月租合同数超过全租合同数。如今又有9个区加入，意味着这一变化已扩展至首尔各类区域，包括江南、大学周边社区以及北部和东部的住宅区。
阳川区仍处于这一范围的另一端，月租占公寓租赁交易的42.1%。城北区和道峰区的全租仍较常见，两区月租占比均为44.7%；江西区为45.6%，铜雀区为46.0%。
中浪区呈现出另一种变化
中浪区的月租占比增幅在首尔各区中最大，从2025年1月至9月的44.6%升至2026年同期的64.9%，上升20.3个百分点。与全市趋势不同，中浪区的变化伴随着月租交易大幅增加。
该区月租合同从2,166份升至4,151份，增加91.6%。全租合同则从2,687份降至2,244份，减少16.5%。因此，月租占比上升，既因为月租交易增加，也因为全租交易减少。
江南区的月租占比也超过一半，从48.6%升至54.0%，但涨幅较小。该区月租交易为8,406笔，比全租合同的7,170笔多出1,236笔。
这些分区数据有助于解释，为何租户对全市同一趋势会有不同感受。中浪区的月租合同快速增加，而在全首尔，影响更大的因素是全租交易减少。一个家庭能选择哪些房屋，很大程度上取决于它需要住在哪里。
租金上涨对家庭意味着什么
韩国房地产院的《全国住房价格趋势调查》显示，2026年9月首尔公寓月租均价为166.1万韩元，高于一年前的144.3万韩元，涨幅约为15.1%。
按9月均价计算，12个月的租金共计1,993.2万韩元。若全年都按这一租金支付，每月上涨的21.8万韩元将使一个家庭一年多支出261.6万韩元。押金、管理费和其他住房支出还需另计。
租金中位数每月上涨20万韩元，涨幅为16.7%，从120万韩元升至140万韩元。均价是将所有租金相加后除以调查房屋数量；中位数则是居中的租金值。这两项指标都显示，经常性住房开支大幅增加。
个别合同也反映出涉及的金额。冠岳区e-Pyeonhansesang Seoul National University Entrance 2 Complex一套专有面积84平方米的公寓，7月以1亿韩元押金和每月300万韩元租金出租。该套房屋在2025年11月签订的合同中，押金相同，月租为250万韩元，八个月内上涨了20%。
北部各区也出现了月租达到或超过每月300万韩元的交易。江北区Hanwha Foret Mia一套房屋以5,000万韩元押金、每月315万韩元租出；芦原区Nowon Lotte Castle Signature一套房屋的押金为1.5亿韩元，月租为300万韩元。
房东和租户为何改变选择
鼓励业主自住的政府政策、对全租贷款的限制，以及市场对房产持有和出租税负上升的预期，都被列为推动这一转变的原因。每项因素都可能改变房屋是以全租方式出租、按月出租，还是由业主自住。
土地交易许可规定是这场讨论的核心。根据首尔许可区的居住要求，买家通常必须入住所购公寓。房屋出售给搬入居住的买家后，就不再属于租户可租房源的一部分。
全租借款成本也会影响选择。Urban Asset Management首席执行官郑成镇认为，全租贷款利率上升和贷款限制促使更多人关注带押金的月租。需要为大额押金借入大部分资金的租户，可能觉得安排月租更容易，但仍要面对高额的经常性支出。
一些房东则有不同考虑：他们希望获得稳定收入。首尔江东区一名房地产经纪人金钟宇描述了年长业主的这种偏好。
一些年长的房产业主有时更愿意选择月租而非全租，因为这有助于补贴生活开支。
这些决定给想继续住全租房的家庭带来压力。30多岁的上班族朴相民在新房东表示打算搬进他的首尔公寓后，开始在京畿道寻找住所。他现有的押金不足以在首尔再租到合适的全租房。
全租租户朴相民谈到了在一份租约期限内筹集大笔押金的困难。
全租房价格几乎翻了一倍，而我又没有能力在两年内挣到这么大一笔钱，现在顾虑实在太多了。
压力不只影响公寓市场
韩国国土交通部的住房数据显示，2026年上半年，月租占首尔非公寓租赁交易的78.1%。这一比例高于一年前的74.1%，也比五年平均值62.1%高出16个百分点。
该部数据显示，上半年公寓月租占比为52%，2026年1月至8月为52.3%。这些数字来自该部的住房统计；而1月至9月的51%则来自首尔市按合同日期记录的交易数据。
对于考虑以其他住房类型替代公寓的家庭，国土交通部的数据表明，公寓市场以外的月租付款方式已经普遍得多。因此，搬到另一类建筑里，租户仍可能面对同样的押金与月租支出权衡。
供应状况也加剧了压力。6月，首尔共有2,049套住房交付入住，同比减少77.7%；住房许可数量下降55.1%，至1,603套。开工量则增加67.9%，达到3,491套，但这些项目还需要时间才能成为人们可以入住的房屋。
政策讨论转向租赁房源供应
汉城大学经济与房地产系教授权大中呼吁放宽公寓以外住房的相关规定，以便更快增加租赁房源。他的建议着眼于公寓项目从开工到住房交付给租户之间的时间差。
其他提议包括有选择地取消首尔外围地区的土地交易许可区，以及调整注册租赁企业税收优惠缩减的速度。支持者认为，这些调整有助于在新房建设期间，让更多房屋继续用于出租。
政府还宣布延长符合条件的无房买家居住期限豁免，其中包括适用相关安排的现有租户续租合同。购房者搬入后需居住两年的要求仍是现行框架的一部分。
首尔眼下的难题是全租合同减少、月租日渐普遍且租金不断上涨。对租户而言，这可能意味着需要为押金借更多钱、接受更高的月租账单，或到离目前社区更远的地方寻找住处。全年交易数据将决定2026年是否成为首尔公寓租赁市场全年由月租占主导的首个年份。
要点
- 2026年1月至9月，月租占首尔公寓租赁交易的51%，高于一年前的43.7%。
- 首尔市数据共统计到87,740份月租合同和84,287份全租合同。参考数据可能会修订。
- 全租交易减少约27.5%，月租合同则减少约2.8%。
- 首尔25个区中，有13个区的月租合同数超过全租合同数，高于此前的4个区。
- 9月公寓月租均价升至166.1万韩元，租金中位数升至140万韩元。
- 居住要求、贷款条件、房东对收入的偏好以及租赁房源供应限制，都是这场市场转变讨论的核心因素。
