查阅物业纪录须说明用途
香港计划规定，查阅土地纪录的人士必须符合九项指定用途之一。以公共利益为由提出申请者，须说明为何需要这些纪录以及将如何使用。任何人明知或罔顾后果地作出重大虚假或误导性陈述，最高可被判监禁六个月及罚款1万港元。
发展局已提交八项与新土地业权注册制度相关的附属法例。这套法例将改变现行《土地注册条例》下的纪录查阅安排，也会订明未来纳入新制度的土地如何处理。有关查阅安排暂定于2027年上半年实施。
根据发展局提交立法会的文件所列例子，调查大规模僭建工程或业主身份不明物业的记者，可基于公共利益申请查阅纪录。土地注册处处长将逐宗评估申请，权衡披露资料的益处与业主及其他受影响人士的私隐。
有关建议引起律师兼前议员容海恩的反对，也令选举委员会界别议员林素蔚感到忧虑。她们关注的问题包括正当调查能否取得资料、媒体申请如何处理，以及新增审查会否拖慢查阅程序。
现行制度将有哪些变化？
现行《土地注册规例》第21条规定，土地注册处处长须在收到查阅申请及所需费用后，尽快提供纪录。该条文并未施加现时拟议的这类额外特别限制。
土地注册处已收紧身份核实要求。自2021年起，查阅者须登记真实姓名，并确认使用纪录时会遵守《个人资料（私隐）条例》。
下一步将加入用途审查。申请人须证明其查阅属于获准类别，包括符合条件的公共利益用途。因此，为调查而索取业权资料的人士，除了确认身份和缴付查阅费用外，还须符合其他要求。
土地纪录之所以重要，是因为纪录将物业与登记业主及已记录的交易联系起来。记者追查物业纠纷或涉嫌不当行为时，这些资料有助确认某幢建筑物或某幅土地的业主是谁。容海恩认为，查阅资料也有助防止罪案和欺诈。
公共利益审查如何运作
发展局表示，基于公共利益申请查阅资料的人士须提交声明。他们须说明为达成所述目的有必要取得有关纪录，承诺只会将纪录用于该目的，并解释这些资料将如何有助实现目的。
土地注册处处长会考虑每宗申请的具体情况。发展局列出四项考量因素：
- 申请人希望查阅纪录的目的。
- 披露资料带来的公众利益，是否大于业主及其他受影响人士的私隐权利。
- 申请人将如何使用纪录，以服务所述公共利益。
- 纪录是否只会用于声明所述目的，不会被不当使用或滥用。
实际而言，申请人须解释调查内容，以及打算如何使用业权资料。申请人不能只声称查阅符合公共利益，还须说明所申请的纪录与该目的之间有何关联。
发展局列举了两类可能足以支持申请的新闻调查：调查大规模僭建工程，以及调查无主物业。这些例子让记者对官员考虑过的个案有所了解，但个别决定仍由土地注册处处长作出。
重要细节留待指引说明
发展局所述的四项考量因素，并未明确写入拟议的《土地业权规例》，而是列于申请处理方式的说明中。土地注册处预计稍后会就声明要求发布指引。
这意味着，程序中的一个重要环节将由行政指引订明。规例会列明获准用途，而指引则会进一步说明申请人须提交哪些资料，以支持公共利益申请。
文件未交代查阅流程会否改变、公共利益申请会在多长时间内获批，或声明的详细要求。这些问题对受截稿期限限制的记者，以及需要尽快取得业权资料的其他申请人都很重要。
林素蔚敦促官员在媒体查阅申请的审查严格程度与效率之间取得平衡。她担心，制度应让必要且合理的查阅继续进行，而不应被审批程序阻碍。
措辞修改令物业报道成为焦点
政府对获准用途的描述自7月以来有所改变。较早版本的措辞提及进行市场研究或报道物业市场。最新刊宪的措辞则改为为学术目的进行研究或一般分析，或报道物业市场。
中文文本不再使用此前指新闻报道的词语，改用指作出报告的措辞。英文文本仍保留“reporting”一词。
对记者而言，实际问题在于，物业市场报道何时会转为须经公共利益审批的调查。对价格和交易进行概括分析，与调查某宗涉嫌不当行为所涉及物业的业权，关注重点并不相同。
容海恩质疑，为何市场研究可以取得资料，记者却面临更严格的查阅限制。她表示，相关限制会带来不便，并认为公众的知情权也应受到保障。
私隐与公众监督存在不同考量
发展局拟议的评估方式，将业主私隐与披露资料的公众利益一并考虑。物业纪录包含可识别个人身份的资料，土地注册处处长须考虑披露资料可能影响的各方利益。
容海恩质疑收紧查阅规定的理据。她表示，多年来查阅物业纪录并未普遍被视为私隐问题，并认为有关改变会令报道和调查更加困难。
林素蔚承认，这些修订在公众看来可能像是倒退。她将更广泛的改革与土地登记册应成为业权权威纪录这一原则联系起来，并指出，理论上，查核业权的人士届时对其他背景资料的需求会较少。
两种忧虑针对的是同一类纪录的不同用途。买家可能需要确认合法业权；调查涉嫌欺诈或不当行为的记者，则可能需要追查关联和过往交易。拟议的用途审查将要求申请人解释其具体用途为何符合规定。
早前已有声音警告记者查阅受限
对媒体查阅资料的忧虑早于最新规例。2025年10月，改革法案通过后，议员狄志远呼吁将媒体从业者纳入指定人士范围，并设立例外安排，让他们可以进行公共利益调查。
狄志远反对的重点是：律师、会计师、测量师及前业主等群体可以按指定类别查阅资料，记者却被排除在外。他指出，土地查册在调查土地丑闻和官员不当行为方面发挥作用。
立法会议员狄志远警告，相关限制将影响新闻工作和公众监督：
严重损害新闻自由和公众的监督权。
现行建议明确设有公共利益申请渠道，也列出新闻调查的例子。因此，实际问题已不只是记者是否属于指定专业群体：记者还须了解何时可以按指定用途申请，以及何时必须提出个别公共利益申请。
刑事罚则与立法时间表
《2025年业权及土地注册（杂项修订）条例》订明，就查阅申请作出重大虚假或误导性陈述的刑事罚则。有关罪行涵盖明知或罔顾后果而提供陈述或资料。定罪后最高可被判监禁六个月及罚款1万港元。
对申请人而言，提交声明会带来法律后果。他们须准确说明申请目的，并谨慎解释打算如何使用有关纪录。
这八项附属法例将透过俗称“先订立后审议”的程序提交。这种程序允许先制定详细规例，再由立法会审议；立法会可在法定审议期限内修订规例。
有关变化的主要阶段如下：
- 2021年：土地注册处要求查阅者登记真实姓名，并确认遵守私隐法例。
- 2025年：立法机关通过主要修订，为新安排订立规管，包括针对虚假或误导性申请的罪行。
- 2026年7月：政府公布指定用途，其中包括市场研究或报道物业市场。
- 2026年10月：附属法例列出修订后的措辞；发展局说明公共利益查册须提交声明并逐宗评估。
- 2027年上半年：新查阅安排暂定于此时实施。
眼下的立法步骤是审议附属法例。对依赖土地注册处查册的人士而言，之后发布的指引尤其重要：指引将说明新安排实施前，申请人须如何解释查阅要求。
要点
- 香港计划将土地纪录查阅限于九项指定用途，包括符合条件的公共利益申请。
- 基于公共利益申请查阅的人士须说明为何需要有关纪录，以及将如何使用。
- 土地注册处处长将权衡披露资料的益处与私隐，并考虑资料遭滥用的风险。
- 发展局提出的四项评估因素并未明确列入拟议规例；声明指引稍后发布。
- 发展局举例称，调查大规模僭建工程或无主物业的记者，可能符合公共利益查阅条件。
- 明知或罔顾后果地提供重大虚假或误导性资料，最高可被判监禁六个月及罚款1万港元。
- 新查阅安排暂定于2027年上半年实施。
