融资成本上升传导至家庭还款
韩国房主的抵押贷款账单日益沉重。2026年9月资金成本指数（COFIX）升至3.43%，促使主要银行自10月16日起上调浮动利率贷款利率。NH农协银行的利率上限达到6.48%，KB国民银行和友利银行的利率也升至6%以上。
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据金融监督院提交给社会民主党议员韩昌民的数据，第四季度有价值165万亿韩元的银行抵押贷款将进行利率调整。这比上一季度计划调整的143.9万亿韩元多21.1万亿韩元，增幅约为14.7%。
对家庭来说，眼下最直接的问题是每月有多少资金要从银行账户中支出。假设借款人贷款4亿韩元，期限30年，按月等额偿还本息，按1月较低的报价利率4.10%计算，每月还款约为193万韩元。利率升至4.82%后，每月还款额将超过210万韩元。
初始固定利率期结束的借款人还面临另一重压力。一名40多岁的借款人于2021年10月贷款5亿韩元，本月利率从3.6%调整至5.6%。其月供从227万韩元升至279万韩元，家庭每月支出因此增加52万韩元。
哪些银行利率已超过6%？
10月16日主要银行的详细利率表显示，每六个月调整一次利率的抵押贷款利率区间合计为4.36%至6.48%。另一份银行统计显示，利率区间为4.82%至6.25%，并称有四家银行利率超过6%；但各银行的利率表显示，超过6%的有三家：KB国民银行、友利银行和NH农协银行。
友利银行将利率区间从4.75%至5.95%上调至5.00%至6.20%。KB国民银行则将利率区间从4.39%至5.79%上调至4.64%至6.04%。两家银行的报价区间上下限均上调了0.25个百分点。
NH农协银行将利率区间从4.49%至6.29%上调至4.68%至6.48%，涨幅为0.19个百分点。新韩银行的报价区间为4.36%至5.77%，韩亚银行则约为4.64%至5.84%。
由于抵押贷款利率由基准利率、银行加点和各项折扣共同构成，不同借款人获得的利率也不同。韩亚银行相关浮动利率抵押贷款采用期限为六个月的银行债券收益率作为基准，而非COFIX，因此定价依据有所不同。
COFIX发生了什么变化？
韩国银行联合会于10月15日公布9月COFIX数据。新筹资金COFIX从8月的3.18%升至3.43%，创下自2022年11月以来最大单月涨幅；当时该指数上涨了0.36个百分点。
COFIX衡量韩国八家本土银行筹资成本的加权平均值。这些银行通过存款、储蓄产品和银行债券筹资，再将资金用于放贷。当银行为吸引资金而必须支付更高成本时，该指数就会上升。
新筹资金COFIX反映最新一个月筹集的资金，因此变化相对较快。纳入银行资产负债表上既有资金的指标则变动更为缓慢。9月，余额口径COFIX从3.05%升至3.15%，新余额口径COFIX则从2.71%升至2.79%。
近期走势显示，压力是如何逐步形成的：
- 2025年9月：新筹资金COFIX为2.52%。
- 2026年6月：该指数升至3.05%。
- 2026年7月和8月：该指数为3.18%。
- 2026年9月：该指数升至3.43%，同比上涨0.91个百分点。
- 10月15日：韩国银行联合会公布9月数据。
- 10月16日：KB国民银行、友利银行和NH农协银行对相关新发抵押贷款实施更高利率。
短期COFIX也有所上升，从9月30日的3.16%升至10月8日的3.32%，并于10月14日达到3.43%。这些指标共同显示，银行体系多个领域的融资成本都在上升。
存款为何推高贷款利率
9月，随着企业缴税导致公司资金流出银行体系，银行之间争夺存款的竞争更加激烈。提高存款利率有助于吸引家庭储蓄，但也增加了可用于放贷资金的成本。
促销存款产品在10月继续推出。新韩银行于10月6日推出一款利率最高为4.0%的产品，NH农协银行则于10月13日推出另一款利率最高为3.9%的产品。符合条件的储户可以获得更多利息，而抵押贷款利率与银行融资成本挂钩的借款人，账单则面临上行压力。
银行债券收益率也有所上升。AAA级一年期银行债券收益率从8月27日的3.755%升至9月18日的4.033%。截至10月15日，该收益率回落至4.002%，但仍比8月高出0.247个百分点。
五大银行通过定期偿还本金和利息的新发抵押贷款平均利率，从7月的4.66%升至8月的4.94%。这一0.28个百分点的涨幅意味着，最新一轮COFIX调整前，借款成本就已上升。
家庭还款额会增加多少？
当利率的小幅变化应用于大额抵押贷款时，就可能变成一笔可观的现金支出。若贷款余额为2.49亿韩元且保持不变，利率上升0.23个百分点，每年将增加约57.27万韩元的利息。
按月还款的贷款情况有所不同，因为每期还款既支付利息，也会减少欠款本金。以一笔期限30年的4亿韩元抵押贷款为例，利率从4.5%升至6.0%后，月供将从约202万韩元增至239万韩元。每月需额外支出约37万韩元，一年约444万韩元，涵盖本金和利息。
月供从227万韩元升至279万韩元的借款人，每年将多支出624万韩元，比之前增加约23%。家庭必须在原有的食品、交通、教育和其他开销之外，拿出这笔钱。
韩国银行联合会的家庭贷款信息披露说明，公布的利率上下限采用标准假设：信用等级为3级，贷款期限为30年或产品允许的最长期限；如果贷款金额会影响定价，则按2亿韩元计算。
该联合会还表示，其月供和总借款成本示例假设上个月的平均贷款利率在整个贷款期内保持不变。个人借款人的实际还款额取决于贷款合同、未偿余额、剩余期限和未来利率变化。
为何有165万亿韩元贷款即将重置利率
金融监督院的数据涵盖19家本土银行的抵押贷款，不包括政策性抵押贷款产品。数据显示，第四季度计划调整利率的贷款总额为165万亿韩元，其中包括先前的固定利率期限即将结束的贷款。
所谓五年固定利率抵押贷款，五年期满后利率也可能变化。对于在2021年低利率时期借款的人来说，2026年的利率调整可能会以大幅提高的利率取代原本负担得起的初始利率。
韩国银行加权平均数据表明，存款银行的抵押贷款利率从2021年第二季度的2.70%升至2026年第二季度的4.26%，相差1.56个百分点。
随利率重置数据公布的一项测算假设，全部165万亿韩元贷款均为五年后重置利率的贷款，并采用30年期、每月等额偿还本金和利息的还款结构。在这些假设下，年度额外还款负担约为1.7212万亿韩元。该估算基于上述贷款条件，实际还款额会因合同而异。
利率调整安排远不止于12月。2027年第一季度待调整利率的抵押贷款总额为137.3万亿韩元，第二季度为154.4万亿韩元，第三季度为127.7万亿韩元，第四季度为143.5万亿韩元。数据显示，之后数年各季度的金额仍超过120万亿韩元，2030年期间将达到162.7万亿至169.9万亿韩元。
浮动利率贷款仍很普遍
金融监督院数据显示，第二季度新增银行抵押贷款总额为41.5万亿韩元，其中浮动利率贷款占36.3万亿韩元，不包括政策性抵押贷款。其占比为87.5%。
截至该季度末，存量抵押贷款中浮动利率贷款为497.1万亿韩元，占总额767万亿韩元的64.8%。因此，近三分之二的存量贷款余额面临利率变化风险。
一项8月贷款统计显示，新增抵押贷款中浮动利率贷款占64.7%。这些数据涵盖的时期和贷款群体不同，但都表明利率变化会影响抵押贷款中的很大一部分。
现有借款人通常会在合同规定的利率调整日适用新利率。利率每六个月调整一次的借款人，与五年固定利率期满的借款人，调整时间并不相同。10月16日起，相关新贷款立即按新利率定价；现有家庭的月供则按各自合同安排变化。
更长期的固定利率能否提供保障？
五年期固定利率抵押贷款也变得更加昂贵。一项银行统计显示，其利率区间为5.23%至6.61%，而1月底为4.48%至4.86%。这些产品根据银行债券收益率定价，因此市场波动会在新借款人锁定利率前影响他们。
政策面临的挑战是扩大固定利率期限更长的抵押贷款。银行筹资期限通常较短。若将这些资金以不变利率贷出20年或30年，一旦银行自身融资成本上升而抵押贷款收入维持不变，就会产生风险。
金融委员会告知韩昌民办公室，其长期固定利率抵押贷款工作组目前没有开展工作，内部仍在研究。该工作组于前一年的5月30日召开首次会议。
金融委员会委托韩国金融研究院开展的一项研究估算，稳定的核心存款可支持至少31.6万亿韩元现有抵押贷款改为长期固定利率贷款。核心存款是指通常会留在银行的资金，可提供更可靠的资金来源。
该研究院还建议扩大抵押贷款支持证券和担保债券的发行。抵押贷款支持证券以抵押贷款还款现金流为基础筹集资金。担保债券则允许银行以包括抵押贷款在内的一揽子资产作为担保借款，同时仍由银行承担偿付责任。两者都有助于银行获得期限更长的资金。
韩国住房金融公司为银行担保债券提供付款担保，以支持长期固定利率抵押贷款。截至4月，该公司已与九家银行签署相关协议。扩大这类融资，将增强银行提供更长期、还款额更可预期贷款的能力。
下一轮政策会议可能会有哪些动向？
韩国银行在7月和8月均将政策利率上调0.25个百分点，使其升至3.00%。9月消费者价格同比上涨2.9%，高于韩国银行2%的通胀目标。美国9月通胀率为3.7%，高于预期的3.6%。
延世大学名誉经济学教授金正植预计，韩国银行将在年底前再次加息。他还警告，过度加息可能加剧金融困境，并扰乱股市和房地产市场。
仁荷大学金融管理系教授李敏焕表示，战争和油价上涨带来的通胀压力可能要求进一步收紧政策。他认为，浮动利率抵押贷款利率上限在年底前升至7%是很有可能的。
若利率升至7%，3亿韩元的未偿贷款余额每年利息将为2,100万韩元；按6.48%计算则为1,944万韩元。两者相差每年156万韩元，平均每月13万韩元，尚未计入本金偿还。
下一轮政策决定定于10月和11月公布，但具体会议日期尚未说明。进一步加息尚未确定。抵押贷款利率还将取决于存款竞争、债券收益率、银行加点和折扣，因此每位借款人的合同条款和下一次利率调整日期，将决定涨幅和生效时间。
要点
- 2026年9月COFIX上升0.25个百分点至3.43%，创2022年11月以来最大单月涨幅。
- 银行详细利率表显示，NH农协银行、友利银行和KB国民银行的浮动利率抵押贷款上限分别为6.48%、6.20%和6.04%。
- 第四季度计划调整利率的银行抵押贷款总额为165万亿韩元，不包括政策性抵押贷款。
- 假设这些贷款全部在五年后重置利率，年度额外还款负担约为1.72万亿韩元。
- 截至第二季度末，浮动利率贷款占银行存量抵押贷款余额的64.8%。
- 10月和11月的政策决定、银行融资成本以及个人合同中的调整日期，将影响家庭还款额接下来的变化。
