开发商须完成屋顶结构施工后方可预售
深圳于2026年10月15日出台住房销售规定，要求新出让土地上新建的住宅楼达到结构封顶后，开发商才能申请预售住房。具体标准是：拟预售的每栋楼，其屋顶结构混凝土必须完成浇筑。
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开发商还须提交主体结构质量验收记录，并由项目业主、设计单位、施工承包商和施工监理单位签字盖章。该规定适用于国有土地使用权出让公告于2026年8月28日之后发布的商品住房项目。
这些措施将更多施工环节前置到开发商向购房者收款之前。深圳还优先推行现房销售，通常将预约金限制在购房总价的3%，并要求项目资金由指定银行监管。
深圳市住房和建设局、市规划和自然资源局以及国家金融监督管理总局深圳监管局联合发布了实施意见，并于10月15日起施行。
杭州当天也出台了相关规定，至此，已有七个主要城市制定实施方案，分别是北京、上海、广州、深圳、武汉、天津和杭州。中国四个一线城市现已全部出台改革的详细安排。
对购房者而言，实际变化很明确：开发商必须推进更多施工后才能预售住房，而购买现房则能让购房者有更多机会查看所购房屋。对开发商而言，在销售回款到手之前，更多资金必须在更长时间内投入施工。
对购房者来说，结构封顶意味着什么
深圳对屋顶混凝土施工的要求，为“结构封顶”这一说法设定了可衡量的标准。开发商申请预售许可时，必须证明相应楼栋的主体结构已施工至屋顶，并完成规定的质量验收手续。
达到这一阶段的楼栋仍需进一步施工，居民才能入住。结构完工后，还需进行室内施工、管线安装、电梯和公共设施建设，并办理竣工手续。因此，预售购房者仍需等待一段时间，但房屋开售时的施工进度必须更靠后。
现房销售则以更靠后的节点为准。深圳要求房屋完成首次不动产登记后才能作为现房销售。这是已竣工房产首次录入官方不动产登记簿。
新出让土地上的项目将优先实行现房销售。土地出让公告明确要求采用现房销售方式的，开发商必须遵守。符合条件的项目仍可预售，但须达到更高的施工门槛并接受资金监管。
哪些项目有过渡时间？
8月28日是新旧政策的分界日期，但具体项目适用哪种安排，取决于其土地和规划文件。深圳允许特定情况下的较早开发项目继续按原规定执行，而不是一次性调整所有项目。
截至8月28日已取得建设工程规划许可证的项目，可以继续适用原预售政策。规划许可证确认获批的开发方案，与授权开展建筑施工的施工许可证不同。
已取得土地但尚未取得规划许可证的开发商，通常须遵守新规定。不过，符合条件的项目完成规定备案后，可在2027年底前按原条件继续预售。
深圳将另行研究部分较早启动的改造项目安排。这些项目包括旧城、旧厂房和城中村改造等历史项目，在中国通常统称为“三旧”改造。
主要日期如下：
- 2026年8月28日：改革中新项目与存量项目的分界日期。
- 2026年9月18日：住房和城乡建设部在新闻发布会上表示，房地产市场正日益转向以现房为主。
- 2026年10月15日：深圳实施意见生效，杭州也出台了相关规定。
- 2027年12月31日：深圳符合条件的项目过渡期截止日期；这些项目在分界日期前已取得土地但尚未取得规划许可证。
- 2028年12月31日：杭州和武汉符合条件的历史项目可适用的较长期限过渡期截止日期。
3%预约金安排如何运作
深圳允许拟实行现房销售的开发商在取得施工许可证后，按规定程序并经交付风险评估，收取预约金。预约金通常不得超过购房总价的3%。
预约金让购房者可以在房产达到现房销售阶段之前，先行确认未来购房意向。根据新规，预约金须存入受监管账户，纳入项目监管资金体系。
如果开发商未能按期交付住房，购房者可以解除预约金合同。开发商须退还预约金，并承担合同约定的责任。因此，交付日期和合同义务仍是买卖双方协议的核心内容。
深圳的比例与上海的3%一致。北京将上限设为1%，广州、武汉、天津和杭州则允许最高5%。这些比例指的是预约金，与按揭首付款不同。
中国指数研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，深圳的做法兼顾了开发商的销售安排和购房者资金保护。其预约金比例介于上限更严的北京与允许较高比例的广州之间。
由一家银行监管项目资金
深圳将推行主办银行制度，所有项目资金纳入统一账户安排，并实行全流程监管支付。此举旨在确保住房开发项目相关资金用于该项目。
区级住房主管部门负责行政监管，市住房公积金管理中心则通过专门的监管账户开展具体监管。中国住房公积金制度通常负责管理与就业相关的住房储蓄和贷款；在这一安排下，管理中心还承担专项资金监管职责。
更广泛的改革还将按揭贷款发放与竣工验收备案挂钩。中国指数研究院企业研究总监刘水指出，这一要求、更高的预售门槛以及优先推行现房销售，是七个城市的共同做法。
对开发商来说，可动用资金的时间和销售时间都会发生变化。项目必须推进更多施工才能达到预售条件，项目回款仍受监管，按揭贷款资金也要到更晚的节点才能到账。因此，施工融资和开发商自有资金需要支撑更长的建设周期。
土地款可分期支付，但设有明确条件
深圳允许开发商分期支付新出让住宅用地的土地款。开发商须在30天内支付50%，余款通常须在一年内付清。特殊项目可获准延长至两年。
土地款全额付清仍是办理首次土地登记和取得首张预售许可证的条件。开发商可以分摊拿地初期的成本，但在达到销售节点之前，必须结清土地价款。
杭州允许在30天内至少支付50%，余款可在两年内付清且不计利息。北京也允许余款分期支付，最长期限为两年。深圳、上海、广州、武汉和天津通常规定一年内付清，经批准可再延长一年。
孙红梅表示，深圳的分期安排可以缓解部分前期资金压力，但将全额缴款与预售资格挂钩，使其制度比北京更严格。开发商必须统筹安排土地款、施工支出和预计销售时间。
开发商为何加快推盘
在改革分界日期前后，深圳开发商加快了申领预售许可证的步伐。深圳房地产信息平台记录显示，8月28日至10月10日，有27个住宅项目取得预售许可证；7月1日至8月27日则有7个。
后一个统计时段更短，但获批项目总数接近前一时段的四倍：27个对比7个。随着深圳制定详细过渡规则，开发商正推动更多项目进入预售阶段。
在此轮改革前，深圳新房库存相对不多。世邦魏理仕华南区董事总经理吴睿表示，截至2026年6月底，深圳新房库存略高于2.2万套，去化周期为13.1个月。
去化周期是按计算所采用的销售速度估算现有库存需要多长时间才能售出。吴睿表示，现房销售下新增供应速度放缓，有助于平衡供需，并在短期内稳定房价。
深圳中原研究中心计算显示，2026年1月至9月，现房占深圳新房销售的41%，接近2024年的两倍。该中心预计，未来一至两年这一比例可能超过一半。超过50%意味着较报告中的41%再提高9个百分点以上。
杭州显示，同一项改革在不同城市的实施方式可以不同
杭州和深圳的改革方向大体一致，但现房销售的具体条件不同。深圳要求完成首次不动产登记。杭州则允许在房屋竣工备案且配套设施达到规定标准后办理现房销售备案。
除非土地出让公告明确要求现房销售，否则杭州允许开发商自行选择预售或现房销售。杭州符合条件的历史项目过渡期延至2028年底，与武汉的做法一致。
对于全装修住宅，杭州允许分别办理建筑主体阶段和室内装修阶段的竣工备案。这将原本需要一并办理的两个竣工环节分开处理。
在相关改革评估中被引用的房地产研究分析师严跃进估计，这一安排可能缩短相关项目的办理和周转时间六个多月。该估算针对相关项目的办理流程，实际效果取决于分阶段程序的具体运行情况。
武汉则提供了另一种灵活安排。符合条件的银行保函可替代最高30%的监管资金，同时保留至少70%的资金以保障交付。银行保函是银行在开发商未履行相关义务时承诺代为支付的担保，可在保留资金保障的同时释放部分现金。
谁能承担更长的资金回笼周期？
刘水估计，与传统预售相比，现房销售可能使开发商回收项目资金的时间延长约一至两年。这意味着施工支出需要更长时间由资本和借款支持。
中国指数研究院企业研究总监刘水在翻译后的发言中表示：
8月28日出台的商品房销售制度改革政策，系统性地重构了我国商品房销售制度，并将逐步改变以往依赖预售回款、追求快速周转的开发模式。
国信证券分析师任鹤表示，现房销售可能降低开发商的内部收益率。这一指标同时考虑投资利润的规模和回报到账的速度。因此，开发商在决定土地报价时可能会寻求更高的项目利润率。
开源证券分析师齐东表示，开发商需要更长远地判断房价和销售速度。中金公司分析师袁文博表示，财务实力更强、在核心城市布局更好的企业可能获得竞争优势。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳相对有条件应对这一转型。他提到，深圳年新房销量约3万套，二手房交易占比较高，开发管线中的项目相对较少，且预售监管已较为严格。
吴睿预计，随着时间推移，单个项目的品质将变得更加重要。地段优越、配置有吸引力的住房可能继续吸引买家，而较弱的项目则可能在竣工后仍无人问津。届时，开发商既要承担建设成本，也要承担等待买家的成本。
要点
- 深圳的规定于2026年10月15日生效，改革范围已扩展至七个主要城市。
- 符合条件的新项目须完成屋顶结构混凝土施工并提交主体结构质量记录，之后才能申请预售许可证。
- 现房预约金通常不超过3%，且须存入受监管账户。
- 深圳符合条件的较早项目可在2027年底前继续适用原预售条件。
- 开发商可以分期支付土地款，但取得首张预售许可证前必须全额付清。
- 8月28日至10月10日，深圳有27个住宅项目取得预售许可证；此前一段时期为7个。
- 2026年前九个月，现房占深圳新房销售的41%。
