考虑降低首付款之际，住房成本仍面临压力
哈萨克斯坦正在考虑降低住房计划所需的首付款。政府正推动在2026年底前完成2040万平方米住房建设。总理奥尔扎斯·别克捷诺夫已指示金融市场监管与发展局以及工业和建设部拟定相关提案。这项指示于10月13日和14日对外公布。
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一份于2026年10月13日17时57分发布的报道称，指示要求金融市场监管与发展局会同工业部“拟定关于引入降低首付款金额机制的补充提案”。这一表述译自该报道；所提供的来源未包含正式指示文件，也未说明提交提案的期限。
这项潜在调整针对一个具体障碍：即便是享受补贴的住房贷款，买家在拿到钥匙前也可能需要支付数百万坚戈。一套价格为2000万坚戈的公寓，首付比例为10%就意味着要筹集200万坚戈；若首付比例为20%，金额则翻倍至400万坚戈。
开发商、建筑及装修专家迪莉娅拉·塞伊特努罗娃认为，住房需求受融资困难制约，并非已经消失。她支持降低首付，同时提醒，买家还需要获得可负担的贷款，开发商也需要足够的资金完成项目。
她的分析涉及三重压力：增值税税率上调、建设期间向购房者筹资的规定收紧，以及获取养老金储蓄的限制。它们分别影响同一笔交易的不同环节，从公寓价格到家庭能够拿出的购房资金。
政府要求的是提出方案，而非宣布新的首付要求。官方尚未公布新的首付比例、实施日期或提案提交期限。对潜在买家而言，眼下仍须按照现行项目要求决定需要攒下多少资金。
买家目前需要支付多少
奥特巴西银行官网公布的“纳乌鲁兹”项目规则规定，最低首付款为贷款金额的20%；购买已完成装修的期房时，最低首付款为贷款金额的10%。“5-10-20”项目的最低首付比例也为10%。
首付款是买家预先支付的房屋购价部分。住房贷款用于支付其余融资部分，借款人随后连本带息逐步偿还。若房价和其他贷款条款不变，降低首付会减少购房初期所需的储蓄，但会增加借款金额。
以一套售价2000万坚戈的住房为例，如果首付比例从20%降至10%，预付金额将从400万坚戈降至200万坚戈，贷款部分则会从1600万坚戈升至1800万坚戈。这只是根据现有比例进行的示例，并非政府已公布的提案。
这些房价示例并非“纳乌鲁兹”项目所要求首付款的计算方式：该项目官方规则规定，最低首付比例按贷款金额计算。
家庭收入仍是判断这项调整能否带来帮助的关键。一个家庭或许能凑出较少的首付款，却仍可能难以承担每月还款。因此，降低首付和提供可负担的还款条件针对的是购房过程的不同环节：前者帮助家庭进入项目，后者决定家庭能否持续还款。
政府要的是建成可入住的住房，而不只是完工的楼房
别克捷诺夫已将交付计划中的2040万平方米住房列为建设重点。他的指示还涉及住房交到居民手中时应达到的条件。
总理奥尔扎斯·别克捷诺夫表示，住房必须达到可入住状态，并配备基础设施和生活设施：
“与此同时，住房必须全部建成，并配备必要的基础设施和生活设施。”别克捷诺夫说。
地方行政长官办公室已接到指示，须提前准备地块并加快基础设施建设。相关要求包括供水、供暖、供电、道路通行和绿化。这些设施决定了家庭能否真正搬进已建成的住房。
这与住房贷款政策有着实际联系。买家既需要可承受的购房安排，也需要一套能够正常使用的住房。开发商同样依赖及时接通公用设施和提前准备好的土地，才能交付项目。政府的指示将融资和施工准备列入同一议程。
为何建筑业增长仍可能伴随住房需求疲弱
政府会议相关报道显示，哈萨克斯坦经济在所述九个月期间增长4.2%，建筑业增长11.5%。按这两项数据计算，建筑业增速约为整体经济增速的2.7倍。
塞伊特努罗娃表示，大型政府基础设施项目支撑了建筑活动，但民营住宅开发商和家庭仍面临融资难题。她提到了一项截至2029年、规模达900亿美元的基础设施计划，以及住房竣工目标。
建筑业数据涵盖的工程范围比住房购买更广。基础设施支出可以让建筑企业持续运转，但家庭仍可能无力攒够首付或达到住房贷款资格。民营住房市场则更直接地取决于家庭购买力，以及建房企业能够获得的融资。
塞伊特努罗娃提供的行业估算显示，民营市场收紧得更为明显。她表示，合法住房供应量几乎减半，约12%的企业在第一季度恢复运营，市场交易中最高约70%以现金完成。她指出，这些数字是行业估算，并非官方统计数据。
她认为，住房贷款渠道有限正在抑制购房，而住房供应也在减少。现金交易的估算尤其与拟议政策相关：降低首付旨在帮助需要贷款才能完成购房的买家，而非能够全款买房的人。
税收变化可能让攒首付更难
塞伊特努罗娃还指出，2026年增值税上调至16%是另一项压力来源，并提到住房销售此前免征增值税。增值税通常简称VAT，是对应税销售征收的税款。
她表示，开发商预计税负加重将推动房价上涨14%至20%，主要影响可能在2027年和2028年显现。这些比例是塞伊特努罗娃所述的预期，并非官方宣布的公寓涨价幅度。
首付金额取决于首付比例和房价。若按她预期的涨幅计算，2000万坚戈的示例房价将升至2280万至2400万坚戈。若首付比例为10%，买家需要支付228万至240万坚戈，高于涨价前的200万坚戈。
若首付比例为20%，同一示例中的首付款将从400万坚戈升至456万至480万坚戈。降低首付比例或能减轻负担，而房价上涨则会产生相反影响。最终能给买家带来多大帮助，取决于这两方面的变化。
建筑商保障措施与施工资金来源
塞伊特努罗娃还提到新《建筑法典》对通过住房共有权益协议向公民筹集资金的规定。这类安排允许买家在住房建设期间付款，因此施工进度和项目完工对买家尤为重要。
她称，根据该法典，开发商只有在具备国家担保的情况下，才能通过此类协议向公民筹资。她认为，小型和中型企业难以获得所需担保，这可能减少可负担住房的供应。
担保旨在保护那些在项目完工前投入资金的买家。塞伊特努罗娃担心的是，更严格的要求与建筑商可获得的融资之间如何相互影响。她警告，如果企业无法再获得买家资金，又找不到其他施工融资来源，项目可能停摆。
她认为，监管政策需要与支持购房的措施相协调。她的提醒涉及住房交易的两端：家庭需要一条可行的购房途径，开发商则需要资金完成已售出的住房。她说，项目停摆可能导致更多买家付了钱却拿不到住房。
养老金储蓄也是首付资金来源的一环
据塞伊特努罗娃介绍，从哈萨克斯坦统一累积养老金基金提取资金，一直是住房首付的重要来源。她表示，2025年养老金提取金额增长83%，显示这类储蓄对购房的重要性日益凸显。
养老金提取规则设有最低充足性门槛，用以确定个人必须在养老金账户中保留多少储蓄。提高门槛会减少可用于住房的提取金额，即使账户余额没有变化也是如此。
塞伊特努罗娃举例称，在门槛上调后的6月5日至10日期间，基金仅办理了52份住房改善申请。她认为，这说明养老金储蓄的使用受到限制。这个例子统计的是短短几天内办结的申请，而更广泛的提取数据衡量的是一年内的金额变化。
计划用养老金支付首付的家庭，如果提取规则收紧，就可能需要从其他渠道筹集更多资金。降低住房贷款首付或能部分缓解这一问题，但借款人仍须符合项目资格和还款要求。
另有报道称，家庭小额贷款规模已达1.4万亿坚戈。小额贷款通常比住房贷款金额小；这一数据为住房指示相关报道中提及的家庭借贷情况补充了背景。政府的任务是在改善住房融资渠道的同时，考虑家庭的偿还能力。
拟议的住房质量标准不止适用于大城市
议员马克苏特·纳西布洛夫在库鲁尔泰全体会议上呼吁制定统一的住房最低质量标准。他的提议适用于使用国家资金和其他融资方式建设的住房，将讨论范围从购房成本延伸至居民所能享有的周边设施。
纳西布洛夫希望住房设计包含照明、人行道、绿化、游乐场、运动场地和休闲空间。他还特别提到适合老年人和残障人士使用的场所，并表示这些需求经常被忽视，尤其是在区中心和村庄。
这名议员提议，对已建成的公共住房进行检查，将设计和造价文件中的要求与实际完工情况进行比对。这样一来，关注点将从楼房是否交付，转向承诺配套设施是否落实。
纳西布洛夫表示，这项标准不应仅适用于阿斯塔纳和各州首府，还应考虑每个居民点的具体需求。他的提议与别克捷诺夫要求新建住房配备基础设施和生活设施的指示相呼应：获得住房贷款只是拥有适合日常生活住房的其中一环。
影响住房议题的时间节点
首付提案与跨度数年的政策变化和建设目标并行。了解这一时间脉络，有助于理解塞伊特努罗娃为何呼吁官员同时考虑购房融资和建设融资。
- 2025年：塞伊特努罗娃表示，养老金提取金额增长83%，养老金储蓄成为住房首付的重要来源。
- 2026年：增值税税率上调至16%。塞伊特努罗娃认为，这项税收变化将带来未来的价格压力。
- 2026年10月13日和14日：别克捷诺夫要求拟定降低住房首付的提案，这项指示对外公布。
- 2026年底：政府计划完成2040万平方米住房建设，并确保住房配备公用设施和生活设施。
- 2027年和2028年：塞伊特努罗娃预计，税负上升对房价的主要影响将在这两年显现。
- 截至2029年：塞伊特努罗娃提到的900亿美元基础设施计划将持续至这一时期。
对买家而言，眼下最直接的问题是，拟议中的首付调整能否让预付款更容易承担。对建筑商而言，能否获得融资以及基础设施是否提前到位，将影响有多少住房能够进入市场。塞伊特努罗娃的核心观点是，支持住房需求的措施应与维持建设的举措同步推进。
要点
- 别克捷诺夫已要求拟定降低住房项目首付的提案；新的首付比例和实施日期尚未公布。
- “纳乌鲁兹”项目规定的最低首付款为贷款金额的20%；购买已完成装修的期房时，最低首付比例为10%。
- 政府计划在2026年底前完成2040万平方米住房建设，并确保基础设施和生活设施到位。
- 塞伊特努罗娃警告，税收成本、对开发商融资的限制以及养老金储蓄使用渠道收窄，可能给房价和住房供应带来压力。
- 她关于合法住房供应减少和现金交易普遍的估算属于行业判断，并非官方统计数据。
- 纳西布洛夫提议为城市、区中心和村庄制定住房最低质量要求。
