人口大迁徙加速
随着居民为寻求负担得起的生活而离开首都，韩国正经历规模空前的人口迁移。根据韩国数据与统计部公布的国内迁徙数据，今年前三个月，有83,984人从首尔迁往京畿道。这一数字较上一季度增长30.9%，较去年同期增长11.7%，为2021年最后三个月以来的最高季度水平。当时有85,481人踏上了同样的迁移之路。
这场被广泛称为“首尔大逃离”的迁徙，反映出住房市场压力不断加剧，普通家庭已不堪重负。根据居民登记迁移申报数据，这些统计追踪了各行政区之间的人口流动，显示出明显趋势。即便经历过一段时间的价格回调，首尔公寓仍是韩国最昂贵的住房之一。首尔的全租房市场近年来大幅收紧。全租制不按月支付租金，而是一次性交纳大笔押金。随着全租房源减少、价格回升，许多家庭发现，若不背上沉重债务，几乎不可能在首都找到住处。
迁出者并非只有已有家庭。迁徙涉及各类人群，其中年轻职场人士和新婚夫妇占了相当大的比例。疫情期间最初出现的零星迁移，如今已演变为稳定的人口流出，重塑人口分布格局，也迫使决策者正视一个令人不安的现实：首都长期以来被视为韩国经济和社会流动的引擎，如今却越来越被本应推动未来增长的一代人视为经济上难以企及之地。
住房成本击穿预算
对普通家庭而言，留在首尔的经济门槛几乎已高不可攀。首尔公寓价格仍处于令中等收入购房者难以置业的水平。一项近期生效的大范围贷款监管规定，将住房抵押贷款上限设为6亿韩元，约合43万美元。该规定旨在遏制投机性购房、稳定房价，却严重打击了工薪家庭的置业希望。目前首尔公寓均价约为14.6亿韩元，即便买家获批最高额度贷款，仍需至少拿出8.6亿韩元现金才能完成购房。实际上，这项政策把直接进入市场的机会限制在拥有大量流动资金的家庭手中。
预计这项规定将影响超过127万户家庭，约占首尔171万套公寓的74%。在江南区和瑞草区等高房价地区，公寓均价超过30亿韩元。此前，买家最多可借到房产价值的50%，相当于15亿韩元或更多贷款。按照新规，贷款上限为6亿韩元，购买这些地区的房产需要准备超过25亿韩元现金。首尔一名住房政策研究人员警告称，市场正日益只面向富裕人群，这可能加深首都圈的社会经济分化。
在这些贷款限制出台之际，韩国正面临全球最高的家庭债务负担之一。国际金融协会数据显示，2024年第四季度，韩国家庭债务与国内生产总值之比达到91.7%，在38个主要经济体中排名第二，仅次于加拿大的100.6%。韩国银行行长李昌镛强调，需要逐步将这一比例降至约80%，并警告过度借贷可能危及金融稳定和经济增长。然而，随着住房成本攀升，许多居民觉得自己只能在承担危险债务和彻底离开首尔之间做出选择。
京畿道成为新选择
离开首尔的人大多迁往京畿道交通便利、住房配套完善的主要城市。第一季度，水原从其他地区接纳的新居民最多，共13,712人。高阳以13,317人紧随其后，龙仁接纳13,005人，城南则接纳12,088人。华城和平泽的迁入居民也都超过10,000人。在京畿道各地中，光明市的净人口增幅最高，本季度增加8,203人。
首尔居民的住房需求在房产交易中愈发明显。根据韩国大法院登记信息系统的数据，3月首尔居民占京畿道公寓买家的15.69%，为2022年6月以来最高水平。仅在去年一年，居住在首尔的人就在京畿道购买了17,093套公寓，比前一年的13,429套增加27.3%。高阳成为交易最活跃的市场，来自首尔的买家购买了1,736套公寓；其次是南杨州的1,409套、河南的1,252套和议政府的1,109套。在交易量超过1,000套的七座城市中，首尔居民占京畿道全部公寓买卖的53.7%，共计9,183套。
需求激增正迅速改变当地房价。韩国房地产院数据显示，截至4月第四周，今年龙仁市水枝区公寓价格上涨7.24%。城南市盆唐区上涨4.59%，水原市灵通区和华城市东滩区分别上涨3.67%和2.88%。同期首尔平均涨幅仅为2.65%。这些通勤城镇房价上涨更快，表明首尔人口外流不仅是居民迁移，也意味着整个都市圈住房市场正在发生根本性重组。
年轻韩国人面临最艰难的抉择
年轻人中的迁徙趋势尤其明显。对他们而言，首尔已从机遇之地变成了财务陷阱。韩国统计厅去年公布的数据显示，2024年首尔有1万名19至34岁的年轻人净迁往首都圈其他地区，是前一年2,000人的五倍。京畿道接纳了其中6,000人，仁川则净迁入4,000人。许多韩国年轻人最初为了工作或教育机会迁往首尔，后来却发现，高昂的住房成本让他们难以长期居住。
住房认购制度的失灵进一步加剧了这些困难。韩国实行一种独特的住房认购账户制度，旨在帮助首次购房者，尤其是年轻申请者，以受监管的价格购买新建公寓。然而，随着新公寓上市价格越来越高于现有市场价格，这一制度如今正陷入困境。房地产平台直房数据显示，今年全国推出的24个私人开发公寓项目中，有19个项目的每3.3平方米均价高于同一区域过去两年内竣工的公寓。在首尔，西大门区的Dfine Yeonhui等项目定价约比该区平均上市价格高18%，比近期市场价格高约27%。
随着价差带来的预期收益缩小，市场对住房认购的热情正在减退。认购账户持有人总数从2024年1月的2,697.9万人降至今年1月的2,613.2万人，减少约84万人。参与认购三至五年的中期账户持有人降幅最大，减少超过150万人。认购满十年及以上的人数有所增加，这表明优先级较低的年轻申请者正在退出这一制度。土地价格、原材料、劳动力和融资成本不断上涨，推高了建设成本，开发商已无法再提供过去吸引购房者参与认购的折扣。
光云大学房地产法教授徐镇亨解释说，住房负担不仅体现在购房上，也延伸至租赁市场。
首尔房价已极其昂贵，迫使原有居民迁往外围地区。与此同时，从地方地区迁入首都圈的人，也越来越多地选择京畿道或仁川，而不是试图直接在首尔定居。
徐镇亨还指出，仁川和京畿道许多城市仍高度依赖通勤前往首尔工作，这意味着居民为了降低住房成本而搬迁，往往要以承受更大的交通负担为代价。
政府政策与市场应对
首尔官员已意识到这场危机，并试图扩大住房供应，但批评者质疑这些举措能否跟上需求。国土部长金允德宣布，政府将迅速增加首尔都市圈面向年轻人和新婚夫妇的住房供应。在国会举行的执政党共同民主党与政府协商会上，双方讨论了在房价上涨担忧加剧之际扩大城市住房供应的措施。金允德表示，政府将尽最大努力为居住条件较差、担心房价过高的人提供稳定住房。
此前，政府承诺到2030年在全国启动建设超过135万套住房。金允德解释说，去年重点是修订法规，为扩大供应做好准备，今年将加快落实。共同民主党议员孟圣奎呼吁政府利用国有土地和首都圈老旧公共机构建筑，并强调需要提供监管支持，确保及时开工建设。
在私营领域，开发商正争相满足外围地区的需求。乐天建设正在推广议政府乐天城堡Naribec City，提供包括5%首付、固定首期款1,000万韩元和贷款利息补助在内的减负方案。三星物产在仁川推出Raemian Songdo Station Centripol，共有19栋楼、2,549套住房。韩国土地住宅公社正在接受高阳昌陵地区391套住房的申请，乐天建设则计划推出金浦Pungmu Station Lotte Castle Signature。这些项目反映出整个行业正逐步从首尔市中心转向首都圈外围。
然而，政策环境仍然复杂。更严格的偿债比率规定让通过认购购房愈发困难，而旨在抑制通胀的价格上限制度未能充分考虑建设成本上涨。一些经济学家警告称，可能出现“气球效应”：首尔受压制的需求转移到京畿道和仁川价格较低及中等的地区，反而推高当地房价。盘浦洞一名房地产经纪人警告说，收紧规定往往会将买家推向二级贷款机构，甚至非法融资渠道，在没有解决住房负担问题的同时带来新的风险。
通勤悖论
尽管居民大规模向外迁移，首尔仍是韩国毋庸置疑的经济中心，由此形成的通勤悖论正给交通网络和个人财务带来压力。仁川和京畿道许多城市仍高度依赖通勤前往首尔就业，因此较低的住房成本往往意味着更长的通勤时间和更大的交通负担。房价在2022年和2023年初短暂下跌后又开始回升，去年住房成本负担似乎进一步加重。如今，许多家庭更看重住房的可负担性和交通便利，而非拥有首尔地址带来的声望。
分析人士警告称，人口外流加剧可能会进一步巩固首尔在更广阔都市圈内的就业和通勤中心地位，而不是推动经济活动分散。年轻劳动者尤其面临双重困境：他们因房价过高而无法住在工作地点附近，却仍需每天返回首尔以谋求职业发展。这种局面可能形成僵化的地域等级体系：首都继续掌握经济权力，同时将住房危机转嫁给周边地区。其中的讽刺显而易见：居民因为负担不起首尔的生活而离开，却仍须每天返回工作，实际上是在支撑首都经济的同时，难以在房价正快速上涨的卫星城市积累财富。
这一趋势可能带来深远而持久的社会影响。如果京畿道城市继续承接首尔的住房需求，而就业增长未能同步跟上，该地区可能形成根深蒂固的空间不平等格局，居住地由财富而非个人偏好决定。曾经负担得起的郊区如今转变为昂贵的通勤城镇，可能只是在更大地理范围内重演首尔的住房危机，让未来几代人可选择的避居之地进一步减少。
要点
- 2026年第一季度，83,984人从首尔迁往京畿道，创四年来新高，环比增长30.9%。
- 新的6亿韩元住房抵押贷款上限，实际上将中产阶层买家挡在首尔市场之外；当地公寓均价为14.6亿韩元。
- 19至34岁的年轻人引领了人口外流，2024年首尔向周边地区净迁出1万名年轻居民。
- 京畿道的水原、高阳、龙仁和城南第一季度各接纳了超过12,000名新居民。
- 京畿道部分地区的公寓价格涨幅超过首尔，龙仁市水枝区今年上涨7.24%。
- 韩国政府承诺到2030年在全国建设超过135万套住房，并加快首都圈的住房供应。
- 韩国家庭债务与国内生产总值之比为91.7%，在全球主要经济体中排名第二。
