新加坡零售版图迎来重大投资
凯德综合商业信托（CICT）宣布，将斥资1.6亿新元全面改造Plaza Singapura和The Atrium@Orchard，这是新加坡近年来规模最大的零售设施翻新项目之一。该计划于4月24日发布的信托首季度业务更新中披露，将从2026年第三季度分阶段推进，至2028年第四季度完成，施工期间，广受欢迎的多美歌购物目的地将继续营业。
这一雄心勃勃的项目正值CICT迎来重要的一周。信托还宣布以39亿新元收购百利宫购物中心，并以24.8亿新元出售Asia Square Tower 2。这些举措表明，CICT正采取战略性行动，加码新加坡乌节路核心地段的零售资产。信托目前已通过ION Orchard、新达城和Funan在该地区拥有重要布局。CICT公布的截至3月31日的首季度业绩表现强劲，净物业收入同比增长7.9%，达到3.144亿新元；总收入增长8%，达到4.267亿新元。截至目前，零售资产组合的出租率达97.8%，首季度租金调升幅度为4.4%，为推进这项重大资本支出提供了支持。
此次翻新旨在升级基础设施，并打造开发商所称的自然与零售无缝融合空间。项目将配合市区重建局（URA）关于将商场临乌节路一段道路改为步行区、扩大毗邻的总统府公园的规划，力求把户外绿意延伸至商场内部。项目预计投资回报率为6%至7%，反映出信托相信，项目完工后资产将实现更高租金收入，并在不断变化的零售市场中保持竞争力。这一做法也能尽量减少对首季度签订的12.13万平方英尺新租约及续租的影响。
从空中连廊到悬浮花园
此次改造中最引人注目的设计之一，是将现有空中连廊改造成悬浮花园。这些连接Plaza Singapura与The Atrium@Orchard不同楼层的高架步道，将被重新设计为融入绿植和全新餐饮概念的景观空间。它们不再只是供人通行的走廊，也将成为访客驻足、用餐并欣赏周边全景的场所。
在街道层面，商场面向乌节路的入口将焕然一新。改造计划包括在葱郁绿植环绕中开设全天营业的餐饮咖啡馆，在繁忙的主干道与商场零售区之间营造宜人的过渡空间。同时，Handy Road有顶落客区也将采用全新现代立面设计，与该地区不断演进的建筑风貌相呼应。
商场内部将打造多重感官体验空间，引入体验式零售概念和主题餐饮体验。通往多美歌地铁站的地下连接通道将进行大幅升级，包括采用全新设计的售货亭、优化人流动线，并翻新地面和天花板饰面，改善数千名上班族和学生的日常通勤体验。现有空间也将重新设计，以容纳超越传统购物体验的沉浸式娱乐项目。
模糊自然与零售的界限
Plaza Singapura的改造不只是提升外观，也将新加坡更广泛的城市规划目标转化为实体空间。市区重建局的乌节路总体规划包括将这条著名购物街的部分路段改为步行区，并扩大总统府公园。这片绿地毗邻总统府；总统府是新加坡总统的官邸和办公场所。
通过将公园元素引入室内，CICT希望打造城市规划者所说的“第三空间”：既非单纯的工作场所，也不是家，而是社区聚集交流的空间。改造后的场地需要满足不同人群的需求，从探索新加坡购物区的游客，到寻求避开热带酷暑的本地家庭。将社会包容性设计与丰富绿植相结合，也体现了城市设计的一项日益普遍的趋势：商业空间越来越多地融入亲自然元素、自然采光和植被，以提升购物者的身心舒适度，并与线上购物形成差异。
与总统府公园的衔接尤其重要，因为政府计划扩建这座公园。这让Plaza Singapura有机会成为户外绿地全年开放的室内延伸空间：既能在新加坡频繁降雨时为人们遮风避雨，又能在视觉和氛围上保持与自然的联系。Handy Road入口的改造也将进一步加强建筑环境与周边景观之间的联系。
财务策略与资产组合布局
这项建筑改造愿景背后，是经过审慎考量的财务策略。CICT预计，此次资产增值计划的投资回报率约为6%至7%。这一指标代表预期租金收入相对于资本支出的增幅，是房地产投资信托评估股东价值的重要指标。
该项目的时机也与CICT零售资产组合的强劲运营表现相契合。首季度租金调升幅度达4.4%，说明新签租约的租金明显高于此前水平，这得益于顾客流量增加、季节性促销活动以及游客人数上升。截至3月31日，零售资产组合的已承诺出租率为97.8%，显示市场对CICT旗下物业空间需求强劲。
对Plaza Singapura的投资与CICT近期收购百利宫相辅相成。这项收购为资产组合再添一处乌节路优质资产；目前，组合已涵盖新加坡部分最知名的零售目的地。信托还在Lot One Shoppers Mall、Raffles City Tower和Tampines Mall开展资产增值工程，显示其全面提升资产竞争力的承诺。这些同步推进的项目表明，CICT正系统性地升级新加坡郊区和市中心购物区老旧的零售基础设施。
施工时间表与访客通行
有些大型零售翻新项目需要商场全面关闭，而CICT承诺，在为期三年的施工期内，Plaza Singapura和The Atrium@Orchard将继续营业。分阶段施工既能让商场维持收入，也能保障每天经由多美歌地铁换乘站的数千名通勤者继续通行。该站服务南北线、东北线和环线。
这一决定与新加坡其他大型零售项目形成对比。例如，HarbourFront Centre将在2026年下半年全面关闭，进行为期五年的改造，变身为一座33层高的综合用途大楼。Plaza Singapura的方案兼顾其重要交通枢纽和社区中心的角色，而HarbourFront Centre采取更彻底的拆除重建方案，则与其靠近邮轮码头和VivoCity的位置有关。
施工将按精心规划的阶段推进，确保人们始终能够使用必要的零售和餐饮服务。顾客可能会遇到租户位置阶段性调整和部分区域临时关闭的情况，但在2026年至2028年的改造期间，核心购物体验仍将保持开放。通往地铁站的地下连接通道升级工程可能会安排在非高峰时段进行，以尽量减少对高峰客流的影响。
乌节路的竞争格局演变
Plaza Singapura的改造正值新加坡零售和娱乐区迎来前所未有的发展活跃期。距离商场仅几步之遥，Live Nation正筹备于2026年在Grange Road开设一座可容纳3,000人的音乐场馆。场馆将配备先进技术和多个舞台，旨在吸引国际巡演艺人并扶持本地艺术家。这里还将设有可兼作活动空间的咖啡馆和酒吧，在索美塞地铁站附近打造全新的娱乐目的地。
与此同时，位于Emerald Hill 37号的新加坡女子学校旧址也计划改建为综合用途项目，包含精品酒店和生活方式业态。这些新项目加上附近索美塞地区的持续发展，显示乌节路正从单纯的零售目的地转型为更综合的娱乐与生活方式区，让购物与音乐、餐饮和酒店住宿并存。
其他零售商也在大力投资旗下资产。法勒公园附近的City Square Mall最近完成了耗资5,000万新元、历时两年的翻新，扩充了楼面面积，并引入30多家新租户，包括获米其林认可的小贩摊位和沉浸式儿童游乐场。新加坡不同社区的这些并行投资表明，整个行业都已认识到，实体零售必须不断演进，通过绿意、娱乐或独特餐饮体验，提供电商无法带来的体验。
要点
- 凯德综合商业信托将于2026年第三季度至2028年第四季度间投资1.6亿新元，改造Plaza Singapura和The Atrium@Orchard
- 翻新工程将把空中连廊改造成融入餐饮概念的悬浮花园，并打造与扩建后的总统府公园相连的室内公园体验
- 商场将在为期三年的分阶段施工期间保持营业，并改善与多美歌地铁站的连接，打造全新现代立面
- CICT的投资回报率目标为6%至7%，并将在近期斥资39亿新元收购百利宫后进一步强化其乌节路资产组合
- 该项目配合市区重建局将乌节路部分路段改为步行区的规划，也与当地其他开发项目相呼应，包括Live Nation新音乐场馆和Emerald Hill改造项目
