新许可规定出台后，首尔外国人购房量骤降51%

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最后更新: February 13, 2026 • 22:27 UTC

市场震荡：政策实施后外国人交易量大幅下滑

政府2月12日公布的全面数据显示，严格的新房地产规定实施后的最初几个月里，外国人在首尔购房量骤降逾半。国务调整室在第七次房地产违法行为应对会议上公布了这一大幅降幅。会议由国务调整室第二次官金容洙在首尔政府大楼主持，土地、基础设施和交通部、金融委员会、国税厅及警察厅的高级官员出席，评估近期房地产市场降温措施的成效，并协调后续执法策略。据会议期间分析的土地部详细数据，在2024年9月至12月的监测期内，首都圈外国人住房交易量同比下降35%，至1,481笔；上一年同期为2,279笔。

市场震荡：政策实施后外国人交易量大幅下滑
了解许可区规定
交易降温的区域分布
国籍和房价细分揭示投资动机
跨部门执法与合规监测
与更广泛的税收政策及市场稳定的关联
要点

在所有受调查地区中，首尔的降幅最大，外国买家交易量同比下降51%，从496笔降至仅243笔。这是自首尔开始全面追踪外国人房地产购买情况以来录得的最大降幅。邻近地区也出现明显降温，但程度略轻：京畿道外国人购房活动减少30%，仁川下降33%。此次大幅下滑源于政府2024年8月26日决定将首尔全市及首都圈大部分地区划为房地产交易许可区，专门针对外国人。根据这项措施，非韩国公民购买住宅房产前必须事先获得政府批准。官员认为，这一重要的行政门槛能够过滤掉投机性需求。该指定有效期为一年，至2026年8月25日，是韩国近年针对外国人持有房产出台的限制性最强的政策之一。官员明确表示，这项政策是对公众持续批评的直接回应。批评者认为，外国资本推高了本已过热市场的房价，尤其是在受国际投资者青睐的地区。

了解许可区规定

土地交易许可区制度对外国买家在指定区域购买住宅设立了多层审批程序，从根本上改变了此前国际买家的交易方式。该规定于2024年8月26日正式实施，要求所有外国人在首尔及周边被认定为投机热点的地区购买公寓、别墅或其他住宅房产前，须先取得有关部门的正式许可。事先审批增加了手续复杂度和时间上的不确定性，实际上抑制了冲动投资决策。除事先审批外，该政策还规定买家须实际居住两年，意味着购房者必须将房产作为主要住所实际入住，而不能将其闲置作为投资资产、出租房或季节性住所。这一要求旨在遏制官员认为扭曲高端城区价格机制、却无助于当地社区稳定的投机性需求。

未能满足严格居住要求的买家将面临逐步加重的行政处罚，以确保其遵守规定或被迫出售房产。土地、基础设施和交通部与地方政府合作，自2025年1月起开展密集合规检查，通过核查水电使用记录、比对出入境数据库及实地确认住址，系统检查外国业主是否实际居住在所购房屋内。违规业主最初会收到正式行政命令，要求立即履行居住义务。若继续违规，将被处以高额强制履行费用，金额按抵消投资收益的原则计算；当局还保留最终撤销原购房许可的权力，可能迫使业主出售房产。这些执法机制标志着监管方式发生重大转变：此前的登记制度仅追踪外国人持有房产的情况，并未施加持续的行为条件或居住要求。

交易降温的区域分布

交易量骤降并未均匀分布在所有地区，而是集中在首尔此前最受外国投资资本青睐的富裕城区。此前被指定为投机过热区和调控目标区的四个区，即江南区、瑞草区、松坡区和龙山区，外国买家活动量合计骤降65%，表明监管措施对高价值市场的影响尤为明显，而这些市场的投机活动此前也最为猖獗。在首尔25个自治区域中，瑞草区降幅最大，四个月对比期内外国人交易量从92笔暴跌88%，仅剩11笔。外国人购房几乎绝迹，说明该高端地区此前的需求对监管阻力极为敏感，且很可能由资产组合多元化而非居住需要驱动。江南三大区长期以来被视为韩国高端房地产的核心地带，此前吸引了大量海外资本，投资者希望借此进入韩国最顶级的住宅市场，并享有优质教育资源。

首尔以外地区受到监管措施的影响则因市而异，取决于此前外国买家的集中程度及当地经济状况。在环绕首都的京畿道，富川交易量下降51%，从208笔降至102笔，是该道降幅最大的地区。这表明，在这座交通便利、与首尔联系紧密的中等规模城市，外国投资者曾有相当规模的布局。仁川西区交易量下降46%，从50笔降至27笔；这座港口城市其他区的降幅则较为温和。地区间的差异表明，外国买家并非只瞄准首尔传统高端地段，也在首都圈次级城市建立了显著布局。这些城市房价相对较低，同时靠近大都市就业中心和国际交通设施，包括仁川国际机场。

国籍和房价细分揭示投资动机

详细交易数据揭示了不同国籍外国买家的行为差异，有助于了解不同国际群体的投资策略、资金来源和居住需求。按交易量计算，中国公民是韩国房地产市场中最大的外国买家群体。在监测期内，他们在首都圈的交易量下降32%，从1,554笔降至1,053笔。美国买家的降幅明显更大，达到45%，交易量从377笔降至208笔。这可能意味着，美国买家更集中于受新规影响最大的高端市场，或因地理距离、生活方式等因素而更难满足严格的居住核查要求。两大外国买家群体的降幅差异表明，其资产组合构成和投资期限各不相同：美国买家显然更偏向豪宅，而中国买家在中端市场的布局更广。

房价分析有力支持了这样的判断：新规对豪宅市场的投机活动抑制尤其明显，而普通住宅购买则更具韧性，且更可能反映真实住房需求。售价低于12亿韩元的房产交易量下降33%，虽降幅显著，但相对温和，与正常市场波动相符。相比之下，售价超过12亿韩元的高价住房交易量骤降53%，显示交易断崖式下滑集中在需要投入大量资金的高端房产。美国买家明显更偏好豪宅，其购房中有48%涉及价值超过6亿韩元的房屋，而中国买家这一比例仅为10%。美国买家高度集中于高价值市场，可以解释为何其交易量降幅超过整体市场平均水平。土地、基础设施和交通部第一次官金伊泽在会议上谈及这些趋势时表示：

外国人住房交易量下降，表明此前助推市场过热的需求正在减弱。我们将有效监督实际居住义务的履行情况，并建立以真实自住需求为核心的房地产市场秩序。

跨部门执法与合规监测

政府已建立涉及多个监管机构的全面监测机制，以确保严格遵守新规，并防止有人通过替代交易结构或空壳公司规避规定。1月开始的实际居住义务检查，利用地方政府、出入境管理部门和公用事业服务商之间的数据交叉比对，核实房产是否有人实际居住，而非仅凭产权登记或邮件转寄地址认定。官员强调，仅办理产权登记已不足以满足法律要求；买家必须通过文件证明持续实际居住，包括电力消耗记录、居留证地址、市政税申报记录以及社区行政服务中心的确认信息。对查实的违规行为，执法程序将从行政警告逐步升级至高额罚款，最终可撤销许可，从而有力阻止买家将房产当作纯粹的金融工具，在没有当地实际居住的情况下等待投机性升值。

除居住情况核查外，金融委员会和金融监督院已开始重点监测流入房地产拍卖市场的企业贷款资金。有人有时会利用这类渠道，规避传统住房贷款限制和住宅购买首付要求。监管部门正按地区和行业系统评估拍卖成交款贷款；如果高风险类别出现集中现象，或特定街区的拍卖活动出现异常激增，监管部门已准备开展密集的现场检查。这项监控专门针对这样一种情况：企业主名义上以商业用途申请经营贷款，却将资金转用于拍卖购买住宅，从而规避外国买家许可要求。多管齐下的监管旨在防止有人通过公司融资工具，改用拍卖方式替代传统购房，确保许可区限制不会轻易被替代交易结构或代持安排绕过。

与更广泛的税收政策及市场稳定的关联

外国买家许可制度是政府稳定房地产市场、更好应对重大国内税收政策调整的整体行动之一。若缺乏相应措施，政策转变可能引发市场波动。2月12日的会议还讨论了针对韩国多套房业主的高额资本利得税延期优惠即将到期一事。预计这一政策调整将促使持有多套房产的韩国投资者加大抛售力度。为应对这一变化，政府预计违法行为可能增多，包括为减少资本利得税而故意低报成交价的“低价合同”，以及旨在掩盖真实所有权或将房产转给家庭成员以逃避正确计税的不规范赠与和产权代持安排。

国税厅和警察厅将通过加强跨部门信息共享与协同执法，共同调查这些行为。官员希望，通过许可要求限制外国投机性需求，同时加强对国内逃税行为的监管，防止资本利得税延期优惠到期这一敏感过渡期出现市场操纵。全面的监管措施反映出，政府日益认识到，外国投资流动和国内税收政策会共同影响价格形成机制，因此需要协调一致地采取应对措施，以维持市场稳定，确保住房面向主要居住者，而不是被任何来源的投机资本所主导。