新加坡零售租金危机：利害何在？
新加坡充满活力的零售业正受到威胁。近年来，一批深受人们喜爱的小企业——面包店、书店、独立健身房和专营特色商品的商店——纷纷关门歇业，并将无法承受的租金上涨列为主要原因。有人认为这是自由市场自然更替的结果，也有人指出，不受约束的租金上涨正在掏空这座城市独特的个性与创业精神。政府是否应当介入、又该如何介入，这场争论已愈演愈烈，企业主、行业团体、决策者和公众都在为新加坡零售业的未来发声。
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问题缘何而起？零售租金上涨的机制
商业租金一直是新加坡小企业面临的难题，但近年问题愈发严重。2001年《租金管制法》废止，正式的租金管制随之取消，价格转由市场力量决定。包括大型房地产投资信托基金（REITs）和政府关联公司在内的房东，有很强的动力推高租金。租金上涨不仅能立即增加收入，也会推高物业估值，从而获得更好的融资条件和更高的转售价格。
在黄金地段和正在经历绅士化的郊区，这种情况尤为突出，因为这些地区需求旺盛、供应有限。房东可以让单位空置，等待资金雄厚的租户上门——这类租户往往是国际连锁品牌或资本充足的本土品牌，愿意支付高价。因此，小企业被挤出市场，既无力承受租金突然飙升，也难以与大型经营者竞争。
近期案例凸显了问题的严重程度。日式风格面包店 Flor Patisserie 在面对租金上涨57%后，关闭了其位于 Siglap Drive 的门店。房东以“市场价”为由，要求该店每月支付8,500美元的租金，尽管门店远离地铁站；所谓市场价依据的是空置单位的挂牌租金，而非实际成交价。附近商户支付的租金明显更低，凸显出投资驱动的物业估值与本地企业可承受水平之间的脱节。
租金真的在上涨吗？数据难题
市区重建局（URA）和高力国际等房地产咨询机构的官方数据显示，自2020年以来，新加坡中部地区的零售平均租金总体保持平稳。例如，高力国际2025年第一季度报告发现，全岛黄金地段零售租金环比仅上涨0.3%，其中乌节路租金上涨2.7%，城市边缘地区租金下降0.3%。郊区租金也仅上涨0.3%。
然而，这些数据只反映已签订的租约，不包括挂牌租金，因此可能掩盖特定地区或特定类型租户面临的急剧涨幅。许多企业主表示，房东所说的“市场价”往往依据投机性的挂牌价格，而非实际成交价。缺乏细致、透明的数据，使人们难以评估租金上涨的真实幅度及其对小企业的影响。
谁受影响最大？高租金的人本代价
对于小型和微型企业而言，租金可能占收入的30%至50%，几乎没有空间留作盈利或再投资。与大型连锁企业不同，这些企业利润微薄，既难以轻易将成本转嫁给消费者，也无法消化租金突然上涨。其结果是本地多样性不断流失，特色商店和餐饮店被加盟店与国际品牌取代。
仅在2024年，就有3,000多家餐饮（F&B）商户关闭，数量为2005年以来最高。餐饮业的开业和倒闭更迭尤其频繁：当年有3,793家新店开张，但许多店铺没能撑过第一份租约。Nicher 面包店和 Neue Fit 健身房等零售商公开谈及经营困境，称租金上涨了15%至57%，并警告说，若租金进一步上涨，企业可能被迫倒闭。
企业主和行业团体认为，这一趋势不只是经济问题，更关系到新加坡希望成为一座怎样的城市。小企业提供的不只是商品和服务；它们促进社区联系、支持本地就业，也为城市文化注入活力。失去这些企业，可能会让新加坡各社区变成由全球连锁品牌主导、千篇一律的冷清空间。
房东为何不愿降低租金？
房东，尤其是通过房地产投资信托基金（REITs）管理购物中心的房东，也面临自身压力。高入住率和强劲需求使他们即便长期空置部分单位，也能维持或提高租金。追求短期租金收益最大化，往往优先于企业长期经营的可持续性或社区活力。
一些房东认为，租金管制或过度强硬的干预可能适得其反，减少对零售空间的投资，导致商户品质下降。他们指出，市场需要灵活应对变化，并警告说，设置人为上限可能造成市场扭曲，正如一些实行租金管制的住房市场所出现的情况。
入住成本之争
嘉德置地（CapitaLand）的叶荣文等行业领袖引用“入住成本”比率——即租金占销售额的比例——作为租金对大多数租户仍属可承受的证据，由此引发争论。批评者反驳说，这些平均值掩盖了小企业的困境：它们的比率可能更高，还要支付未计入总体数据的其他费用。他们还指出，比例稳定可能掩盖了企业将成本转嫁给消费者的事实，从而推高通胀、削弱购买力。
公众态度与基层改革呼声
这一问题引发了广泛的公众关注。代表700多名本地企业主的新加坡租户公平联盟（SGTUFF）发布白皮书，呼吁紧急改革租赁制度。其建议包括：
- 为租约续期租金设定上限，并将涨幅与消费者价格指数（CPI）挂钩
- 将更多黄金地段的零售空间分配给本地企业
- 对商铺空置超过三个月的房东进行处罚
- 对外国商业租户征收额外物业税或实施限制
- 减少外籍员工配额，并提高非本地经营者的征费
SGTUFF的提案借鉴了日本和瑞典等国的做法，这些国家将租金涨幅与通胀挂钩；也参考了旧金山等城市的经验，后者征收商业物业空置税，以阻止房东空置物业、等待更高租金。
公众总体上支持政府介入，许多网民分享了本地企业关门后被国际品牌取代的经历。不过也有人为现行制度辩护，认为租金由供需关系决定，电商才是实体店面临的更大威胁。
政策选项：新加坡可以怎么做？
从住房到劳动力市场，新加坡长期以来一直以务实方式介入关键市场。问题在于，商业租金是否已经到了政府必须采取行动的地步，以防对经济和社会造成更广泛的负面影响。
有针对性的租金管制与租约保障
一些专家和企业团体主张采取有针对性、透明的措施，而非一刀切地管制租金。可考虑的措施包括：
- 在特定街区或针对特定类型的企业限制租金涨幅，或提供租约保障
- 将租金涨幅与消费者价格指数（CPI）挂钩，在稳定续租租金的同时保障房东的实际回报
- 征收适度的空置附加费，或实行阶梯式物业税，以减少房东让物业空置的情况
- 加强《零售物业租赁行为自愿守则》，并赋予其法律约束力
这些做法旨在平衡房东和租户的利益，在保持市场灵活性的同时支持小企业和社区多样性。
城市设计与数据透明度
城市设计也能发挥作用。更灵活的分区规划可以将利用率不高的办公空间改作零售用途，增加供应、缓解租金压力。加强租金监测并提供更细致的数据，有助于制定更精准、更有针对性的措施，也能帮助决策者识别最可能失去本地企业的地区。
创新支持计划
除了监管，还有不少创新方式可以扶持小型零售商。新加坡企业发展局和嘉德置地推出的“零售先锋挑战赛”（Retail Maverick Challenge），为拥有创新理念的本地品牌提供最长一年的免租期和资金支持。这类计划让零售商能够在不承受长期租约压力的情况下测试新想法，也为购物中心注入新活力；购物中心正日益被重新定位为生活方式目的地。
国际经验：其他城市尝试了什么？
面对商业租金上涨带来的挑战，新加坡并非孤例。世界各地的城市都尝试过多种干预措施，以保护小企业、维护城市活力。
- 纽约市：拟议中的《小企业就业保障法》将增强租户续租时的议价能力，但遭到业主反对。
- 首尔：商业街区保护区通过租金管制和激励措施留住小型租户，维护社区多样性。
- 旧金山：商业物业空置税对长期空置零售空间的房东进行处罚，鼓励他们以可持续的租金水平出租给本地企业。
- 日本和瑞典：商业物业租金涨幅通常与通胀挂钩，为租户和房东提供可预期性。
这些干预措施各有挑战和局限，但表明采取行动并非不可能，也说明市场可以通过塑造，更好地服务于更广泛的社会和经济目标。
更广泛的经济影响：不止于店面
租金不受约束地上涨，影响的不只是个别企业。商业租金高企会推高消费价格，因为企业会把成本转嫁出去。这会加剧通胀，削弱普通新加坡人的购买力。小企业经营困难或倒闭，还会影响就业创造和工资增长，并抑制创新与创业机会。
如今，新加坡依赖房地产推动经济的做法正显露出适得其反的一面。风险在于形成一种“食利型经济”：财富集中在房东和物业所有者手中，而生产性企业和本地创意却遭到挤压。若不加以解决，长远来看可能导致经济停滞，并使这座城市失去独特的身份。
行业观点：政策讨论仍在继续
围绕是否干预零售租金的争论远未尘埃落定。房东和房地产开发商警告说，过度强硬的管制可能会打击投资意愿，降低零售空间的品质。他们主张采取市场驱动的解决方案，例如暂时降低开发费以支持城市更新，并强调购物中心运营商与零售商之间需要合作。
与此同时，企业主和租户团体呼吁建立更有力的监管机制，提高租金制定过程的透明度，并承认本地企业的社会价值。他们认为，目前房东与租户之间的权力失衡难以为继，若不采取行动，新加坡可能会失去零售业的灵魂。
决策者则处于两难之中，既要追求经济效率，也要维护社会凝聚力。一些人建议在对文化和创业多样性至关重要的地区试行租金稳定措施；另一些人则提出，为向本地企业出租或维持长期租约的房东提供激励。
总结
- 商业租金上涨给新加坡小企业带来压力，许多企业被迫关闭或迁址。
- 官方数据显示平均租金平稳，但企业主反映，特定地区和特定租户面临大幅涨租。
- 房东有很强的动力提高租金，往往优先追求短期收益，而非长期可持续发展。
- 行业团体和公众呼吁采取有针对性的干预措施，例如租金上限、空置税和对本地企业的支持。
- 国际经验表明，精心设计的政策有助于维护城市多样性，同时避免扭曲市场。
- 争论仍在继续，决策者正努力平衡市场规律与社区需求，确保新加坡继续成为一座充满活力、包容多元的城市。
