新加坡零售商瞄准新山扩张：机遇与挑战

新加坡零售商瞄准新山：成本上升下的新前沿

新加坡零售业正处于十字路口。面对高昂的运营成本、激烈的竞争以及走强的新加坡元，许多零售商如今将目光投向长堤另一侧的马来西亚新山（JB），寻求扩张。柔新经济特区（JS-SEZ）启动，加上即将建成的快速交通系统（RTS）连接线，进一步推动了这股兴趣，带来成本更低、市场更大、交通更便利的预期。然而，这条道路并非一帆风顺。零售商必须应对劳动力短缺、官僚程序繁杂和基础设施前景不明等问题。本文结合行业观点、官方表态和柔新经济特区的最新进展，探讨新加坡零售商进军新山的动因、挑战及更广泛影响。

新加坡零售商为何向新山扩张？

新加坡零售商关注新山，首要原因是两地运营成本差距显著。新加坡的租金和人工成本一路攀升，挤压利润空间，也让企业难以发展。相比之下，新山租金较低、劳动力成本较便宜，对更高品质零售体验的需求也在增长。新加坡元走强进一步放大了这些优势，使跨境扩张在财务上更具吸引力。

新加坡零售商协会（SRA）会长许恩义（Ernie Koh）解释说：

由于运营成本较高，加上新加坡元兑许多区域货币走强，零售业正从新加坡外流，因此不少商家在马来西亚、泰国和日本开设面向消费者的门店。越来越多商家在新山设立业务，确实会遇到各种挑战。但总体而言，这样做是合理的，因为来自新加坡的品牌信誉在马来西亚能够获得溢价。

零售商的另一动力，是有望同时进入两个市场：当地柔佛居民，以及大量跨境购物和消费服务的新加坡人。据行业估算，新山大型购物中心的顾客中，新加坡人占比最高可达30%，周末尤为明显。

柔新经济特区：愿景与潜力

柔新经济特区（JS-SEZ）于2024年初正式启动，是深化新加坡与马来西亚经济联系的一项里程碑举措。特区覆盖面积超过3500平方公里，包括九个旗舰区，重点发展零售、制造、物流、数字经济和旅游等11个经济领域。预计特区将在首个五年内创造2万个技术岗位并吸引50家新企业，目标是在十年内将这两项数字翻一番。

新加坡总理黄循财将经济特区形容为“很大的加分项”，认为有助企业发挥新加坡在研发方面的优势，以及柔佛土地充裕、成本较低的特点。特区旨在促进货物、人员和数据更自由地流动，让企业更顺畅地跨境运营。

特区面向企业的主要优惠包括：

• 特别企业税率（先进产业税率最低可达5%，最长适用15年）
• 知识型员工个人所得税率为15%，适用期为10年
• 下调娱乐税，以提振旅游和休闲产业
• 简化海关和移民手续，包括通过二维码实现免护照通关

这些优惠主要面向人工智能、航空航天和可再生能源等高附加值领域，但要求将类似优惠扩大到零售和服务业的呼声正在增加。

机遇：成本更低、展厅更大、市场更新

对许多新加坡零售商而言，新山提供了摆脱新加坡市场饱和、成本高企局面的机会。在新加坡拥有30家门店的日本连锁理发店QB House已在新山开设首家分店，并计划继续扩张。在新加坡拥有24家门店的床具公司Epitex也正拓展柔佛市场，目标客户包括到访的新加坡人，以及在新加坡工作、居住在新山的马来西亚人。

零售商提到的优势包括：

• 租金较低：可以开设更大的展厅，以更有竞争力的价格提供更丰富的商品。
• 触达不断壮大的中产阶层：柔佛生活水平不断提高，消费者对品质和服务的期待也随之上升，与新加坡品牌的声誉相契合。
• 毗邻新加坡：预计2027年开通的RTS连接线将使跨境出行更快捷、便利，吸引更多新加坡消费者到访。

新加坡家具工业理事会会长许俊华（Joshua Koh）指出：

由于租金高昂，新加坡零售商必须积极管理商品组合，尽可能提高租金收益率。新山的情况则不同，租金较低，零售商可以拥有大得多的展厅，商品种类也更丰富，价格明显更低。

挑战：劳动力短缺、官僚程序和基础设施不足

尽管机遇不少，新加坡零售商在新山仍面临重大障碍。最紧迫的问题是熟练劳动力短缺。许多柔佛人才更愿意到工资较高的新加坡工作，造成“人才流失”，零售商难以为新山门店配备合格员工。

QB House母公司首席运营官松本修（Osamu Matsumoto）这样描述当地情况：

这相当棘手，因为有能力的发型师更愿意去新加坡。我们已经招聘两个月了，目前有几名候选人，但希望随着第一家门店开业，当地会有更多人认识我们并前来应聘。

为吸引和留住人才，企业提供有竞争力的薪酬，有时甚至高于当地市场水平。不过，这也削弱了在柔佛运营的一部分成本优势。

其他挑战包括：

• 繁琐的官僚程序：取得许可证、执照和审批可能耗时且复杂，联邦与州级主管部门的法规也可能重叠。
• 外籍劳工配额：马来西亚对服务业外籍劳工人数设有严格限制，零售商因此更难填补人手缺口。
• 基础设施前景不明：新山部分购物中心因客流不足而经营失败，令零售商对投资可能无法吸引足够顾客的地点持谨慎态度。管理良好的Mid Valley Southkey和JB City Square等购物中心更受青睐，但场地竞争激烈。

新加坡零售商协会会长许恩义提醒说：

有些购物中心管理得好，有些则不尽如人意。我们必须谨慎，不能只看价格。

经济特区的作用：优惠、基础设施与政策缺口

虽然柔新经济特区为跨境合作提供了框架，但许多零售商认为，现有优惠偏向制造业、科技业和大型投资项目。部分税收优惠要求最低资本支出达5亿令吉，这一门槛对大多数中小型零售商来说遥不可及。

业界领袖呼吁：

• 降低零售和服务业享受优惠的门槛
• 提供专项补助或咨询经费，帮助中小企业转型
• 简化审批流程，并提高透明度
• 完善基础设施，确保电力、供水和数字连接稳定可靠

此外，特区基础设施采用“随投资推进建设”模式也引发担忧，即设施与已确认的投资同步开发，而非提前建成。这种方式虽能降低过度建设的风险，却可能导致延误，让等待必要服务建成的企业面临不确定性。

南柔佛中小企业协会顾问郑基信（Teh Kee Sin）指出其中的两难：

如果外国投资者看到Wi-Fi或电力等基本基础设施都没有保障，他们还会来吗？这些都是基本配套，投资者只有在确信这些设施已经到位时才会进驻。

交通连接：RTS连接线及其他配套

即将开通的新山—新加坡快速交通系统（RTS）连接线被广泛视为改变局面的关键。RTS计划于2027年前投入运营，将连接新加坡兀兰北站与柔佛武吉查卡站，单向每小时运力达1万人次。预计这将缓解长堤拥堵，把出行时间缩短至仅20分钟左右，让跨境购物和通勤更具吸引力。

不过，专家警告说，RTS本身无法解决所有交通连接问题。新山当地交通仍不够完善，各方呼吁增建轻轨、改善巴士网络，甚至开辟新的渡轮或缆车线路，以分散通勤客流并支撑特区发展。

城市与交通规划专家吴木贤（Goh Bok Yen）指出：

他们抵达新山后，从下车地点前往最终目的地，也就是更深入内陆的地方，这段交通衔接尚未得到解决。

目前正通过引入二维码通关和商务专用通道等措施，改善海关与移民手续，但全面落实仍需时日。

竞争与更广泛的经济格局

柔新经济特区并非本区域唯一的经济特区。马来西亚、印度尼西亚和泰国都在发展类似举措，以吸引外国投资。这也提高了柔佛和新加坡面临的竞争压力，双方必须凭借更完善的基础设施、更高效的治理，以及对企业更具吸引力的价值主张来凸显特区优势。

如何在吸引国际品牌与扶持本地零售商之间取得平衡，也是一项微妙的挑战。一些人担心，外国零售商大量涌入可能推高租金，挤压本地小企业的生存空间，从而削弱零售生态的多样性和韧性。

郑基信提醒说：

令人担忧的是，如果进驻的国际品牌太多，店铺租金就会上涨，许多本地零售商将无力承担。本地小企业对整个生态体系同样重要。

尽管如此，多数业界领袖仍对前景保持乐观，认为只要政策及时响应、兼顾各方，经济增长将为本地和外国零售商都创造机会。

要点

• 新加坡零售商正拓展至新山，以摆脱高成本，并进入规模更大、更多元的市场。
• 柔新经济特区（JS-SEZ）提供优惠、改善交通连接，并为跨境合作搭建框架，但目前的优惠主要偏向大型高科技产业。
• 主要挑战包括劳动力短缺、官僚程序繁杂、基础设施不足，以及投资经营不佳购物中心的风险。
• 即将开通的RTS连接线和优化后的海关手续预计将推动跨境零售活动，但柔佛当地交通和基础设施仍需进一步发展。
• 业界领袖呼吁推出更具包容性的优惠、简化流程并制定平衡的政策，确保国际和本地零售商都能在经济特区时代蓬勃发展。
• 新加坡零售商能否在新山取得成功，取决于其适应当地环境、吸引并留住人才，以及应对快速变化经济格局的能力。